房地产：集中度转头向下，哪类企业仍保持经营韧性

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021 年 12 月 07 日 行业研究 集中度转头向下，哪类企业仍保持经营韧性 核心观点： 2020 年三季度以来，企业的生存环境步步紧缩，房企资金压力倍增。地产作为规模十七万亿的行业，要转型势必要掀起一番风浪，不过在风浪之后，哪些房企可以获得更多利好已经不言而喻。 一、TOP50/100 门槛值首度转负，集中度上升趋势逆转 2015 年-2018 年是地产行业集中度的快速提升阶段，也是地产信用债规模扩张的阶段，它奠定了房企高杠杆发展模式的基础，加速了头部企业的规模扩张速度，带动行业集中度的上行。但三道红线之后融资的收紧使得头部企业的资金优势减小，地产行业的集中度上行趋势进而放缓，行业开始强调向精细化运营转型，杠杆模式已是历史，还没有消化杠杆的房企，可能结局只有被消化。 二、市场逻辑转变，但优质龙头逻辑依然存在 当下的头部房企更多是依赖于高杠杆的红利发展到行业龙头，但撇去外在因素，企业本身的运营能力或许并没有太大的提升，这才是行业门槛值下行、集中度逆转的真正原因。而真正的优质龙头房企，依旧将保持销售经营的韧性。 三、如何甄别价值型企业？ 首先，多项政策带来的连锁反应大大增加了企业的风险，叠加个别头部企业暴雷事件的影响，相对充裕的在手现金以及一贯的稳健经营是企业平稳健康可持续发展的基础；其次，规模是优势，企业布局的项目越多、越优质，未来销售规模的表现就越好，优质的项目不一定需要在高能级城市，但一定要在有需求的地方。 四、总结 三道红线之下，地产行业将迎来新一轮格局，优秀的房企将凭借着自身的运营优势、产品优势、融资优势代替高杠杆房企成为地产的主角。 相关研究： 单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比转负（2021 年 1-9 月）|月读数据 20211018 住房市场成交惨淡，房企四季度面临销售压力丨 2021 年 9 月地产月报 20211006 上限、下限、速度、利润全控的形势下，房企会走向哪？|2021H1 年报综述 20210908 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 目录 一、TOP50/100 门槛值首度转负，集中度上升趋势逆转............................................................ 3 二、市场逻辑转变，但优质龙头逻辑依然存在 ........................................................................... 4 三、如何甄别价值型企业？........................................................................................................... 5 1.稳健是基础........................................................................................................................... 5 2.规模是优势........................................................................................................................... 6 四、总结 .......................................................................................................................................... 7 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 根据亿翰智库《2021 年 1-11 月中国典型房企销售业绩研究报告》，TOP200 房企 11 月销售金额环比微升 1.72%，在连续下降后稍有企稳；同比下降 37.9%，延续了 6 月以来的低迷状态。具体来看，TOP200 房企中 66%的房企单月销售金额同比降低，其中近七成的同比降幅在 30%以上。以 TOP50 房企为例，TOP50 房企中单月销售金额同比上升的仅为 5 家，其余均有所下降，其中 30 家房企的单月销售金额同比下降幅度超过 30%。 2020 年三季度以来，企业的生存环境步步紧缩，从最开始三道红线下的轻松应对到 2021上半年集中供地的白热化拿地再到个别头部企业暴雷，银行、评级等各类金融机构“宁可杀错不可放过”地对房企开启了普遍性的限制，同时地方政府进一步加强预售资金监管，使得房企资金压力倍增。地产作为规模十七万亿的行业，要转型势必要掀起一番风浪，不过在风浪之后，哪些房企可以获得更多利好已经不言而喻。 一、TOP50/100 门槛值首度转负，集中度上升趋势逆转 2021 年是地产转型的关键年份，从门槛值来看，1-11 月累计销售金额 TOP10 门槛值同比增速降至 8.7%，TOP20 降至 4.6%，TOP30 降至 5.4%，而 TOP50 及 TOP100 的门槛值首度转负，同比分别下降 1.1%及 2.7%。集中度的上升趋势也首次发生逆转，具体而言 TOP10 的市占率 2019 年便以达到最高点，为 28.5%，此后下降至 2020 年的 28.1%，于 2021 年 1-11 月，该数据为 27.0%；但 TOP20、TOP30、TOP50 及 TOP100 的市占率都是在 2020 年达到最高点，分别为 41.5%、49.7%、61.8%及 75.3%，2021 年 1-11 月下降至 40.3%、48.8%、60.6%及 72.5%。 集中度的逻辑是信用债的逻辑，2015 年-2018 年是地产行业集中度的快速提升