房地产行业：房地产行业到了生死时刻？

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021 年 12 月 14 日 房地产行业 房地产行业到了生死时刻？ 核心观点： 眼下，对于行业和企业而言，都经历着艰难时刻，痛苦程度无需多言，大家都是亲历者。即使这个时刻不在此时到来，也一定会在不远的未来降临，感觉到难熬是必然的。无论是有意的示弱，还是眼光的前瞻，万科总是在出乎意料的时间点做出出人意料的举动，当万科正式发布公告，要将万物云推向资本市场时，这是否是个提示：行业到了生死时刻？ 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 看到房企出现负面事件时，内心已无太多波澜，任何可能都在预料之中，但内心的焦虑感从未缺失过； 看到已暴露出风险的企业积极自救，心中也会默默感叹一句，好样的，再努力努力，再坚持坚持，曙光在前； 看到企业老板开始销售自己的私有资产或者动用自己的自有资金，不遗余力的救助企业时，悄悄竖起大拇指，好样的，欣赏这种江湖义气，我们也需要这种江湖义气。 眼下，对于行业和企业而言，都经历着艰难时刻，痛苦程度无需多言，大家都是亲历者。即使这个时刻不在此时到来，也一定会在不远的未来降临，感觉到难熬是必然的。无论是有意的示弱，还是眼光的前瞻，万科总是在出乎意料的时间点做出出人意料的举动，当万科正式发布公告，要将万物云推向资本市场时，这是否是个提示：行业到了生死时刻？ 目录 1、万科、龙湖都瞄准物业资本化，资金链真的紧了？ ............................................................. 2 2、互相并不信任，博弈的最弱者还在企业 ................................................................................. 3 3、谁会是救世主？天助自助者 ..................................................................................................... 4 1、万科、龙湖都瞄准物业资本化，资金链真的紧了？ 物业板块寻求上市已不是什么新闻或者热点事件，而当行业纷纷赶赴物业热潮时，有两家企业表现的相对淡定，一个是万科，一个是龙湖，为什么呢？一来经营一直比较稳健，“三道红线”指标持续保持绿档，经营性现金流持续着为正，可能并不差钱；二来，万科由于有股东背景及其本身的优势，龙湖则由其一直以来的稳健风格积淀出较高的信用形象，融资上较之一般的民营企业优势突出。但是，至 2021 年 11 月，这种既有的格局好似被打破了，5 日，万科发布公告，拟分拆万物云于港交所上市，下旬，也有消息称，龙湖集团也有意将智慧服务推向资本市场，这意味着什么？ 第一、 万科和龙湖的物业板块是否上市可能是一个临界点，企业生死攸关的临界点，没有到最后一步，尚还有一点腾挪和转圜的余地，可能都不会将目光转向物业板块的资本化，企业的资金链真的承受了较大的压力。 第二、 企业本身觉得分拆上市的时间点已经到了，这个时候业务的价值能够实现最大化，于企业整体的价值提升能够发挥最大作用。 当前的环境下，企业的资金链有压力是常态，但是有压力并没有代表一定有风险，即使万科、龙湖感受到了资金端的压力，但是相较于行业内的多数群体，企业的抗风险能力还是有既有的优势存在，看企业如何自处，如何思考，如何自救。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 2、互相并不信任，博弈的最弱者还在企业 2021 年，房企风险爆发的频率越来越高，不仅小企业面临生存危机，大企业同样可能朝不保夕，行业调控不断，松动迹象丝毫未见。由于部分房企信用事件的发生，行业整体的信用链条愈发薄弱，各方之间的信任感渐行渐失： 银行、金融机构对于风险的容忍度降低，对企业抽贷、断贷也不鲜见，即使是信用度较好，经营稳健的企业可能也难逃波及；商票信用价值失去，供应商垫资已无可能；信托、资管、保险资金等等途径也已无再深度讨论的必要，未来也不再可能会在企业的经营管理上发挥多大作用； 消费者对企业也不信任，担心在资金链紧张的情况下，房屋的质量可能并无保证，而且可能最后也没有能力保证交房，所以观望为先，整体的销售业绩从 2021 年下半年开始持续降温，企业单月业绩涨幅普遍转负，回款必然受制约； 政府、合作方、供应链都不信任企业，为保交房，预售资金身受多重监管，即使企业能够有回款回来，也没有能力和权利去自由动用和支配这部分资金，这又卡住了企业七寸，所以能够看到为何企业账面上资金充裕，而且能够有效覆盖短期有息负债，却无法去偿还到期的几十亿海外债务或者信托借款，从企业经营和理性思考的角度上说，信用违约的代价是高昂的，为了故意示弱，或者故意不作为的代价并非其企业所能承受，所以，并非不愿而是不能。 图表：房企资金受限情况逻辑图 资料来源：亿翰智库 行业的任何参与者都是理性的，做出各种行为的出发点一定都是利己的，所以在各方的相互博弈过程中，最弱者还在企业这一端：消费者一时不购房，也不会有什么大的影响，银行、金融机构不将资金借给企业，本身可能也并不会有过多损失，而且也符合政策的诉求，如贷款集中度管理的顶层要求，对房地产行业避之不及总好过任何松口所可能带来的“问责”和损失；政府除了考虑经济效益外，还需要考虑社会效益，所以尽可能的压 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting