新大正(002968)2022年半年报点评：业绩高速增长，多业态发展强劲

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·A 股公司动态 房地产服务 业绩高速增长，多业态发展强劲 ——2022 年半年报点评 业绩高速增长，受业务扩张及防疫影响毛利率有所下滑。2022年上半年公司实现营业收入 12.5 亿元，同比增长 39.5%；实现归母净利润 0.9 亿元，同比增长 25.2%。公司收入和业绩均高速增长，归母净利润较营收增速低主要因为毛利率由 2021 年的 18.7%下滑至上半年的 17.2%。毛利率下降的原因在于：1）新进项目收入占比 20.7%，较 2021 年提升 7.6 个百分点，其毛利率水平不及成熟项目。2）上半年市场拓展量中的 76%来自非重庆区域，其毛利率水平不及重庆项目。3）疫情防控增加项目成本。 各业态发展势头强劲，办公、公共、航空物业大幅增长。上半年办公物业、公共物业的收入占比较高，分别达 38.1%、21.7%。办公、公共、航空物业上半年收入分别为 4.8、2.7、1.5 亿元，同比增速分别达 53.7%、51.6%、44.8%。航空物业新中标珠海金湾国际机场、贵阳龙洞堡国际机场、黑龙江牡丹江海浪机场等 3 个机场，办公物业新获中国银保监会、中移在线等标志性项目。 中长期激励机制持续完善。上半年公司针对重点中心城市管理团队按合伙人机制共同合伙创业，有效支撑各城市公司成长发展。针对 2021 年股权激励考核办法，公司在组织和个人层面考核做出调整，提升员工激励的有效性；2022 年股权激励方案向 15 名核心管理人员授予占总股本的 0.61%的股份，有效激发工作热情。 维持买入评级和目标价 33.71 元不变。我们预计公司 2022-2024年公司 EPS 为 1.03/1.38/1.84 元。根据 FCFF 估值，目标价为33.71 元/股，对应 2022-2024 年 PE 分别为 33/24/18 倍。 风险提示：1、公司全国布局受阻导致业绩增长不及预期；2、公司扩张期间毛利率持续下滑。 盈利预测及估值 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 2,088 3,191 4,582 6,208 增长率(%) 58.4 52.8 43.6 35.5 净利润(百万元) 166 236 315 420 增长率(%) 26.1 42.2 33.6 33.2 ROE(%) 16.5 19.4 21.9 24.2 EPS(元/股，摊薄) 0.73 1.03 1.38 1.84 P/E(倍) 33.5 23.6 17.6 13.2 资料来源：公司公告，中信建投 新大正(002968) 维持 买入 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 发布日期： 2022 年 07 月 26 日 当前股价： 24.34 元 目标价格 6 个月： 33.71 元 主要数据 股票价格绝对/相对市场表现（%） 1 个月 3 个月 12 个月 2.18/5.15 9.04/-1.95 -20.7/-12.25 12 月最高/最低价（元） 44.17/22.37 总股本（万股） 22,911.14 流通 A 股（万股） 9,755.75 总市值（亿元） 55.77 流通市值（亿元） 23.75 近 3 月日均成交量（万股） 95.8 主要股东 王宣 28.49% 股价表现 相关研究报告 22.07.09 【中信建投房地产】新大正(002968):市拓多管齐下，疫情冲击下业绩展现强韧性 22.04.19 【中信建投房地产】新大正(002968):一季度市拓开门红，业绩维持高增——2022 年一季报点评 22.03.29 【中信建投房地产】新大正(002968):全国化多业态战略得力，营收利润高速增长 ——2021 年年报点评 -27%-17%-7%3%13%2021/7/262021/8/262021/9/262021/10/262021/11/262021/12/262022/1/262022/2/262022/3/262022/4/262022/5/262022/6/26新大正上证指数股票报告网 1 新大正 A 股公司动态报告 请参阅最后一页的重要声明 1. 业绩高速增长，受业务扩张及防疫影响毛利率有所下滑 收入与业绩增速较高，基础物业贡献主要增长。2022 年上半年公司实现营业收入 12.5 亿元，同比增长 39.5%，较 2021 年全年 58.4%的增速有所下滑，但依然高于 2018-2020 的平均增速；实现归母净利润 0.9 亿元，同比增长 25.2%，增速较 2020-2021 年水平保持稳定。公司收入结构仍以基础物业为主，增长也主要由其贡献，其上半年收入 11.6 亿元，占比 93.2%，同比增速为 38.0%。 图表1： 公司营业收入、归母净利润及增速 图表2： 公司毛利率、管理费用率及净利率 资料来源：公司公告，中信建投 资料来源：公司公告，中信建投 受业务扩张及防疫影响毛利率有所下滑。上半年公司归母净利率为 7.5%，低于去年全年的 8.0%，主要因为毛利率由 2021 年的 18.7%下滑 1.5 个百分点至 2022 年上半年的 17.2%。毛利率下降的原因在于：1）新项目入场增加前期成本。上半年新进项目收入占比为 20.7%，较 2021 年全年提升 7.6 个百分点；新进项目毛利率为12.2%，远低于成熟项目的 18.5%。2）异地拓展的初期投入较大，项目盈利水平不及重庆。上半年的市场拓展量中有 76%来自于重庆以外区域；上半年非重庆区域收入达到 7.2 亿元，占比达到 57.8%，较 2021 年全年提升5.1 个百分点；非重庆区域项目毛利率为 15.1%，远低于重庆区域的 20.0%。3）疫情防控增加项目成本。 图表3： 公司成熟项目 vs.新进项目毛利率 图表4： 公司重庆区域 vs.其他区域毛利率 资料来源：公司公告，中信建投 资料来源：公司公告，中信建投 15.41%19.05%25.01%58.40%39.49%24.65%18.60%25.61%26.57%25.22%0%10%20%30%40%50%60%70%0500100015002000250020182019202020212022H1营收（百万元）归母净利润（百万元）营收yoy归母净利润yoy21.2%21.1%21.4%18.7%17.2%7.73%7.60%9.09%7.82%8.03%9.94%9.91%9.95%7.95%7.45%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%20182019202020212022H1毛利率管理费用率归母净利率18.47%12.23%0.00%2.00%4.