房地产行业第12周周报：新房成交环比回升同比降幅收窄，哈尔滨取消“限售”政策

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 3 月 29 日 [Table_Industr yRank] 强大于市 相关研究报告 《去化周期超 15 个月创疫情后最高点，多部委联合表态化解地产风险提振市场信心—房地产行业第 11周周报（3月 12日-3月 18日）》20220321 《去化周期超 15 个月创疫情后最高点，多部委联合表态化解地产风险提振市场信心—房地产行业第 11周周报（3月 12日-3月 18日）》20220321 《销售表层数据超预期，但结构情况不乐观；投资受土地和施工量价共同拉动——房地产2022 年 1-2 月统计局数据点评》20220315 《新增居民中长期贷款首次为负，新房二手房成交同比降幅持续扩大—房地产行业第 10 周周报（3 月 5 日-3 月 11 日）》20220315 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 12 周周报（3月 19 日-3 月 25 日） 新房成交环比回升同比降幅收窄，哈尔滨取消“限售”政策 核心观点 本周新房成交量相比于上周有所上升、二手房成交量有所下降。本周 47 个城市新房成交套数为 2.7 万套，环比上升 1.0%，同比下降 56.9%；18 个大中城市新房成交套数为 1.9 万套，环比上升 15.1%，同比下降 51.2%；一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为+32.7%、+5.8%、+21.4%，同比增速分别为+10.5%、-10.7%、+12.6%。16 个城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比上升 8.5%，同比下降 45.4%；12 大中城市二手房成交套数为 1.0 万套，环比下降 9.8%，同比下降 46.2%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+15.8%、+28.9%、+15.7%，同比增速分别为-34.2%、-51.8%、-53.9%。 新房库存量相比于上周有所下降，去化周期较上周有所上升。15 个城市新房库存套数为 102.2 万套，环比下降 0.3%，去化周期为 16.6 个月，环比上升 7.6%；8 个大中城市新房库存套数 55.7 万套，环比下降 0.4%，同比下降 1.9%，去化周期为 11.9 个月，环比上升 8.0%；一线城市新房库存量 26.4 万套，环比下降 0.7%，去化周期 11.6 个月，环比上升 0.9 个月，二线城市新房库存量 20.4 万套，环比下降 0.3%，去化周期为 13个月，环比上升 1.6 个月，三线城市新房库存套数为 8.9 万套，环比上升 0.2%，去化周期 21.5 个月，环比减少 0.3 个月。 整体土地市场较上周相比量跌价涨，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为 143 宗，环比下降 18.8%，同比下降 64.4%；成交土地规划建筑面积为 968 万平方米，环比下降 36.6%，同比下降 63.1%；成交土地总价为 179 亿元，环比上升 35.6%，同比下降 73.0%；成交土地楼面均价为 1844 元/平方米，环比上升 114.2%，同比下降26.9%；百城成交土地溢价率为 2.44%，环比下降 56.0%，同比下降 85.2%。 投资建议 3 月房贷利率下行趋势显著，从贝壳研究院公布的数据来看，2022 年 3 月 103 个重点城市首套与二套房贷利率分别为 5.34%和 5.60%，环比分别回落 13 和 15BP，创下 2019年来单月最大降幅；平均放款周期为 34 天，较上月缩短 4 天。此外，本周哈尔滨取消了实施近 4 年的“限售”政策（18 年 5 月发布的在主城区 6 区范围内，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满 3 年方可上市交易的规定）。我们认为此次调整或意味着，当前政策放松进入到新阶段，即从金融政策放松开始转向对“五限”的放松，对于其他城市有借鉴意义，或有更多地方政府根据自身实际情况将不合时宜、不切合当前市场形势的政策予以修正或废止。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 3 月 29 日 房地产行业第 12 周周报（3 月 19 日-3 月 25 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ............................................................................ 11 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 ............................................................................ 13 3 本周行业政