房地产行业研究周报：因城施策效果如何？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 04 月 17 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:静待政策加码，改善需求预期》 2022-04-10 2 《房地产-行业研究周报:小阳春缺席》 2022-04-03 3 《房地产-行业深度研究:当旧地产遇 到新市民》 2022-03-29 行业走势图 因城施策效果如何？ 行业追踪（2022.4.9-2022.4.15） 本轮政策放松路径：限贷成为主要抓手 我们在《实质大于形式—郑州新政点评》（2022 年 3 月 2 日）中提出，“与其等待自上而下系统性放松的信号，不如关注地方的实际行动；与其纠结政策放松的形式，不如重新思考政策想要实现的最终目标”。不同于 18-19 年、20 年两轮边际宽松的小周期（以限购和人才类政策为主），22 年以郑州为代表的二三线城市先后自主突破四限类政策（限购限贷限售限价），尤其是限贷政策（认房认贷标准和首付比例降低）密集调整，代表着本轮因城施策正式进入地方的全面宽松时代。 据我们不完全统计，21 年 10 月至今已有西安、温州等 27 城发布四限类放松政策，且有多城下调首套/二套贷款利率。我们汇总新房销售面积、金额、均价、库存数据发现，有数据统计的 15 个放松城市新房销售面积单月同比降幅由 21 年 Q4 高点的-22%扩大至 22 年 1 月的-45%，无论是同比降幅还是降幅扩大幅度均显著高于同期二线城市（-12%扩大至-30%）和全国平均水平（-17%扩大至-35%）。 因城施策效果：销售量价增速出现边际改善 2 月地方密集放松四限政策以来，15 个放松城市新房销售面积单月同比增速由 1 月的-45%收窄至 3 月的-32%，同期二线城市由-30%扩大至-33%，全国由-35%扩大至-39%，整体改善幅度好于其他城市水平。 虽然样本城市整体基本面依然偏弱，但是新房销售量价指标增速的边际改善表明地方因城施策依然有一定的托底作用，这一点同我们《需求侧出现钝化反应了吗？》（2022 年 3 月 21 日）报告的结论基本一致。但是参考 21Q4的阶段性弱改善，以及当前疫情和收入预期对需求的叠加影响，我们认为政策效果有待持续观察，当前政策力度或难以确立改善趋势，有待于更为密集的因城施策信号、更为宽松的政策尺度以及热点城市的带动效应来共同提振市场信心。 受疫情影响，新房、二手房、土地市场本周成交降幅持续扩大 新房市场本周成交 335 万平，月度同比-54.90%，相较上月下降 11.63pct；累计库存 15538 万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 141 万平，月度同比-41.18%，相较上月下降 5.29pct。土地市场本周成交建面 763 万平，滚动 12 周同比-36.29%；成交总额 73 亿元，滚动 12 周同比-54.83%；全国平均溢价率+0.25%，滚动 12 周同比-14.11pct。 本周申万房地产指数-2.90%，较上周下跌 4.54pct，涨幅排名 17/31，跑输沪深 300 指数 1.91pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-1.01%，较上周下降 6.72pct，涨幅排序 6/11，领先恒生指数 0.61pct；克而瑞内房股领先指数为-1.81%，较上周下跌 12.46pct。 把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的 alpha 投资建议：未来行业 beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha 在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -24%-20%-16%-12%-8%-4%0%4%2021-042021-082021-12房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：因城施策效果如何 ................................................................................................... 3 1.1. 本轮政策放松路径：限贷成为主要抓手 ................................................................................. 3 1.2. 因城施策效果：销售量价增速出现边际改善 ....................................................................... 6 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 8 2.1. 政策梳理 ............................................................................................................................................. 8 2.2. 新房市场 .......................................................................................................................................... 10 2.2.1. 新房成交情况 ..................................................................................................................... 10 2.2.2. 新房推盘去化 ..................................................................................................................... 12 2.3. 二手房市场 ..........................