宏观点评：住建部2022工作会议的信号，地产有望实质性松动

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 宏观经济研究 2022 年 01 月 21 日 宏观点评 地产有望实质性松动—住建部 2022 工作会议的信号 事件：2022 年 1 月 20 日，住房和城乡建部召开会议，总结 2021 年工作，分析形势和问题，研究部署 2022 年工作。 核心结论：地产、基建是稳增长最重要的抓手，二者可能迟到、但不会缺席。 1、住建部提出了 2022 年的 5 大总要求和 8 大重点工作，最大的增量信息是要着力“增信心、防风险、稳增长”。会议强调，2022 年要着力在“增信心、防风险、稳增长、促改革、强队伍”上下功夫，并提出了“加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动、落实碳达峰碳中和目标任务、推动建筑业转型升级、推动改革创新和法治建设、加强党的建设”等 8 项重点工作。对比住建部 2021 年工作会议，“增信心、防风险、稳增长”是最大的增量信息。 2、进一步明确了地产调控方向，最大变化是新增“充分释放居民住房需求潜力”，预示地产调控有望迎来实质性松动，包括限购限售限贷等政策可能的调整。 >其一，总基调上仍坚持房住不炒，不必过度解读。“加强房地产市场调控”位居 2022年 8 大重点工作之首，具体要求延续了中央经济工作会议等一系列会议的说法，包括“坚持房住不炒，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制”等，我们认为“房住不炒”是长期原则，不论加上与否都不必过度解读，并不意味着地产政策的收紧。此外，“增强调控政策协调性精准性”属于新提法。 >其二，更注重防风险，主要指逾期交房风险。会议要求“ 把防风险摆在更加突出的位臵，防范化解住房和城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线”，这里的风险特指“坚决有力处臵个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险”，对应的应是 HD 等企业债务违约带来的潜在交房风险。 >其三，新增“充分释放居民住房需求潜力”，预示需求端的地产调控有望迎来实质性松动。在稳增长方面，会议特别指出要“充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力；促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长”，标志着地产调控终于有望迎来实质性松动，再结合央行所提 “房地产最核心的特征之一是区域性”，后续各地很可能会跟随调整，包括放松限购限售、降低首付比例、调整认房认贷标准、提升公积金贷款额度、放松预售金监管等，预计 Q1 也有望迎来地产景气的短期拐点。 >其四，保障房重要性提升，但带动效应不宜高估。8 大重点工作的第 2 项是推进住房供给侧结构性改革、推进保障房建设（2021 年是第 3 项），明确 2022 年将筹建保障房240 万套（间），这与我们此前测算的 230 万套（间）较为接近。再次提示，根据我们的测算：考虑到保障房筹建计划中实际上包含了存量改建、床位房间，保障房对地产投资的带动可能只有 1-2 个百分点（显著低于棚改），不宜高估（详见我们前期报告《对比棚改，保障房加码的实际作用如何？》）。 3、进一步明确了基建发力方向：城市更新+乡村建设+建筑业转型升级，其中，新型城市基础设施建设、城市管道老化更新改造重大工程、装配式建筑是发力重点。在稳增长方面，特别指出“充分释放新型城市基础设施建设投资需求潜力”；“实施城市更新行动”也位居位列 8 大重点工作第 3 位（去年是首位），指向今年城市更新仍是重点。会议特别强调了“组织推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程”。再次提示，2022 年“旧改”增量拉动可能有限，地下管网将是基建投资的一大发力重点（具体请参考专题报告《2022 年基建大概率高增，有哪些发力点？》）。此外，会议还要求“大力发展装配式建筑，2022 年新建建筑中装配式建筑面积占比达到 25%以上”。 4、总体看，不要低估国家稳增长的决心和力度，地产、基建是最重要的抓手，二者可能迟到、但不会缺席。我们继续提示：房地产实质性松动可期，2022 年基建增速有望超预期高增至 8%左右甚至更高，要高度关注地产、基建等稳增长链条的投资机会。2021年下半年以来，地产景气明显下行，12 月地产投资当月平均增速更是跌至-3.0%的低位，同期基建投资也持续低迷，下半年平均增速仅 0.6%左右，二者是经济下行压力明显加大的重要原因。面对“三重压力”，要实现稳增长的硬要求，地产基建发力是必选项。随着近期降息落地、各部委工作会议、各地两会召开，地产和基建有望加速发力，建议高度关注地产、基建等稳增长链条的投资机会。 风险提示：疫情演化、政策力度、外部环境等变化超预期 作者 分析师 熊园 执业证书编号：S0680518050004 邮箱：xiongyuan@gszq.com 研究助理 杨涛 执业证书编号：S0680120070018 邮箱：yangtao3123@gszq.com 相关研究 1、《不要低估稳增长的决心和力度—降 LPR 的 5 点理解》2022-01-20 2、《紧盯预期差—2021 经济全面回顾与 2022 展望》2022-01-17 3、《稳增长进度跟踪第 1 期：已开始了》2022-01-09 4、《2022 年基建大概率高增，有哪些发力点？》2022-01-05 5、《对比棚改，保障房加码的实际作用如何？》2021-12-14 6 、《 不 寻 常 的 纠 偏 — 逐 句 中 央 经 济 工 作 会 议 》2021-12-11 2022 年 01 月 21 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 图表 1：近期地产政策趋于松动 资料来源：中国政府网，国盛证券研究所 时间会议/文件/部门主要内容2022/1/202022年全国住房和城乡建设工作会议防风险。把防风险摆在更加突出的位臵，防范化解住房和城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。稳增长。充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力，同步推动扩内需、转方式、调结构，促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长。促改革。更好地激发企业活力，更好地适应和满足需求变化，推进住房供给侧结构性改革，加快形成与高质量发展相适应的城市开发建设体制机制和政策体系。2022/1/18国新办2021年金融统计数据新闻发布会关于房贷政策，邹澜表示，还是会按照房子是用来住的、不是用来炒的定位，根据长效机制的安排，保持基本稳定。根据稳地价、稳房价、稳预期的总体要求，稳预期首先就是政策预期要稳。2022/1/16发改委《关于做好近期促进消费工作的通知》《通知》提到，促进住房消费健康发展。加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。推进保障性住房建设，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2022/1/15国务院金融统计数据发布会人民银行将认真贯彻落实十九届五中全会、中央经济工作会议部署，坚持“房住不炒”定位，租购并举，因城