房地产行业：人口“两极”，引导房地产行业服务“双化”或只赚不赔

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021 年 11 月 25 日 房地产行业 人口 “两极”，引导房地产行业服务“双化”或只赚不赔 核心观点： 解决好“双化”（少子化&老龄化）问题意义重大，而在当下，各方对于房地产行业避之不及，但是一味的回避并能获得解决问题的有效路径，客观认知房地产行业和企业，并充分利用其优势去引导行业和企业服务于“双化”问题的缓解意义更大，而且大概率是个稳赚不赔的买卖。 相关研究： 2021 年 5 月地产月报丨集中供地改变投资结构，警惕住宅集中供应下的去化难题【第 35 期】 20210606 重磅|2021 年 1-5 月中国典型房企销售业绩TOP200 研究报告【第 83 期】 20210531 重磅|2021 年 1-5 月中国典型房企新增货值TOP100 研究成果【第 41 期】 20210530 2021 年 4 月地产月报丨集中供地已至，中小房企短时获利，但长期生存难度依然偏高【第 34 期】 20210506 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 W18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 23 日，一则“中国人口“两头承压””的文章冲上热搜，吸引了大众眼球，短短言语，道尽了当前中国人口的严峻形势：老龄化问题越发凸显，生育率下行，少子化问题严峻，出生人口负增长渐行渐近。 人口是经济动能的驱动力和根本所在，当前经济增长面临诸多不确定性，外部的贸易摩擦常态化，内部疫情散点式复发，经济增长放缓的形势下，人口形势的严峻性更加凸显，人们本身的焦虑感更深。 解决好“双化”（少子化&老龄化）问题意义重大，而在当下，各方对于房地产行业避之不及，但是一味的回避并能获得解决问题的有效路径，客观认知房地产行业和企业，并充分利用其优势去引导行业和企业服务于“双化”问题的缓解意义更大，而且大概率是个稳赚不赔的买卖。 目录 引言 .......................................................................................................................................................................... 2 1、 人口的“两头挤压”，老龄化与少子化并存 .................................................................................. 2 2、 焦虑并不在数据本身，解决 A 面也需要解决 B 面 ........................................................................ 3 3、房地产行业可作为解决“双化”问题的先行者 ................................................................................ 4 1、 人口的“两头挤压”，老龄化与少子化并存 从国家统计局公布的《国家统计年鉴（2021）》可以看到，中国的人口老龄化呈现直线上升趋势，从已有数据年份追溯，1982 年，中国 65 岁及以上人口总数为 4991 万人，占比4.9%，0-14 岁人口总数为 34146 万人，占比为 33.6%，这两大数据分别为可追溯年份中的波谷值和波峰值，此后年份中，人口老龄化和少子化问题日益凸显。至 2020 年，0-14 岁人口总数为 25277 万人，占比达到 17.9%，65 岁及以上人口增加至 19064 万人，占比为 13.5%，0-64 岁的劳动年龄人口占比为 68.6%。总人数占比上看，96871 万的劳动年龄人口对应 25277万非劳动年龄人口和 19064 万已经失去或逐渐失去劳动能力的人群，即 2.18 个劳动人群需要抚养（赡养）1 个无/弱劳动能力人口。 也就意味着，劳动年龄人口的减少并不在于人口年龄太小，而主要在于人口已经逐渐失去劳动能力，未来对于经济增长的作用可能不断递减，甚至是负向的，年轻人群没有快速补充，现有的劳动年龄人口正加速老去，这于整个社会来说，负担是在持续上升的，无劳动能力的人群需要有更多来自家庭子女和社会的照顾和关爱，这就需要家庭和社会有更多的投入，这成为不可忽视的一大问题。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：1982-2020 年不同年龄人口占比走势（%） 资料来源：亿翰智库，国家统计局 备注：0-14 岁人口占比、65 岁及以上人口占比为左坐标，15-64 岁人口占比为右坐标。 2、 焦虑并不在数据本身，解决 A 面也需要解决 B 面 人口增长减速的形势实实在在呈现在大众面前，有焦虑感存在也在情理之中，人们也通常会将中国的人口形势与国外的一些国家和地区进行比较，中国的人口增长减速和人口变老的速度是较快的，而且人们的焦虑感深重的主要原因还不在数据本身，从绝对数据上看，中国的人口老龄化问题绝不是最严峻的，但是人口变老的速度却是快的。而且从经济发展层面看，中国仍然是世界最大的发展中国家，但人均 GDP 刚过 1 万美元， 在这样的经济发展水平下，人口减速和老龄化加速对于经济发展的助力可能并不是正向的。 对于这个问题，我们需要辩证的去看待，首先老龄化问题客观存在，我们必须要承认这一事实，重要的并不是要回避他，或者排斥解决。老龄化问题并不仅仅关乎老龄人群本身，在多举措促人口生育率提升的当下，人口老龄化也是其制约因素之一。 其次，鼓励人口生育，当前各个城市都在各出奇招，延长产假、育儿假，补贴等等，安徽、上海、浙江都城市似乎都已经积极进入到抢生育率的竞争中去，我们可以想象各个城市最终或将进入到抢人大战中去，最后谁胜谁负也很难有定论。不关乎人口增长率，且看各地的人口争夺情况，真正实力强，经济发展水平好的城市不需要耗费太大的精力去做努力，人口自然会有所依附。如果经济实力相对有限，积极补贴有一定吸引力，持续性也是相对不足的，一次性的动作并不足以解决长久性的问题。 我们且不说当前三胎政策放开的时点如何，未来对于人口增长有多大作用，但可以肯定的是，如果中国整体的经济发展水平没有显著提升，各个城市自身的经济发展水平没有提高，