房地产行业第35周周报：新房成交连续三周环比正增长，行业处于筑底阶段

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 9 月 6 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 《从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点》(2021/10/26) 《2021 年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将持续土拍主导地位》(2022/3/3) 《地产纾困新路径探索：AMC 对房企化债的作用究竟有多大？》(2022/5/23) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房 地 产 行 业 第 35 周 周 报 （8 月 27 日-9 月 2 日） 新房成交连续三周环比正增长，行业处于筑底阶段 本周 43 城新房同比降幅收窄，库存与去化环比持续改善。行业整体信心尚处在低位，销售处于筑底阶段。我们认为需求端政策放松力度有望进一步加强。 核心观点  本周新房成交环比增速连续三周为正，同比降幅较上周收窄，其中一线城市同比降幅收窄幅度最大；二手房成交环比降幅略有扩大，但一线城市环比仍能保持正增长。43 城新房成交面积 382.3 万平，环比上升 16.4%，同比下降 24.7%，同比降幅较上周收窄 6.0 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-4.6%、25.8%、33.9%，同比增速分别为-16.6%、-13.6%、-32.7%。15 城二手房成交面积 126.2 万平，环比下降7.0%，同比上升 2.6%，同比增幅较上周下降 10.3 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 0.2%、-8.3%、-9.4%，同比增速分别为-6.3%、37.3%、87.1%。  新房库存面积、去化周期环比下降。14 城新房库存面积为 1.0 亿平，环比下降0.3%，同比上升 9.6%，去化周期为 12.1 个月，环比下降 0.2 个月，同比上升 2.5 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为 2.2%、-2.9%、-0.5%；去化周期分别为 9.4、10.8、15.5 个月，环比变动 0.1、-0.5、0.4 个月。  土地市场同比量价齐跌，溢价率同环比下降。百城土地成交建面 2772 万平，环比-12.6%，同比-5.7%；成交土地总价 296 亿元，环比-0.4%，同比-33.7%；楼面均价 1069元/平，环比+14.0%，同比-29.7%；溢价率 1.2%，环比-78.4%，同比-68.0%。  本周房企国内债券发行规模环比下降、同比上升。房地产行业国内债券总发行量为64.5 亿元，同比+8.9%，环比-40.3%；净融资额为-112.4 亿元。其中央国企国内债券总发行量为 51.5 亿元，同比+100.2%，环比-44.6%；净融资额为-96.5 亿元。民企国内债券总发行量为 13.0 亿元，同比-61.2%，环比-13.3%；净融资额为-16.0 亿元。  板块收益较上周有所上升。房地产行业绝对收益为 1.9%，较上周上升 4.5 个百分点；相对沪深 300 收益为 3.9%，较上周上升 5.5 个百分点。房地产板块 PE 为 12.54 X，较上周上升 1.34 X。  北上资金对电力设备、计算机和家用电器加仓金额较大，分别为 42.00、14.00 和10.98 亿元。对房地产的持股占比上升 0.09%（上周下降 0.01%），净买入 9.96 亿元（上周净买入-0.37 亿元）。 投资建议  根据克而瑞数据，8 月百强房企实现全口径销售额 6023 亿元，环比基本持平，同比下降 34.1%，同比降幅较 7 月收窄了 5.4 个百分点；不过累计来看，百强房企 1-8月销售额同比降幅仍有 47.6%，行业整体信心尚处在低位，销售处于筑底阶段。从具体房企情况来看，销售表现已明显分化，TOP20 房企中建发、华发、招蛇、金茂、金地、龙湖、华润单月销售额增速转正。此外，从各方表态来看，市场信心正在逐步修复。一方面，地产龙头万科董事会主席郁亮在中报业绩会上关于“短期市场已经触底、处于缓慢温和恢复中”、“房地产十万亿量级市场仍在”、“市场收缩过了头，积蓄自发修复的动能”等表态，对长期低迷的市场信心的修复起到了一定的提振作用。另一方面，本周国常会再度表态，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。我们认为需求端政策放松力度有望进一步加强。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的臵业；3）有预期差的房企：金地集团。 风险提示  房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 9 月 6 日 房地产行业第 35 周周报（8 月 27 日-9 月 2 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ...................................................................