内地房地产周度观察：首批REITs走势复盘及新发REITs投资价值分析

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 首批 REITs 走势复盘及新发 REITs 投资价值分析 首批 REITs总市值先抑后扬，受市场情绪、流动性、资产类别等多重因素共同影响。首批 REITs 自 6 月 21 日上市后的总市值走势大致可分为三个阶段：1）创新品种情绪消退、相关行业股价偏弱等带动首批REITs上市初期市值下跌：REITs总市值上市首日上涨、其后呈下降趋势，7月上旬跌破发行规模，同期A股整体市值则维持窄幅波动。从资产类别上看，REITs 上市首月物流、高速公路板块股价跌幅较大，相应 REITs 的价格表现亦相对较弱。2）流动性、风险偏好等带动 REITs 市值回升：在降准、货币投放等带来的流动性等因素的影响下，8 月中旬起 A 股市场有所回暖；同时，地产监管趋严为 REITs 板块带来了部分投资需求。8 月中旬至 8 月末，首批 REITs 的总市值提升约 4%。3）避险情绪等提振 REITs 市值：9 月后，在地产行业风险暴露、疫情反复等因素的作用下，市场避险情绪升温，收益相对稳定的 REITs 更受青睐；9 月中旬至 11 月26 日， REITs/Wind 全 A 总市值分别提升约 6%/基本持平。此阶段产权类 REITs市值涨幅较大、与相关板块股价出现明显背离。截至 11 月 26 日，首批 REITs总市值较发行规模增长 12.8%，环保、仓储物流 REITs 市值涨幅均超 20%。 第二批上市 REITs 认购热度明显提升。第二批即将上市的公募 REITs 为建信中关村产业园 REIT 及华夏越秀高速 REIT，询价阶段网下投资者认购倍数分别达56.35/44.19 倍，远高于首批产业园 REITs 均值的 9.96 倍和首批收费公路 REITs均值的 4.88 倍。极高的认购倍数除受首批 REITs 价格表现良好、信用风波中优质投资标的稀缺等因素的影响外，第二批 REITs 本身也存在诸多投资亮点。 建信中关村产业园 REIT：优质租户保障收入稳定性，预期分派收益率高于首批产业园 REITs。建信中关村产业园 REIT 的底层资产为位于北京中关村产业园中的 3 座写字楼，主要亮点包含：1）区位优势及租金稳定性：底层资产所处位置集聚国内领先的信息技术企业，对租户质量提供了保障（目前租户包含度小满科技、科大讯飞等知名企业）；优质的租户为底层资产带来了较高的出租率（2020年末约 97%）和稳定的租金表现（2020年租金收入仅下滑 5.6%），上述禀赋也有望继续支持底层资产项目的运营。2）预期分派收益率高于首批产业园 REITs：2021/2022 年预期分派收益率分别为 4.62%/4.78%，高于首批产业园 REITs 在相应年份的预期分派收益率，进一步提升了其投资吸引力。 华夏越秀高速 REIT：受益于武汉发展红利，预期分派收益率高于产权类REITs。华夏越秀高速 REIT 底层资产为位于武汉的汉孝高速公路（包括公路主线及机场北连接线），主要亮点包含：1）区位优势显著，疫情后快速复苏：武汉“九省通衢”的区位优势和底层资产路段的重要性共同驱动汉孝高速主线交通量在疫情后快速复苏（2020 年 5-12 月主线交通量同比增长 10.73%），底层资产未来的运营也有望持续受益于区位优势和武汉都市圈的发展。2）运营管理机构运营能力出色：运营管理机构广州越通为越秀交通的全资子公司，拥有充足的交通基础设施运营管理经验和人才团队，能够持续为底层资产经营提供保障。3）预期分派收益率高于产权类 REITs：2021/2022 年预期分派收益率分别为 7.70%/7.87%，高于产权类 REITs，较高的稳定收益仍使其具备优势。 风险提示：政策规划及疫情防控存不确定性；REITs 产品流动性或不及预期。 1-Dec-21 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 18 目录 1. 首批公募 REITs 价格表现如何？ ................................................................................................................................ 4 1.1 情绪减弱等带动价格下跌，市场波动中避险属性突出 ................................................................................... 5 1.2 流动性、风险偏好等带动 REITs 价格回升 ...................................................................................................... 6 1.3 地产风险蔓延叠加疫情反复，避险情绪提振 REITs 板块市值 ....................................................................... 8 2. 第二批 REITs 投资价值几何？ .................................................................................................................................. 10 图表目录 图 1：首批公募 REITs 总市值由下跌转至上涨 ............................................................................................................. 4 图 2：首批公募 REITs 平均换手率 8 月中旬起有所回升 .............................................................................................. 4 图 3：上市首月 REITs 总市值呈下行趋势 ..................................................................................................................... 5 图 4：上市至 8 月中旬，两类 REITs 总市值走势相若 .............................