稳居千亿规模，一年内实现“三道红线”转绿

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号） wenjing@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 4 月 11 日 华发股份（600325.SH） 稳居千亿规模，一年内实现“三道红线”转绿 核心观点： 一、销售业绩稳步增长，回款同比增长 32% 2021 年，华发股份实现合同销售金额 1218.9 亿元，区域贡献格局保持稳定，华东、珠海依然合计贡献七成以上销售金额，北京区域销售贡献有所上升。同时，2021 年回款金额达 707.32 亿元，同比增长 32.3%。 二、盈利能力稳中有升，毛利润率超 25% 2021 年，华发股份实现营业收入 512.4 亿元，同比增长0.5%，毛利润 132.2 亿元，同比增长 6.7%，净利润 46.8 亿元，同比增长 2.6%，毛利润率为 25.8%，较 2020 年上升 1.5个百分点。 三、强现金+降负债，一年内实现“三道红线”绿档达标 通过提回款、调结构和稳投拓等多方面举措，华发股份货币资金同比增长 15%，负债总额下降 14%，短债下降 40%，短债占比下降 8.7 个百分点至 20%，从而实现“三道红线”指标全部达标，净负债率、剔除预收款后的资产负债率和现金短债比分别为 90.5%、67.1%和 1.8 倍。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2021 年，华发股份实现合同销售金额 1218.9 亿元，稳居千亿规模，区域销售结构保持稳定，华东和珠海合计贡献七成以上业绩。同时，销售回款提速，回款金额同比增长 32.3%。 盈利能力稳中有升，毛利润率达 25.8%，维持在较高水平。在房地产开发主业之外，“两翼”商业地产和上下游产业链也取得了积极进展。 偿债能力大幅改善，一年内就实现“三道红线”转绿，说明企业强现金和降负债的举措扎实有力、成果显著。 一、销售业绩稳步增长，回款同比增长 32% 2021 年，华发股份销售业绩稳步增长，回款明显提速。2021 年，华发股份实现合同销售金额 1218.9 亿元，稳居千亿位置，合同销售面积 468.8 万方。区域贡献格局保持稳定，华东、珠海依然合计贡献七成以上销售金额，北京区域销售贡献有所上升。同时，2021 年回款金额达 707.32 亿元，同比增长 32.3%，保障公司现金流安全。 图表：华发股份 2020 年（左）、2021 年（右）销售金额区域占比情况 资料来源：亿翰智库，企业公告 能够实现销售业绩稳步增长，得益于公司投资布局的高安全性，以及在产品和营销两大方面的重视和投入。华发股份坚持深耕大本营和高能级城市，除珠海外，大量楼盘项目位于上海、南京、广州、武汉、西安、北京等一线和强二线城市，保证了销售业绩的稳定兑现。产品方面，华发股份产品体系不断迭代升级，优+产品体系 4.0 已向全国推广执行，产品力不断提升，60 多个项目获得国内外奖项认可；营销方面，灵活应对疫情影响，线上线下同步出击，线上方面利用自身新媒体矩阵加强品牌渗透，利用营销节点通过视频直播等互动营销方式，为项目销售注入新动能。 二、盈利能力稳中有升，毛利润率超 25% 2021 年，华发股份盈利表现稳定，毛利润率维持在较高水平。2021 年，华发股份实现营业收入 512.4 亿元，同比增长 0.5%，毛利润 132.2 亿元，同比增长 6.7%，净利润 46.8 亿元，同比增长 2.6%，毛利润率为 25.8%，较 2020 年上升 1.5 个百分点，与同业相比也处于华东49%珠海24%华南17%北方7%北京3%华东45%珠海26%华南19%北方4%北京6% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 较高水平。 在房地产开发主业之外，华发股份横纵结合扩展多元业态，商业地产和上下游产业链形成了公司发展的“两翼”。商业地产方面，华发股份打造“华发商都”等标杆商业品牌，2021 年，在珠海、太仓、威海、中山、武汉等城市的六大重点项目实现开业；上下游产业链方面，华发股份涉足营销、设计、文传、园林等上下游产业全链条服务，这不仅为公司发展增加动能，也增强开发主业的竞争优势。 三、强现金+降负债，一年内实现“三道红线”绿档达标 2021 年，华发股份负债水平和偿债能力显著改善，仅用一年就实现“三道红线”绿档达标。2021 年，华发股份净负债率、剔除预收款后的资产负债率和现金短债比分别为 90.5%、67.1%和1.8 倍（货币资金中不包括受限制现金，若继续扣除销售监管资金，现金短债比也在 1.5 倍），其中净负债率和现金短债比较 2020 年出现大幅改善，华发股份仅用 1 年就实现了从红档到绿档的蜕变。 华发股份为何能够如此迅速地迈入绿档行列？我们认为主要有以下几个方面： 一是提回款，强抓销售回款，加快资金回笼，为公司经营运转打造安全垫，如上述所言，2021 年企业销售回款同比增长 32.3%，此外，也全面梳理盘点低速资产，加快低速资产盘活，在各种举措共同作用下，2021 年企业货币资金同比增长 15%至近 500 亿元。 二是调结构，新增融资以长期低成本融资为主，不断减少短债占比，2021 年短期有息负债下降 40%，短债占比下降 8.7 个百分点至 20%；拓展多元融资渠道，着力降低融资成本，例如 2021 年企业新增 50 亿元小公募租赁债额度，2021 年企业综合融资成本下降 0.4 个百分点至 5.8%。 三是稳投拓，坚持审慎稳健的投资策略，精准把握投资节奏，