地产开发适度收缩，会展运营短期承压

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 曾志龙 Zengzhilong666（微信号） Zengzhilong@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 8 月 26 日 北辰实业（601588.HK） 地产开发适度收缩，会展运营短期承压 核心观点： 北辰实业以复合地产开发和会展运营为主营业务，上半年地产开发业务经营节奏适度收缩，拿地力度减小，以消化前期土储为主。会展运营业务仍在扩张，行业龙头地位进一步巩固，但由于疫情因素影响，业绩释放受压制。整体而言，北辰实业在地产开发和会展运营两方面业务上双承压，但企业放缓经营节奏，加之融资通道相对畅通，融资成本进一步下降，现金流保持相对稳定。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 一、地产开发业务适度收缩，盈利能力有待提升 2022 年上半年，北辰实业销售业绩有所下降，实现合约销售额 78.8 亿元，同比下降28.8%，下降程度处于行业中等水平，销售面积 32.2 万㎡，同比下降 46.0%，销售均价 24472元/㎡，同比上升 32.0%，销售价格上升主要为结构原因，上半年企业销售主要分布在北京、长沙和杭州，分别为 34.1 亿元、15.0 亿元及 11.0 亿元，较 2021 年同期相比，北京的销售额占比提升至 43.2%，北京较高的销售价格拉高了企业上半年整体销售均价。 土地储备方面，上半年企业未新增土储，总土地储备由2021 年末的 585.7 万㎡下降 13.5%至 539.0 万㎡，地产开发业务处于适度收缩的过程，目前以消耗前期土储为主。由于新增土储较少，企业新开工面积较 2021 年同期减少 11.2%至 40.9 万㎡，新开工面积处于低位。 营业收入上，企业地产开发业务实现收入 58.80 亿元，比 2021 年同期减少 37.4%，主要有两方面原因，一是受市场行情变化影响，企业销售业绩下降，带动营业收入下滑。二是受开发周期影响，企业 2021 年结转规模较高，导致 2021 年末待结转项目面积减少至 99.0 万㎡，可结转面积减少使得企业上半年仅结转 40.9 万㎡，较 2021 年同期下降 44.3%。截至报告期末，企业待结转面积 85.5 万㎡，较 2021 年末继续下降 13.6%，预收账款/营业收入的比值 0.88 倍，企业在营业收入的实现上存在一定的压力。 图表：2019-2022H1 北辰实业新开工和结转情况（万㎡） 资料来源：亿翰智库、企业公告 盈利能力上，企业上半年实现毛利润 11.6 亿元，净利润-4.6 亿元，毛利润率和净利润率分别为 16.9%和-6.8%，较 2021 年同期均有所下降，企业结转利润率下降，我们认为，一方面在于企业仍在消化前期高地价项目，上半年资产减值损失 2.64 亿元，尽管同比有所减少，但仍影响了企业利润的实现。另一方面，企业前期拿地项目体量较大，开发周期较长，050100150200250300竣工面积结算面积新开工面积2019202020212022H1 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 导致利息支出较多，上半年财务费用率 13.0%，也是侵蚀企业利润的原因之一。 二、会展龙头地位再巩固，业绩短期受疫情压制 会展及商业物业是北辰实业的主营业务之一，尤其是会展运营业务在行业中位于龙头地位，2021 年上半年，企业新签约首钢会展中心、桂林国际会展中心等 5 个委托管理项目，会展及酒店品牌输出项目已深入环渤海、长三角、粤港澳大湾区、长江中游、成渝等五个主要城市群，受托管理项目数量和管理规模位居全国第一，行业龙头地位得到巩固。 同时，上半年从母公司收购以轻资产运营模式为主的展会主承办公司——北京国际展览中心有限公司，会展上游产业链进一步完善，轻资产布局得到延伸。 上半年会展及商业物业板块营业收入同比上升 2.5%，实现营业收入 8.89 亿元，但受疫情影响，会议展览、酒店及公寓自四月起长时间处于停滞状态，利润总额-0.51 亿元。我们认为，北辰实业在会展行业的龙头地位未改变，尽管受疫情因素影响，营业收入和利润短期受到压制，但从长期来看，业绩有望重新得到释放。 三、现金流相对稳定，融资成本进一步下降 截止报告期末，北辰实业拥有货币资金 127 亿元，较 2021 年期末减少 20.4 亿元，主要是企业有息负债的减少导致的融资性现金流出。截至报告期末，企业控制负债规模，有息负债小幅减少 5.7%至 280.2 亿元，导致融资性现金净流出 37.1 亿元，但由于企业减少拿地支出，经营性现金净流入 18.8 亿元，现金流保持相对稳定。 偿债方面，企业短期有息负债 87.9 亿元，长短债比 1.6 倍，企业非受限现金对短期有息负债的覆盖倍数为 1.25 倍，较 2021 年末基本持平，资金风险可控。长期来看，净负债率和扣预资产负债率分别为 89.5%和 72.5%，三道红线指标两道达标，有息债务综合融资成本5.26%，较 2021 年末大幅下降 0.6 个百分点。整体而言，企业通过放缓经营节奏减少经营性现金支出，加之企业作为地方国企，融资通道相对畅通，整体财务状况维持稳定。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：2019-2022H1 有息负债和融资成本 资料来源：