2021Q3房地产金融

NIFD季报房地产金融主编:李扬蔡真崔玉 曾亭2021 年 11 月《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、特殊资产行业运行等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度 2 月份发布。 I 摘 要 从房地产市场运行情况来看，2021 年上半年住房销售量价齐升；但三季度开始，受部分大型房企流动性风险爆发影响，市场预期发生转变，住房销售规模大幅下滑，并在 9月份出现本轮房地产调控以来住房销售价格环比涨幅首次转负，房地产价格泡沫得到一定程度的遏制。住房租赁市场方面，前三季度一、二线城市住房租赁市场显著升温，部分城市租金上涨幅度较大。土地市场方面，上半年在住宅用地供给“两集中”新政下，市场供给缩量，住宅用地成交溢价率和均价重回上升趋势，部分城市土地溢价率较高；但第三季度随着土拍规则的优化和民营房企拿地减少，土地市场迅速降温。库存方面，一、二线城市住宅库存去化周期仍在合理区间，而三线城市住宅库存去化周期再次大幅上升。 从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重点。个人住房金融方面，个人购房贷款余额尽管仍处于高位，但增速进一步下降；在 LPR 短期稳定、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度常态化实施的背景下，部分商业银行个人住房贷款额度不足，个贷利率有所上升；从部分城市新增住房贷款价值比的估算情况来看，新增个人住房贷款抵押物保障程度较高，个人住房贷款整体风险可控。房企融资方面，开发贷余额增速持续回落、存量规模连续两个季度负债增长，房地产信托规模大幅压降，境内外信用债发行规模下滑，房企主要融资渠道均进一步收紧。金融机构和金融市场投资者对房企的金融支持力度产生更大分化，主要融资渠道均更为偏好经营风格稳健、财务杠杆率合理的房企。受融资收紧影响，部分大型房企因长期杠杆经营进而爆发流 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：  蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任  崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员  曾亭 中国社会科学院大学硕士研究生 【NIFD 季报】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 中国宏观金融 地方区域财政 宏观杠杆率 中国财政运行 中国金融监管 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 特殊资产行业运行 II 动性风险，房企违约风险加剧。虽然这并不构成系统性风险，但注入流动性和采取债务展期仍是避免其流动性风险进一步扩散的当务之急。 风险提示方面，2021 年前三季度，房地产市场有以下风险点值得关注：第一，部分城市住房租金价格上涨幅度较大；第二，三线城市住宅库存去化周期再次大幅上升；第三，大型房企流动性风险的持续爆发。 目 录 一、房地产调控政策 ................................... 1 （一）中央及部委层面 ................................ 1 （二）地方政府层面 .................................. 2 二、房地产市场运行 .................................... 2 （一）价格情况分析 .................................. 2 （二）数量走势分析 .................................. 5 三、个人住房金融形势 .................................. 7 （一）个贷余额增速进一步下降 ........................ 7 （二）个人住房贷款整体风险可控 ...................... 8 四、房企融资形势 ..................................... 10 （一）房地产开发贷余额连续两个季度负增长 ........... 10 （二）房地产信托规模继续压降 ....................... 10 （三）房企境外信用债发行规模下滑 ................... 11 （四）大型房企流动性风险分析 ....................... 12 五、小结与风险提示 ................................... 14 附件：相关指标说明 ................................... 16 1 一、房地产调控政策 （一）中央及部委层面 2021 年前三季度，对于住房购买市场，中央层面继续保持“房住不炒”的调控总基调不变；围绕稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标，要求全面落实因城施策、房地产金融管理等房地产长效机制和防止以学区房等名义炒作房价，以此来促进房地产市场的平稳健康发展。对于住房租赁市场，中央层面将解决好大城市住房突出问题纳入 2021 年重点工作任务；要求以人口净流入城市为重点，通过给予土地、财税、金融等政策支持，扩大保障性租赁住房供给，大力发展租赁住房市场，重点解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。8 月，在《国务院关于今年以来预算执行情况的报告》中，“积极稳妥推进房地产税立法和改革”再次被提及；10 月，为积极稳妥推进房地产税立法和改革，全国人民代表大会常务委员会通过了《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，试点期限为五年，并希望能够“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。这意味着房地产的立法和改革进入了实质性推进阶段，房地产税的全面开征渐行渐近，将会对我国房地产市场的供需结构和市场预期产生明显影响。 央行、银保监会、住建部、自然资源部、财政部等部委层面，为贯彻落实中央要求，一方面，以严格实施房地产金融审慎管理制度、实施重点城市住宅用地供给“两集中”新政、优化土地竞拍规则、规范房地产市场秩序、通过约谈和问责强化城市主体责任的落实等方式，控制房价泡沫和化解房地产“灰犀牛”风险；另一方面，通过增加租赁住房土地供给、加大对住房租赁市场的金融支持力度、降低租赁住房税费负担、整顿租赁市场秩序和规范市场主体行为等方式，支持和规范住房租赁市场的发展，并首次提出城市住房租金年度涨幅不超过 5%的“控租金”要求。另外，三季度多家高杠杆大型房企爆发了流动性风险，市场预期发生较大的转变，房地产销售和房企融资均大幅下滑。为维护房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益，相关部门一方面继续完善“三道红线”监管规则，试点房企数量从 12 家增加至 30 家，把商票纳入债务监管范围，并重申了“投销比”的监管要求；另一方面要求金融机构准确理 2 解、把握和执行房地产金融管理制度，满足房企合理的资金需求；对于已爆发流动性风险的房企，在协调金融机构注入流动性支持项目复工的同时，按照法治化