房地产：政治局会议后，政策“销声匿迹”了

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 8 月 9 日 行业研究 政治局会议后，政策“销声匿迹”了 核心观点： 行情之差，压力之重，期望之深，失望之重，无力又无奈，这可以用来形容当前的房地产市场，在行业整个发展的闭环链条内，各个主体都处在各自的无奈中，利益为先的本能考虑也就决定了且顾眼前，且顾自己，顾不得其他，顾不得他人。 从经济层面来看，现阶段房地产仍是高权重行业，在经济增长承压的当下，行业仍然重要，仍然不可替代，一定还有长远的发展，可是什么时候行业才能走出困境，眼下怎么办？短期不谋，短期谋不成功，怎有闲暇顾长久？ 从自身发展上说，凭借一己之力好似无力挣扎，即使努力，即使奔波，即使坚持，仍然没有看到希望，借钱借不到了，项目卖不动了，去化率上不去了，土地拿不了了，希望在哪里? 所以，大家都把希望寄托在政策上，所以期待着转折，期待着拐点，但政策似乎“销声匿迹”，不仅政策未来，负面因素又再度袭来，多地开始着手解决项目停工烂尾项目，尽管目前也并未有什么明显进展，行业一系列问题不断积累，未来又将如何化解，如何让大家更快走出迷茫？ 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 行情之差，压力之重，期望之深，失望之重，无力又无奈，这可以用来形容当前的房地产市场，在行业整个发展的闭环链条内，各个主体都处在各自的无奈中，利益为先的本能考虑也就决定了且顾眼前，且顾自己，顾不得其他，顾不得他人。 从经济层面来看，现阶段房地产仍是高权重行业，在经济增长承压的当下，行业仍然重要，仍然不可替代，一定还有长远的发展，可是什么时候行业才能走出困境，眼下怎么办？短期不谋，短期谋不成功，怎有闲暇顾长久？ 从自身发展上说，凭借一己之力好似无力挣扎，即使努力，即使奔波，即使坚持，仍然没有看到希望，借钱借不到了，项目卖不动了，去化率上不去了，土地拿不了了，希望在哪里? 所以，大家都把希望寄托在政策上，所以期待着转折，期待着拐点，但政策似乎“销声匿迹”，不仅政策未来，负面因素又再度袭来，多地开始着手解决项目停工烂尾项目，尽管目前也并未有什么明显进展，行业一系列问题不断积累，未来又将如何化解，如何让大家更快走出迷茫？ 目录 一、市场行情再度趋冷，三季度回暖存疑 ................................................................................... 2 二、 “房住不炒”坚如磐石，“保交房”成为重点 ................................................................. 3 三、三个矛盾，政策不易动，地方政府当主导信用修复 ........................................................... 4 四、三大困惑待解，两个“必须”必须快速去做 ....................................................................... 7 一、 市场行情再度趋冷，三季度回暖存疑 7 月销售数据出台后，人们的预期兑现，经历了 5、6 月的销售转好后，7 月又再度回归平静，这其中既有历年的规律因素和季节性因素影响，7 月本就是房地产销售淡季，历年的业绩表现都不如 6 月，所以环比涨幅均为负值，但从同比涨幅上看，同比涨幅有所扩大，考虑到 2021 年 7 月低基数效应，同比涨幅的扩大意味着市场行情的严峻，前期略有修复的信心又再度回归原状，再度修复的难度再提升，原因在哪： 其一、被疫情、政策压制的需求已在 5-6 月集中释放，需求释放的持续性不足； 其二、中期抢收业绩，供应集中放量，7 月已无推货意愿和计划； 其三、政策基本保持原状，对消费者的吸引力已不足，不足以支撑消费者做出购房决策。 其四、非预期因素，如停贷事件对消费者信心的冲击加剧，阻断了市场转好行情的持续。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 再往后看，市场的冷淡行情一时仍难以有效改善，疫情常态化的影响已不再成为第一要素，而后续政策如何变动，何时能有更大力度的政策出台，政策的效果何时能够显现，信心何时能修复，能修复到什么程度将决定市场行情的走势，行业风险的化解程度，目前来看，3 季度市场行情或仍难有明显的回暖，显性的，未显的风险化解仍需要较长期限。 图表：2022 年 6-7 月不同梯队房企单月销售业绩同环比情况 企业梯队 7 月同比 6 月同比 企业梯队 7 月环比 6 月环比 金额 面积 金额 面积 金额 面积 金额 面积 TOP10 -18% -25% -23% -25% TOP10 -31.3% -31% 73.52% 63.30% TOP20 -17% -19% -12% -13% TOP11-20 -32.5% -33% 75.10% 78.67% TOP30 -27% -28% -16% -22% TOP21-30 -30.0% -25% 105.66% 50.96% TOP50 -29% -33% -6% -27% TOP31-50 -14.4% -4% 36.92% 32.99% 资料来源：亿翰智库 二、 “房住不炒”坚如磐石，“保交房”成为重点 剖析房地产行业的转折点，其实是始于 2016 年，2016 年中央经济工作会议首次提出了“房住不炒”，自此，“房住不炒”已坚如磐石，成为指导房地产