房地产：多面夹击，确保房地产业“软着陆”已刻不容缓

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 3 月 18 日 行业研究 多面夹击， 确保房地产业“软着陆”已刻不容缓 核心观点： 多压力叠加下，房企走不通“拿地—建设—销售—回款”的道路，陷入了死循环，企业风险一触即发。倘若行业现状未有改变，政策仍然维持现状，短期内或将有大批企业倒下。积极举措配套及时出台，稳中求进，确保房地产业安全稳定已刻不容缓。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 3 月过了一半，原本应该是实现小阳春的季节，但却因为各种各样的原因，现在看，小阳春恐怕难以实现了，能够保持业绩平稳可能就是一个比较理想的结果，企业体感也同样冰凉，前半月销售业绩可以用“差”形容。 多压力叠加下，房企走不通“拿地—建设—销售—回款”的道路，陷入了死循环，企业风险一触即发。倘若行业现状未有改变，政策仍然维持现状，短期内或将有大批企业倒下。积极举措配套及时出台，稳中求进，确保房地产业安全稳定已刻不容缓。 目录 1、政策跟进不足，执行并不到位 ................................................................................................................ 2 2、疫情再起，购买力缺失，市场冰冻，销售停摆 ................................................................................ 3 3、三大不确定导致销售持续冷淡，回款艰难 ......................................................................................... 3 4、偿债高峰来临，还款压力加重 ................................................................................................................ 5 1、 政策跟进不足，执行并不到位 春节前后，两会前，市场不断有利好消息出现，包括需求端的政策，首付比例下调、房屋认购标准调整、公积金贷款额度提升、棚改货币化重启、限售政策调整等等，但是市场反馈并不乐观。两会后，政策似乎也进入到了静默期，鲜见有更多城市再深入跟进政策，仅有的政策跟进也是在供给端，如 3 月东莞 2022 年集中供地中，取消对于房屋销售价格的限制（即取消限价），苏州也有相似消息出来，限价或将有所放松，除此之外，其他城市的政策整体仍保持在原位。 部分政策出台后，执行上尚未完全到位，尽管有政策出台，但是相关的执行和配套政策也并未同步跟进，政策更多停留在纲领层面，一步步向下推进时或有时滞，或有阻碍，如 LPR下调之后，购房者的购房贷款利率也并未有明显下调。 具体到预售资金监管层面，为了保障房屋的按时交付，实现“两维护”，保障消费者合法权益，政策趋严趋紧的趋势明显，在执行层面也是严格到位，而其中政策便呈现出偏离状态，超越了原先本该有的合理状态，房企对于销售回款的动用能力和使用自由度受到严格约束，房企遇到“卡脖子”式的制约，房企有苦难言。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 针对于此，也不断有消息出现，对预售资金监管政策进行相应的纠偏调整，但实际上，预售资金监管趋严的政策出台，如福州、厦门等，真正政策放松和纠偏跟进的城市则比较鲜见，如此以来，房企最重要的资金来源被严格控制，脖子依旧被严格卡住。 2、 疫情再起，购买力缺失，市场冰冻，销售停摆 进入 3 月，疫情再次反复，多省市接连出现本土疫情病例，各种疫情防控举措再度出台，社区小区、办公楼封闭管理，人们的自由活动受限，项目施工建设停滞，线下看房活动受阻，企业售楼处冷清，销售停摆，部分城市或板块的市场已经冰冻，如青岛的部分区域，深圳、吉林、东莞等。 另外，也正由于疫情的反复，餐饮店铺、工厂、电影场馆、文旅乐园等或暂停营业，或限流，经营再度受重挫，相关从业人员工作和收入的不确定性增加，购买力弱化，消费能力减弱；同时也正由于疫情存在，消费者消费信心不足，消费意愿减弱，住房消费实现的难度加大。 倘若疫情这一外部冲击因素无法消退，疫情没有得到有效控制，因疫情因素造成的销售业绩仍然无法实现，而其中部分有需求的购房者大概率将实现购房需求的释放。 3、 三大不确定导致销售持续冷淡，回款艰难 2021 年下半年以来，市场行情持续保持冷淡，企业销售业绩兑现难度不断提升，业绩负增长持续，当销售不畅，企业的销售回款更难言乐观。剖析销售业绩兑现难度较大的原因， 主要有三个方面： 其一、外部因素（如疫情）的不确定性阻碍了销售业绩的实现（上文已有论述，此处不再赘述）； 其二、供给周期的不确定性，部分城市本身市场需求和基本面都没有任何问题，而且表现较为强势，而业绩未兑现出来的主要原因，企业的供货节奏，供货周期为决定性因素，短期内，市场端的供给大概率不会出现普遍的断层，当然也不排除个例。倘若市场行情仍然持 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 续冷淡，很难保证货量供应的持续性。 其三、需求的不确定性，而这其中又可以