房地产：行情叠加疫情，一季度销售与开发投资形势严峻

上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 4 月 18 日 行业研究 行情叠加疫情， 一季度销售与开发投资形势严峻 核心观点： 由于行业基本面处于下行通道，提振力量有限，加之核心城市疫情反弹的“雪上加霜”，3 月单月销售和开发投资疲软，甚至弱于 2020 年同期水平，导致 1-3 月销售和开发投资持续恶化。 1-3 月商品房销售面积 3.1 亿平米，同比下降 13.8%，降幅较 1-2 月扩大 4.2 个百分点，商品房销售额 3.0 万亿元，同比下降 22.7%，降幅较 1-2 月扩大 3.4 个百分点。 1-3 月房屋新开工、竣工面积同比降幅分别扩大 5.3 个百分点和 1.7 个百分点，施工面积同比增速收窄至 1.0%，房地产开发投资同比增速由 1-2 月的 3.7%降至 0.7%。 此外，销售疲软导致到位资金继续恶化，定金及预收款、个人按揭贷款降幅扩大 4 个百分点、1.9 个百分点，至-31.0%和-18.8%，带动到位资金下降 19.6%，降幅较 1-2 月扩大 1.9个百分点，较 2020 年同期扩大 5.8 个百分点。 相关研究： 《2021 年 12 月房地产行业月报：2021 年前高后低，行业新格局初现端倪》 《2021年12月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第 50 期）：销售与开发投资单月同比降幅收窄，累计同比增速持续放缓（2021年 1-11 月）》 报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、文婧（windaxia0799 微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 2 一、提振力量有限+疫情雪上加霜，一季度销售加速下行 2022 年 3 月单月销售表现疲软，拖累 1-3 月商品房销售加速下行。 具体而言，原本承载“小阳春”希望的 3 月，商品房销售面积为 1.5 亿平米，低于 1-2月的 1.6 亿平米，同比下降 17.7%，同时即便考虑疫情影响，2022 年 3 月销售面积同比降幅也大于 2020 年同期水平，3 月销售之差确实有目共睹。 在此拖累下，2022 年 1-3 月商品房销售面积 3.1 亿平米，同比下降 13.8%，降幅较 1-2月扩大 4.2 个百分点，商品房销售额 3.0 万亿元，同比下降 22.7%，降幅较 1-2 月扩大 3.4个百分点。 3 月销售状况继续恶化，主要由于一方面提振销售力量的有限，市场仍处于下行通道，例如需求端放宽上实质性政策偏少，高能级城市动作不多，购房者观望情绪仍然浓厚等，另一方面核心城市疫情反弹“雪上加霜”，3 月以上海为代表的部分城市疫情反复，大量项目推迟开盘，楼市“小阳春”未能出现。 展望 4 月，我们认为销售状况仍不乐观，一方面虽然需求端政策力度明显增强，但是传导到市场尚需时日，另一方面疫情得到有效控制的具体时间不明朗。 亿翰智库始终认为，二线城市和改善性需求是此轮市场恢复的中坚力量，若需求端放宽沿着上述方向且力度逐步加大，考虑政策传导的时间，我们认为，市场最快有望于三季度开始企稳回升。 图表：2020.02-2022.03 全国商品房单月销售面积同比增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -14.1%-17.7%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0% 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 3 图表：2021.02-2022.03 全国商品房累计销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.03 全国商品房累计销售额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 二、新开工、施工和竣工继续恶化，累计房地产开发投资同比增幅收窄至 0.7% 2.1 部分城市开启供地，土地投资仍在低位徘徊 2022 年 1-3 月，土地投资活动略有恢复，但仍处于低位。具体而言，1-3 月，土地购置面积 1339 万平米，同比下降 41.8%，降幅较 1-2 月收窄 0.5 个百分点，土地成交价款 672亿元，同比下降 16.9%，降幅收窄 9.7 个百分点。 -20%0%20%40%60%80%100%120%02468101214161820商品房累计销售面积（亿平米）同比-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02468101214161820商品房累计销售额（万亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 4 降幅收窄主要是由于城市土地出让活动逐渐开启，3 月，合肥、厦门、福州等城完成第一批集中供地出让，昆明、佛山等也进行了土地出让，在此背景下，3 月单月土地购置面积同比降幅由 42.3%收至 40.9%，土地成交价款同比降幅由 26.6%收至 1.0%。 不过由于供地城市不多，且供地城市本身供应量有所下降，且土地市场热度持续低迷，因此这些城市的成交未能带动整体土地投资活动明显恢复，土地投资仍在低位徘徊。 图表：2021.02-2022.03 累计土地购置面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.03 累计土地成交价款及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 2.2 新开工、施工同比降幅扩大，累计开发投资同比增幅降至 0.7% -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0500010000150002000025000累计土地购置面积（万平米）同比-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%02000400060008000100001200014000160001800020000累计土地成交价款（亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 5 2022 年 3 月，房屋新开工、施工、竣工表现较差，导致 1-3 月房地产开发投资继续恶化。 具体而言，2022 年 3 月，房屋新开工、施工、竣工面积分别为 1.5 亿平米、2.18 亿平米及 0.5 亿平米，房地产开发投资 1.3 万亿元，同比分别下降 22.2%、21.5%、15.5%及 2.4%。即便考虑疫情因素，2022 年 3 月状况也比 2020 年 3 月更加严峻，房屋新开工面积和房地产投资同比降幅分别较 2020 年同期扩大 11.8 个百分点和 3.5 个百分点。 受 3 月拖累，1-3 月房屋新开工、竣工面积同比降幅分别扩大 5.3 个百分点和 1.7 个百分点，施工面积同比增速收窄至 1.0%，房地产开发投资同比增速