房地产行业国际房地产税系列之五：国内房地产税的前世今生

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业深度研究 国内房地产税的前世今生——国际房地产税系列之五7 月 16 日，在 2018 年上半年国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人毛盛勇提到加快推进房地产税相关政策举措，市场对于房地产税的关注度重新回到焦点。我们在一季度连续发布了 4 篇国际房地产税的专题研究，而这次我们把聚焦内容回到国内。 首先，我们需要将房产税和房地产税概念的理清。整体而言，房地产税与房产税是包含与被包含的关系。目前各地所征收的房产税主要是由房地产持有运营商所缴纳的房产税，税基为租金收入，税率为 12%。目前正处于草案起草阶段的是房地产税法，其实辨别一则关于个人住宅房地产税的传闻是否真假，只要看文中是房地产税还是房产税，只要是后者，就无需再深入探讨了。 其次，2011 年，上海、重庆作为第一批试点城市开征针对住宅的房产税，两者有如下共同点： 1、保护刚需。上海针对本市居民的首套房予以免征，而重庆是对纳税人所拥有的普通住房免征；此外，在税收优惠政策也有所倾斜，上海是以家庭为单位，拥有人均 60 平米的免征面积，重庆在新政施行后新购住房免税面积为 100 平米； 2、以市场交易价为计依据。上海的计税依据是市场交易价格的70%，而重庆为 80%； 3、 差别化税率。上海的一般税率为 0.6%，而如果应税交易均价低于上一年度新房均价的 2 倍，则减按 0.4%计征；重庆的税率同样以房价水平分类，税率分为 0.5%、1%和 1.2%三档； 4、存量资产有限追溯。这一特点在上海体现得更为明显。因为房产税征收对象都是在 11 年新政后的新购住房，即只要在此后没有购房行为，存量房产暂时不缴纳；重庆则规定纳税人在办法施行前拥有的独栋商品住宅有 180 平米的免税面积，高于新购住房所规定的 100 平米免税标准。 最后，通过系统梳理美、德、日、港、韩等各国房地产税经验，从各国房地产税征收主体、征收用途、征收方式、优惠措施以及税负轻重五方面角度细化分析，我们发现各国有几大共性：1、因城施策，不同城市不同税率；2、地方税种，成为地方政府的重要财政收入来源；3、税基按评估价值征收；4、明确的免税和优惠措施，整体而言，税收占对应国家的国民收入并不高。 维持 买入陈慎 chenshen@csc.com.cn 021-68821630 执业证书编号：S1440514080003 刘璐 liulu@csc.com.cn 18621286899 执业证书编号：S1440513090012 发布日期： 2018 年 07 月 23 日 市场表现 相关研究报告 -5%5%15%25%房地产沪深300房地产 行业深度研究报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 理清“房产税”和“房地产税” .................................................................................................................................... 1 上海房产税如何征收？ ........................................................................................................................................... 4 重庆房产税如何征收？ ........................................................................................................................................... 6 两地房地产税模式及税负比较 ............................................................................................................................... 8 现行试点政策和国外房产税比较 ........................................................................................................................... 9 1 行业深度研究报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 理清“房产税”和“房地产税” 7 月 16 日，在 2018 年上半年国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人毛盛勇提到加快推进房地产税相关政策举措，市场对于房地产税的关注度重新回到焦点。我们在一季度连续发布了 4 篇国际房地产税的专题研究，而这次我们把聚焦内容回到国内。 房产税和房地产税概念的理清 国内房产税由来已久。 1950 年即已颁布《全国税政实施要则》，将房产税列为开征的 14 个税种之一。1951 年，颁布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1984 年工商税制改革中，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种，1986 年发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，适用于国内单位和个人，规定在城市、县城、建制镇和工矿区征收房产税，但个人所有非营业用的房产免征房产税。直至 2003 年提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”，这是未来房产税的雏形。2011 年，上海、重庆作为第一批试点城市开征针对住宅的房产税。 从概念区分： 房产税——是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，是持有环节所涉及的税种，属于房地产税的一部分。 房地产税——这是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。从征收对应的房地产开发运营环节来看，涉及房地产开发、持有和交易阶段。 从概念上来讲，自 1984 年的工商税制改革将房地产税分为房产税和城镇土地使用税，官方表述就不再提及房地产税，2003 年提出物业税的概念，直至 2010 年在《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》这一文件中，再次出现“房地产税”的概念，称将“研究并推进房地产税改革”，2013 年十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》要求“加快房地产税立法，并适时推进改革”，将房地产税立法正式提上日程。 整体而言，房地产税与房产税是包含与被包含的关系。按照现行的房产税征收办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。因暂行条例规定，个人非营业性住房免征房产税，目前各地所征收的房产税主要是由房地产持有运营商所缴纳的房产税，税基为租金收入，税率为 12%。目前正处于草案起草阶段的是房地产税法，其实辨别一则关于个人住宅房地产税的传闻是否真假