房地产：销售与开发投资单月同比降幅收窄，累计同比增速持续放缓

上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021 年 12 月 15 日 销售与开发投资单月同比降幅收窄，累计同比增速持续放缓 核心观点： 1-11 月全国商品房销售金额合计 16.2 万亿元，同比收窄至 8.5%，商品房销售面积累计为 15.8 亿平米，同比收窄至4.8%。11 月单月商品房销售金额与面积环比上升，同比跌幅降低。我们认为，市场的小幅回升，主要与信贷相关政策的调整有关。加快个人按揭贷款的放款速度将促使满足条件的购房需求有序释放，尤其是置换类和改善需求的释放，因此，11 月商品房销售数据跌幅收窄超预期。 房地产融资环境的适度纠偏也在房地产开发过程中得到了体现，比如 11 月单月新开工面积、施工面积同比降幅收窄，竣工面积同比大幅提升。此外，单月房地产开发投资环比正增长且同比降幅收窄。“房地产是支柱产业”再次被提及，肯定了房地产在稳定经济增长方面有重要作用。假设 12 月房地产开发投资下降 5%，全年房地产开发投资仍将增长 5%以上。 11 月到位资金新增 1.7 万亿元，同比下降 7.0%，但是较10 月收窄 2.5 个百分点。从 11 月各项资金的增量来看，除了定金及预收款环比下降以外，国内贷款、利用外资、自筹资金以及个人按揭贷款环比均为正数，因此带动了 11 月单月到位资金环比增长 10.9%。从 11 月各项资金的同比来看，国内贷款同比降幅收窄；自筹资金同比由负转正，增长 2.1%；个人按揭贷款不仅增速为正，而且同比增长 10.6%，这意味着房地产开发业务的融资环境有小幅的改善。由于预售资金监管较为严格，因此，到位资金中定金及预收款不仅环比为负，而且同比降幅继续扩大，11 月同比下降 16.1%。 相关研究： 《2021 年 11 月房地产行业月报：保交房下，预售资金监管趋严，全年土地成交同比预计下行》 《2021年11月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第 49 期）：市场降速明显，销售面积与新开工面积单月降幅超 20%（2021 年 1-10 月）》 报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、李慧慧（Yjtzl2016 微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 2 一、信贷相关政策小幅松动促使 11 月销售规模环比回升，同比降幅收窄 1-11 月全国商品房销售金额合计 16.2 万亿元，同比收窄至 8.5%，商品房销售面积累计为 15.8 亿平米，同比收窄至 4.8%。11 月单月的商品房销售规模略优于 10 月，但是不及 2020年同期水平，故同比仍为负数，不过同比的降幅有所收窄。 具体来看，11 月商品房销售金额为 1.4 万亿元，环比增长 16.9%，同比下降 16.3%，同比降幅较 10 月收窄 6.3 个百分点；商品房销售面积为 1.5 亿平米，环比增长 18.7%，同比下降 14.0%，同比降幅较 10 月收窄 7.7 个百分点。 目前，商品房成交仍然相对低迷，主要原因在于“房住不炒”下，行政性调控政策较为严格，房地产贷款集中度管理政策从信贷方面影响居民的购房能力，以及大型房企暴雷引发了购房者恐慌与观望。 11 月商品房销售金额与面积环比上升，同比跌幅降低，我们认为，市场的小幅回升，主要与信贷相关政策的调整有关。根据中国人民银行公布的数据，10 月个人住房贷款增加了 3481 亿元，较 9 月增加 1013 亿元；11 月个人住房贷款增加 4013 亿元，较 10 月增加了532 亿元。加快个人按揭贷款的放款速度将促使满足条件的购房需求有序释放，尤其是置换类和改善需求的释放，因此，11 月商品房销售数据跌幅收窄超预期。 另外，在 2021 年 12 月 11 日召开的“2021-2022 中国经济年会”上，国家统计局局长表示，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。我们认为，这一论调虽然直接肯定了房地产对于经济增长的支撑作用，但仍要对政策保持敬畏之心，“房住不炒”在重要会议中反复提及，预计政策将以预调微调和纠偏为主。 图表：2020.02-2021.11 全国商品房累计销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%02468101214161820商品房累计销售面积（亿平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 3 图表：2020.02-2021.11 全国商品房累计销售额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2020.03-2021.11 全国商品房单月销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 二、开发投资单月微升，1-11 月同比增长 6.0% 2.1 供应增长叠加融资小幅改善，11 月土地成交价款同比增长 24.2% 1-11 月土地购置面积合计 18287 万平米，同比下降 11.2%。11 月单月新增土地购置面积 2463 万平米，同比仍然为负，但是降幅已经由 10 月-24.2%收窄至-12.5%。1-11 月累计-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02468101214161820商品房累计销售额（万亿元）同比-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0123商品房单月销售面积（亿平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 4 土地成交价款为 14519 亿元，同比增长 4.5%，单月土地成交价款为 3109 亿元，同比增长24.2%。 11 月土地购置面积同比降幅收窄，土地成交价款同比涨幅达到 24.2%，意味着土地成交有所回升，我们认为主要原因有三点，一是一二线城市集中供地，比如宁波和郑州在 11 月开展第二轮集中供地，深圳、南京、苏州和无锡等在 11 月实行第三轮集中供地，高能级城市供应增加有助于带动成交增长。二是年关将至，部分低能级城市加大土地供应以完成全年的土地供应计划。三是 11 月各大会议释放积极的融资信号，部分央企、国企和稳健的民营房企凭借信用优势开始有了融资动作，这一定程度上有助于缓解房企的资金压力，因而在投资方面也更为从容。 图表：2020.02-2021.11 累计土地购置面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2020.02-2021.11 累计土地成交价款及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%050001000015000200002500030000累计土地购置面积（万平米）同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0