内地房地产行业2021年11月房企销售数据点评：累计销售增速持续下行，多地调整预售资金监管

行业研究 | 内地房地产累计销售增速持续下行，多地调整预售资金监管2021 年 11 月房企销售数据点评事件描述：克而瑞发布 2021 年 11 月房企销售情况，累计销售额 TOP100 房企 2021 年 11 月销售增速持续下降，前 11 月累计销售金额同比增长 1.8%，11 月单月销售金额同比下降 39.3%。事件评论:本月房企销售额同比增速放缓，购房情绪恢复相对缓慢等因素导致市场成交持续低迷。2021 年 1-11 月，TOP100 房企实现销售额 11.53 万亿元，同比增长1.8%（2021 年前 10 月为增长 7.5%）；实现销售面积 7.75 亿平方米，同比下降7.0%（2021 年前 10 月为下降 0.5%）。11 月，在部分房企风险暴露延续等因素的作用下，购房情绪恢复相对缓慢，导致百强房企单月成交增速进一步收窄。各规模房企累计销售增速持续下降，小型房企单月销售额降幅最大。截至 2021年 11 月末，各规模房企的累计销售额增速有所下降，其中累计销售额排名 11-50名的房企累计销售额增速较快，同比增长 7.7%（排名前 10 名及 51-100 名的房企分别为同比下降 4.2%和上升 0.5%）。11 月单月销售额表现方面，累计销售额排名 51-100 名的房企降幅最大，达 49.6%（累计销售额排名前 10 名和 11-50 名的房企为下降 36.7%和 36.8%）。2021 年 1-11 月累计销售额增速较快的房企为建发房产（+51%）、绿城中国（+46%）、滨江集团（+31%）、宝龙地产（+29%）。信贷等政策调整或缓解部分房企压力，多地继续完善保障性租赁住房市场。11月，行业信贷政策继续边际改善，如交易商协会举行房地产企业代表座谈会、部分房企近期计划进行银行间发债，或可缓解部分房企资金压力。地方在资金方面的政策调整以预售资金监管为主，部分城市的调整方向存在差异，例如北京等地强化商品房预售资金监管、广州下调预售资金留存比例等，合理调整资金占比有望减轻房企资金链承压过大等问题。其他地方政策主要包含：1）规范二手房“网签”机制：深圳发布二手房交易平台及租赁新规，要求房源信息真实完整、严谨炒作“学区房”概念，继续规范二手房租赁市场秩序。2）发展及规范保障性租赁住房市场：浙江等地因城施策推动保障性租赁住房建设、青岛规范相关市场要求、海南支持保障性租赁住房 REITS 上市，进一步完善保障性租赁住房市场建设。加强房地产市场监管、发展保障性租赁住房等政策反映出目前行业仍以“三稳”为主要导向。投资建议：本月，各规模房企销售情况持续下行，累计销售同比增速继续下降。信贷等政策进一步改善有利于促进购房需求释放，但由于政策落地及购房者信心恢复需要一定时间，行业销售恢复速度或仍需观察，保持财务及资金优势依然为房企主要关注点。维持行业“强于大市”评级。风险提示：行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩；宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；疫情控制具有不确定性。30-Nov-21微信公众号蔡鸿飞分析师+852 3958 4629caihongfei@cwghl.comSFC CE Ref: BPK 909诸葛莲昕分析师+852 3958 4600zhugelianxin@cwghl.comSFC CE Ref: BPK 789洪宁蔚联系人+852 3958 4600Sabrinahong@cwghl.com强于大市(维持)请务必阅读正文之后的免责条款部分2 / 9克而瑞发布 2021 年 11 月房企销售情况，累计销售额 TOP100 房企 2021 年 11月销售增速持续下降，前 11 月累计销售金额同比增长 1.8%，11 月单月销售金额同比下降 39.3%。本月房企销售额同比增速放缓，购房情绪恢复相对缓慢等因素导致市场成交持续低迷。2021 年 1-11 月，TOP100 房企实现销售额 11.53 万亿元，同比增长1.8%（2021 年前 10 月为增长 7.5%）；实现销售面积 7.75 亿平方米，同比下降7.0%（2021 年前 10 月为下降 0.5%）。11 月，在部分房企风险暴露延续等因素的作用下，购房情绪恢复相对缓慢，导致百强房企单月成交增速进一步收窄。图 1：2021 年 1-11 月 TOP100 房企累计销售额同比增长约 1.8%图 2：2021 年 11 月 TOP100 房企单月销售额同比下降约 39.3%数据来源：克而瑞，中达证券研究数据来源：克而瑞，中达证券研究图 3：2021 年 1-11 月 TOP100 房企累计销售面积同比下降约 7.0%图 4：2021 年 11 月 TOP100 房企单月销售面积同比下降约 50.9%数据来源：克而瑞，中达证券研究数据来源：克而瑞，中达证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分3 / 9各规模房企累计销售增速持续下降，小型房企单月销售额降幅最大。截至 2021年 11 月末，各规模房企的累计销售额增速有所下降，其中累计销售额排名 11-50 名的房企累计销售额增速较快，同比增长 7.7%（排名前 10 名及 51-100 名的房企分别为同比下降 4.2%和上升 0.5%）。11 月单月销售额表现方面，累计销售额排名 51-100 名的房企降幅最大，达 49.6%（累计销售额排名前 10 名和 11-50 名的房企为下降 36.7%和 36.8%）。2021 年 1-11 月累计销售额增速较快的房企为建发房产（+51%）、绿城中国（+46%）、滨江集团（+31%）、宝龙地产（+29%）。图 5：各规模房企累计销售增速持续下降，小型房企单月销售额降幅最大数据来源：克而瑞，中达证券研究信贷等政策调整或缓解部分房企压力，多地继续完善保障性租赁住房市场。11月，行业信贷政策继续边际改善，如交易商协会举行房地产企业代表座谈会、部分房企近期计划进行银行间发债，或可缓解部分房企资金压力。地方在资金方面的政策调整以预售资金监管为主，部分城市的调整方向存在差异，例如北京等地强化商品房预售资金监管、广州下调预售资金留存比例等，合理调整资金占比有望减轻房企资金链承压过大等问题。其他地方政策主要包含：1）规范二手房“网签”机制：深圳发布二手房交易平台及租赁新规，要求房源信息真实完整、严谨炒作“学区房”概念，继续规范二手房租赁市场秩序。2）发展及规范保障性租赁住房市场：浙江等地因城施策推动保障性租赁住房建设、青岛规范相关市场要求、海南支持保障性租赁住房 REITS 上市，进一步完善保障性租赁住房市场建设。加强房地产市场监管、发展保障性租赁住房等政策反映出目前行业仍以“三稳”为主要导向。请务必阅读正文之后的免责条款部分4 / 9表 1：11 月地方持续规范二手房租赁市场秩序，北京、成都等地调整商品房资金监管时间城市/部门政策概述2021-11-03广东房产税施行细则修改，征收区域范围变动为：1.城市为市行政区（不含建制镇）的区域范围；2.县城为县城镇行政区的区域范围；3.建制镇为镇行政区的区域范围；4.工矿区为工商业比较发达，尚未设立镇建制的工矿园区域范围。2021-11-03成都发布《关于精准应对疫情冲击全力