华润置地(1109.HK)2022半年报点评：坚持稳健投资，销售排名创新高

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 买入 [Table_Authors] 张功 首席分析师 SAC 执证编号：S0110522030003 zhanggong1@sczq.com.cn 李枭洋 研究助理 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：wind [Table_BaseData] 公司基本数据 最新收盘价（港元） 32.25 一年内最高/最低价（港元） 41.05/26.85 市盈率（当前） 6.2 市净率（当前） 0.9 总股本（亿股） 71.3 总市值（亿港元） 2,300 资料来源：wind 相关研究 [Table_OtherReport] 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 核心净利润稳健增长，永续现金收入占比提升。2022 上半年公司实现营业收入 728.9 亿元，同比下降 1.1%；分业务看，开发营收 593.7 亿元，同比下降 2.6%；剔除租金减免影响，投资物业收入 91.5 亿元，同比提升 10.5%，占比提升至 12.3%。永续类现金流绝对值及占比的提升，租金覆盖股息及利息倍数稳健提升，彰显逆周期及抗风险能力。综合毛利率为 26.9%，与 2021 年末基本持平，高价地结算使毛利率持续承压。核心归母净利润 101.6 亿元，同比增长 2.6%。归母净利润 106 亿元，同比下降 19.2%，主要源于当期投资物业公允价值变动同比大幅下降。 ⚫ 周转效率明显提升，销售排名创历史新高。2022 上半年实现销售金额1210 亿元，同比下降 26.6%，优于百强房企增速，排名升至行业第五。13 城销售金额排名当地前三，北京、杭州销售额超百亿，深圳、成都、嘉兴、郑州、西安销售额超 50 亿。高能级城市的优质项目集中推盘，带动销售均价同比增长 20.5%。上半年公司销售权益比 69.1%，同比提升 3.4 个百分点。上半年首开 30 个项目，平均开盘周期 7.2 个月，较2021 年提速 2.2 个月。2022 年下半年可售货值 4306 亿元，其中 85%位于供求关系健康的高能级城市，将支持下半年销售业绩的高质量增长。 ⚫ 坚持稳健投资，聚焦重点城市。公司 2022 上半年新拓展项目 24 个，新增拿地金额为 578 亿元，同比下降 36.8%。拿地金额强度 47.8%，处于主流房企较高水平。一二线高能级城市的新增总可售货值占比 90%。公司于周期底部稳健投资，加大核心城市布局，提升土储质量。公司总土储 6614 万方，其中开发业务土储一二线城市占比 71%，投资物业一二线城市占比 82%。公司土储城市布局相对优质，保障高质量发展需求。 ⚫ 在手现金充裕，融资渠道畅通。公司上半年发行 130 亿公司债和 50 亿中期票据。有息负债总额为 2228.2 亿元，较 2021 年底增长 12.9%。非限制性现金存款 1145.7 亿元，同比增长 22.9%，现金流相对充裕安全。平均融资成本 3.78%，维持在行业最低梯队，平均债务久期拉长至 5.3年。我们计算净负债率为 33.4%，剔除预收款后资产负债率为 60.2%，现金短债比为 2.0 倍，三条红线指标稳居绿档。 ⚫ 盈利预测：我们预计公司 2022-2024 年 EPS4.79/5.27/5.93 元/股，对应PE5.9/5.4/4.8 倍，首次覆盖给予“买入”评级。 ⚫ 风险提示：政策边际改善力度不及预期、销售去化不及预期、前期高价地减值风险等。 盈利预测 [Table_Profit] 2021A 2022E 2023E 2024E 营收（百万元） 212,108 242,016 272,268 305,484 营收增速（%） 18.1% 14.1% 12.5% 12.2% 归母净利润（百万元） 32,401 34,142 37,592 42,304 归母净利润增速（%） 8.7% 5.4% 10.1% 12.5% EPS(元/股) 4.54 4.79 5.27 5.93 PE 6.2 5.9 5.4 4.8 资料来源：Wind，首创证券 [Table_Title] 坚持稳健投资，销售排名创新高 [Table_ReportDate] 华润置地 2022 半年报点评 | 2022.09.01 仅供内部参考，请勿外传 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 图 1：公司营收及增速 图 2：公司综合毛利率 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 图 3：公司拿地均价及同比 图 4：公司拿地金额强度 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 图 5：公司销售金额及同比 图 6：公司销售均价及同比 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 -20%0%20%40%05001,0001,5002,0002,500201720182019202020212022H1营业收入（亿元）同比0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%201720182019202020212022H1综合毛利率-80%-40%0%40%80%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002016201720182019202020212022H1拿地均价（元/平）同比增速（%）0%10%20%30%40%50%60%70%80%2016201720182019202020212022H1拿地金额/销售额-60%-30%0%30%60%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002016201720182019202020212022H1销售金额（亿元）同比（%）-10%0%10%20%30%10000130001600019000220002016201720182019202020212022H1销售均价（元/平）同比（%）仅供内部参考，请勿外传 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 财务报表和主要财务比率 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 现金流量表（百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 现金及现金等价物 106,773 178,694 229,371 286,161 归母净利润 32401 34142 37592 42304 金融资产与短期投资 1,237 1,361 1,770 2,300 折旧和摊销 13 12 12 12 应收款项及应收票据 2,334 4,114 4,628 5,192 营运资本变动 -22402 -5897 -58