黑铁时代，保利更值期待

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 3 月 17 日 保利发展（600048.SH） 黑铁时代，保利更值期待 核心观点： 在当前行情下，行业规模能否继续增长是不确定的，但是优质房企的市场占有率有可能进一步提升，尤其是像保利发展这一类拥有土储优势及信用优势的规模型国央企。 土地是开发商的弹药，从保利发展土储分布和土储存量来看，土储位于核心城市群和高能级城市，以及高库存量等特征意味着企业拥有更具价值的开发资源。从现阶段行业层面的各项政策以及不同城市的市场表现来看，保利发展的优质基因以及土储配置将有助于企业市场占有率进一步提升。 除了土储优势和信用优势有可能使企业市场占有率提升以外，企业当前充足的已售未结资源，低融资成本以及稳健的财务结构也使企业有更大的盈利空间。 房地产行业虽然经历了 2021 年 7 月以来的持续下行，但是当前政策层面也在强调保障居民合理的购房需求，保障新市民的住房需求，地方政府如郑州等也在调节调控政策，释放利好信号。行业可能走向了“黑铁时代”，但是“黑铁时代”并不是终点。即使在“黑铁时代”，优质的企业仍然值得期待。我们建议企业在投资方面抓住机遇，在产品方面做好产品，以进一步巩固和强化企业的竞争优势，实现长远的高质量发展。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 随着行业进入黑铁时代，房企之间的分化更加明显。不变的是，优质的企业仍然有着优质的基因，并且以往被忽视的优势在黑铁时代反而更加明显。如果将保利发展与其他规模在同一个量级的民营房企相比，在过去两年，可能大家常常诟病保利发展的稳，比如在规模增长方面爆发力不足，成长性有限，被挤出行业前三等。 然而，当行业出现重大调整的时候，以往稳健的特征也成为了企业的优势。比如土储优势和信用优势有可能会使企业的市场占有率进一步提升；已售未结资源丰富，低融资成本，稳健的财务结构使企业有更大的盈利空间。 进一步来讲，如何抓住当下的机遇，也颇具现实意义，基于此，我们建议企业在投资方面抓住机遇，在产品方面做好产品，以进一步巩固和强化企业的竞争优势，实现长远的高质量发展。 目录 引言 .................................................................................................................................................. 2 一、土储及信用优势有助于提升市场占有率 ............................................................................... 2 二、规模之外，盈利方面具有相对优势 ....................................................................................... 5 三、从投资和产品两方面强化竞争力 ........................................................................................... 7 一、土储及信用优势有助于提升市场占有率 在当前行情下，行业规模能否继续增长是不确定的，但是优质房企的市场占有率有可能进一步提升，尤其是像保利发展这一类拥有土储优势及信用优势的规模型国央企。 1、布局核心城市群，库存充足，土储价值高 土地是开发商的弹药，从保利发展土储分布和土储存量来看，土储位于核心城市群和高能级城市，以及高库存量等特征意味着企业拥有更具价值的开发资源。 在投资布局方面，保利发展持有的土地储备分布在中国最具发展前景的城市群，例如粤港澳大湾区，成渝、长三角、京津冀和海西地区。如果从城市能级来看，那么企业多数的土储位于一二线城市。例如，根据企业 2021 年中期数据，企业的待开发土储中，有 6%的土储分布在一线城市，16%分布在核心二线城市，以及 37%分布在普通二线城市。即一二线城市的土地储备占比高达 51%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2021H1 保利发展的待售面积在各大城市群的分布（万平米） 资料来源：亿翰智库、企业年报 图表：2021H1 保利发展的待售面积在各能级城市的分布（万平米） 资料来源：亿翰智库、企业年报 其次，拥有较高的土储存量。从待开发的土储存量来看，截止 2021 年 6 月 30 日，企业国内项目的待开发面积为 7290.5 万平米，待开发的土储存续比高达 2.3 年（存续比=待开发面积/2*上半年签约面积），即土储存量能够支撑企业 2.3 年左右的销售活动。 从土储的分布数据来看，保利发展的土储质量相对较好；从待开发土储存量数据来看，充足的土地储备可以支撑开发业务的正常推进。以上土储方面的优势也使得企业在投资方面有更大的弹性，例如根据城市的住宅市场前景，土地市场的热度情况做投研决策。 2、规模已实现跨越式增长，市场占有率有望进一步提升 自 2006 年上市以来，保利发展在地产开发业务上的规模出现了跨越式增长，2012 年突破千亿，2021 年增长至 5349 亿元，并且在先发优势，资源优势和规模优势下，企业的市场占有率也不断提升，