策略深度报告：不一样的地产周期

[Table_ReportDate] 2022 年 04 月 25 日 [Table_ReportName] 证券研究报告 —策略深度报告 相关研究 [Table_ReportList] 经济亟需政策的保驾护航 2022.04.18 幅度不大的降准 2022.04.15 2022 年 3 月进出口数据点评 2022.04.13 3 月金融数据强劲为哪般 2022.04.11 超预期的 PPI 2022.04.11 独立性声明 作者保证报告所采用的数据均来自正规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 风险提示 关注后续地产政策的变化。 [Table_ReportAuthors] 宏观总量组 分析师：李奇霖（分析师） 联系方式：021-61634272 邮箱地址：liql@hongtastock.com 资格证书：S1200520110002 分析师：孙永乐（研究助理） 邮箱地址：sunyongle@hongtastock.com 资格证书：S1200121030005 [Table_Title] 不一样的地产周期 报告摘要 [Table_Summary] 在“因城施策”的大框架下，年初至今，国内已经有超过 60 个城市出台房地产放松政策，其中不乏郑州、福州、哈尔滨等省会城市。 房地产放松政策范围也涵盖了降低房贷利率、放松或取消限购限售政策、提升公积金贷款额度、提供财政补贴等诸多方面。 房地产边际放松政策频频出台也让市场确认了本次房地产调控政策底的到来。 回顾过去几轮周期，我们可能会发现，在政策底出现之后，房地产行业底往往也会紧随而至。那么这一轮地产周期的底部会在房地产政策放松后，快速出现吗？ 要想对此进行判断，我们需要先去了解本次地产放松周期与此前几次地产放松周期所面临的不同点。 相比于过去几轮地产调控周期，本轮放松周期有这么几个特征。 第一，居民购房意愿弱，房地产需求端承压。短期来看，对期房销售的不信任、疫情反复导致居民收入端不确定性加强以及已经位于高位的居民杠杆率水平等都使得居民部门加杠杆购房的需求有所回落。中长期来看，中国适龄购房人口逐渐下滑、城镇化进程放缓等也使得潜在的新增购房力量存在一定的上限。 第二，快周转战略逐渐退出舞台，房企战略转向谨慎。目前，销售回款不足、房企信用风险延续、外部融资难度高等使得房企的资金端压力依旧较大。这也使得房企在投资开发策略上更趋保守，加杠杆动力不足。 第三，城市分化情况明显，政策调控难度进一步加大。三四线城市在经过上一轮棚改之后，潜力有所透支，在本轮下行周期中面临更大压力；一线城市供给刚性，地产韧性较强，但是政策放开又容易使得此前“房住不炒”战略取得的成果功亏一篑。这也意味着在本轮调控时，政策更需精细化。 81301 请务必阅读末页的重要说明 2 [Table_PageHeader] 2022.04.25 正文目录 未找到目录项。 oPpRrOxPtOqMtOzQqMrQmPaQcM7NmOnNoMoMlOqQtPlOsQrM6MqRrOvPqQmOvPtQzQ请务必阅读末页的重要说明 3 [Table_PageHeader] 2022.04.25 图目录 图 1. 过去几轮地产周期 ...................................................................................................................................... 4 图 2. 从销售角度看过去几轮地产周期 ................................................................................................................ 5 图 3. 销售回款压力加大 ...................................................................................................................................... 6 图 4. 房价下行压力 ............................................................................................................................................. 6 图 5. 期房销售占比大幅下滑 ............................................................................................................................... 7 图 6. 房价收入比 ................................................................................................................................................. 8 图 7. 居民杠杆率偏高 .......................................................................................................................................... 8 图 8. 难以忽视的青年人口失业率 ....................................................................................................................... 9 图 9. 上一轮周期中三线城市表现强劲 ................................................................................................................ 9 图 10. 新开工与施工的背离 .............................................................................................................................. 10 图 11. 房企缩表 ...............................................................................................