房地产：“限跌令”限住了什么？

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 7 月 11 日 行业研究 “限跌令”限住了什么？ 核心观点： 房地产行业的风险是什么？房价快速增长是风险，房价普遍下跌同样是风险，房价过快过高上涨可能会衍生泡沫，房价下跌威胁社会稳定，所以房价的涨跌都伴随着房地产行业的风险，只有当房价在一定区间内稳定变动时，风险得以控制才有可能。为了限制房价的增速和降幅，限价政策，“限跌令”横空出世，而这种机械的、强制的价格限制政策是否真的能够维持住房屋价格的稳定？“限跌令”一出，房价真的就能不降了吗？是否又会衍生出新的问题？ 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 房地产行业的风险是什么？房价快速增长是风险，房价普遍下跌同样是风险，房价过快过高上涨可能会衍生泡沫，房价下跌威胁社会稳定，所以房价的涨跌都伴随着房地产行业的风险，只有当房价在一定区间内稳定变动时，风险得以控制才有可能。为了限制房价的增速和降幅，限价政策，“限跌令”横空出世，而这种机械的、强制的价格限制政策是否真的能够维持住房屋价格的稳定？“限跌令”一出，房价真的就能不降了吗？是否又会衍生出新的问题？ 目录 1、2021 年下半年“限跌令”频现，20 余城约束房企非合理降价 ..................... 2 2、房价下跌有四大危害，“限跌令”旨在趋利避害 ................................ 5 3、限跌令限住了什么？ ........................................................ 6 1、 2021 年下半年“限跌令”频现，20 余城约束房企非合理降价 从全国商品销售均价数据看，历年房价的变动趋势，总体上，房价持续处在上行周期内，即使 2020 年疫情冲击突发，全国商品房价格也仍然保持着增长态势，进入 2021 年，全国商品房销售均价迈过 1 万元/平米大关，尽管 2021 年房企暴雷事件频繁发生，但 2021 年全年商品房均价始终保持在 1 万元/平米以上，抛开数据口径等各方面的差异性，2021 年来看，全国商品房销售均价也仍保持着增长。转折点始于 2022 年，2022 年全国商品房销售均价出现调整，同比涨幅转负，销售均价开始走下 1 万元/平米门槛，我们暂且忽略数据统计的口径和实际数据的差异性问题，可以看到，全国商品房销售价格确实出现了下滑，而且前 5 月仍未有恢复迹象。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2002-2022.5 全国商品房销售均价走势 资料来源：亿翰智库，国家统计局 图表：2019.2-2022.5 全国商品房销售均价走势（元/平米） 资料来源：亿翰智库，国家统计局 房价下跌的问题也引起了政府端的注意和重视，已接连有多地出台“限跌令”以期待通过政策约束抑制房价下探的势头。观察各城市的“限跌令”政策，可以发现如下特点： 其一、2021 年下半年开始“限跌令”开始密集出台，与房企频繁暴雷的时间节点一致，全年超 20 座城市出现“限跌令”。因为头部房企暴雷出现，消费者对企业的信任度开始减弱，预期负向，购买力不足，市场需求萎缩，叠加各项政策收紧，融资恶化，企业可借用的资金渠道唯销售回款确定性更高，因此为了更快促进项目去化，提高回款利用率，所以在房屋价格上会做出更多让渡，于企业而言，流量重于利润，现金流是生命线，“以价换量”是最佳选择之一。 5%18%14%6%15%-2%23%7% 6% 8% 8%1%7%10%6%11%7% 6%3%-10%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%020004000600080001000012000200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022.5商品房销售均价（元/平米）同比-15%-10%-5%0%5%10%15%20%020004000600080001000012000销售均价同比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 其二、“限跌令”主要集中于需求支撑力相对有限的低能级城市。这一点很好理解，低能级城市或需求本身不足，或购买力有限，企业项目去化的难度更大，消费者对价格的敏感度更高，成为房企项目降价的主力范围； 其三、“限跌令”主要聚焦“恶意降价”、“叫停“工抵房””、“规定销售价不得低于备案价的 15%、10%”等方面，对存在不正当降价的企业不给予项目网签备案。 其四、“限跌令”多针对具体项目，当项目出现非合理降价行为时，出台相应的限制政策，以期规范项目正常销售价格。 图表：典型城市限跌令政策盘点 省份 城市 时间 类型 具体内容 浙江 湖州 2021/10/2 - 湖州市住建局发布《湖州市商品房购买风险提示》指出开发企业以明显低于市场价销售商品房的，就是风险 云南 昆明 2021/8/1 严禁低价 网传昆明房协在房企会议中提出：扰乱市场现象，尤其恶意降价行为，情节严重者将停止网签 陕西 汉中 2021/12/17 降价被叫停 荣盛滨江悦府“工抵房”降价销售，每平米降价在 1000 元以上，经前期业主反映，住建局叫停“工