房地产投资宏观专题：等风景看透，看细水长流

宏观经济| 证券研究报告 —深度报告 2018 年 7 月 18 日 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Economy]宏观及策略: 中国经济 [Table_Analyser]张晓娇 (8621)2032 8517 xiaojiao.zhang@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300514010002 朱启兵 (8610)66229359 qibing.zhu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300516090001 [Table_Title]等风景看透，看细水长流 房地产投资宏观专题 [Table_Summary]我们提出了房地产行业分析的“五星分析法”；根据分析法详细分析了住宅地产、商业地产、工业地产，以及一线、二线、三线住宅地产行业；最后对2018 年房地产投资增速进行预测。 1. 预测 2018 年底房地产投资增速回落至 8.5%。 2. 2013 年是房地产行业的市场化周期，当前是房地产行业的政策周期。 3. 住宅地产行业的周期在三四线城市延续，商业地产周期持续回落，工业地产土地需求缓慢升温。 4. 房地产资金来源高度依赖销售回款。 5. 三四线城市房价持续走高可能成为存款搬家、挤出消费的导火索，不排除下半年可能出台政策抑制房价过快上涨。 等风景看透，看细水长流。我们认为“房住不炒”是未来较长时期内对房地产行业的定位，考虑到 2016 年的房地产周期启动一定程度上是受到政策提振的结果，如果下半年房地产政策出现调整，可能会导致本轮房地产周期的加速结束。我们认为若房地产去库存和棚改货币化安臵等政策出现调整，短期可能同时出台针对房地产市场秩序的严监管政策、以及后续可能出台房地产行业的长效机制政策。届时房地产行业将重归市场周期波动规律。风险提示：资金对房地产投资的制约超预期；销售增速超预期下行；房价超预期下行。 2018 年 7 月 18 日 等风景看透，看细水长流 2 目录 房地产行业的五星分析法 ...................................................... 4 五星分析法概述 ........................................................................................... 4 房地产行业指数的周期性波动 ..................................................................... 7 房地产行业两次周期的比较................................................... 9 两次周期的撬动力不同 ................................................................................ 9 住宅房地产：从市场主导到政策主导......................................................... 10 商业房地产：周期的回落 ........................................................................... 12 工业地产：出现起色 .................................................................................. 13 房地产行业投资增速预测 .................................................... 14 房地产投资增速上行的影响力 ................................................................... 14 房地产投资增速下行的影响力 ................................................................... 14 预测房地产投资增速 .................................................................................. 15 结论：一切有尽头 ............................................................... 16 2018 年 7 月 18 日 等风景看透，看细水长流 3 图表目录 图表 1. 当前房地产政策综合情况 .............................................................4 图表 2. 当前土地指数综合情况 .................................................................5 图表 3. 土地指数历史走势 ..........................................................................5 图表 4. 当前开发指数综合情况 .................................................................6 图表 5. 开发指数历史走势 ..........................................................................6 图表 6. 当前销售指数综合情况 .................................................................6 图表 7. 销售指数历史走势 ..........................................................................6 图表 8. 当前资金指数综合情况 .................................................................7 图表 9. 资金指数历史走势 ..........................................................................7 图表 10. 房地产指数与房地产行业投资、销售、房价波动的对比 ..8 图表 11. 当前房地产指数综合情况 ...........................................................8 图表 12. 房地产行业指数的历史走势 ......................................................8 图表 13. 四项综合指数的历史走势 ...........................