2021 深圳写字楼投资报告

世 邦 魏 理 仕 研 究 部深圳写字楼投资之道有的放矢2CBRE2年目标较年增长增速（十四五期间）现代服务业占服务业比重个百分点研发强度个百分点战略新兴产业增加值超过万亿数字经济核心产业增加值占比重国家级高新技术企业数量万家社会消费品零售总额万亿货物贸易进出口亿美元集装箱吞吐量万标准箱机场旅客吞吐量万人次城镇调查失业率不高于劳动年龄人口平均受教育年限年年人均可支配收入元数据来源：深圳市年国民经济和社会发展统计公报，深圳市“十四五”规划，深圳统计局，世邦魏理仕，年 月表1 深圳十四五主要经济和社会发展目标未来中国的经济增长极2020年，面对新冠疫情的冲击，深圳经济仍录得3.1%的增长，总量逼近2.8万亿元人民币。深圳经济的高速成长首先源于其极具创新活力的产业结构。2020年，深圳战略新兴产业占GDP的比重高达37%，领先全国主要城市；国家高新企业数量超1.85万家，仅次于北京。作为创新之都，深圳的智能手机、5G研发、柔性屏、机器人制造等创新产业链已经连结成网，为企业未来发展提供了肥沃土壤。在华为、腾讯等国内头部企业带动下，中小型的科技企业迸发出强劲发展潜力；同时近年来越来越多跨国巨头选择在深圳设立研发机构，包括空中客车、波士顿咨询亚太数字中心、埃森哲深圳全球创新研发中心等。展望十四五，深圳将以建设具有全球影响力的科技和产业创新高地为目标，2025年研发强度预计将升至5%，数字经济核心产业增加值占GDP比重达到31%，国家级高新技术企业2.2万家。深圳是中国改革开放的先行者。在先行示范区实施方案加持下，透过前海作为深、港合作先行先试区域，十四五期间深圳将肩负消除大湾区内体制、关税及货币差异等阻碍的责任，让这座城市继续走在对外开放最前线，同时构建最具开放性的营商及投资环境。人口的快速流入是深圳城市活力的另一重体现。今年发布的第七次普查人口结果显示，2020年深圳常住人口达到1,756万，与第六次普查相比十年增长713万，领先全国。常住人口中15-59岁的劳动年龄人口占比高达80%。世邦魏理仕发布的《全球2030展望》预计，2030年深圳将是全球Z世代工作人口占比最高的城市。未来5-10年，作为中国特色社会主义先行示范区和粤港澳大湾区的首位城市，凭借先行先试的制度优势、面向未来的产业结构和巨大的人口红利，深圳毋庸置疑仍将是中国经济最具活力的增长极之一，这也是深圳商业地产投资机会日益受到关注的根本原因所在。3CBRE301,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,000十一五（2006-2010）十二五（2011-2015）十三五（2016-2020）北京上海广州深圳租户名称租户行业项目名称租赁面积 （平方米）区域成交年份科技中国华润大厦后海科技华润前海大厦前海字节跳动科技深圳湾创新科技中心后海富途证券金融科兴科学园二期高新园招联金融金融科兴科学园二期高新园建信理财金融平安国际金融中心北塔福田表2 近年来科技和金融企业大面积租赁案例图1 中国一线城市写字楼吸纳量数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月中国最活跃的写字楼租赁市场随着2014年“大众创业、万众创新”的提出，创新驱动成为十三五期间的首要发展战略。作为国内最具活力的创新中心之一， 2020年深圳国家级高新技术企业超过1.85万家，比五年前增加了3倍以上；商事主体总数超过350万户， 在全国主要城市中排名第一，较五年前增加100多万户。与此同时，深圳写字楼需求也迎来了爆发期。2016-2020年期间，深圳写字楼市场累计净吸纳量超过400万平方米，位居全国榜首，且较此前五年增长近80%。其背后的主要驱动力就是科技企业需求的快速增长。世邦魏理仕的统计分析显示，2018年科技企业新租面积的占比为27%，而2020年时这一比例提升到了49%。金融是深圳写字楼需求的另一个主力需求行业。过去三年间，金融企业在深圳写字楼新租赁中的面积占比达1/4。除了历来金融租户集聚的福田中心区外，近年来高新园片区也成为金融总部企业的青睐之地。4CBRE4图2 深圳现代服务业增加值与优质写字楼租赁面积（2010-2025）05001,0001,5002,00005,00010,00015,00020,00025,000优质写字楼租赁面积（万平方米）现代服务业增加值（亿元）2025年预测值2020年2010年资料来源：研究部，深圳市统计局，深圳市十四五规划，年 月中国最活跃的写字楼租赁市场现代服务业是写字楼租赁需求的主要来源。从深圳2010-2020年的相关数据分析来看，优质写字楼总出租面积与现代服务业增加值的增长高度同步，近五年期间每亿元现代服务业增加值所对应的优质写字楼出租面积较为稳定地在760平方米 – 860平方米的较窄范围内波动。若假设此对应关系在未来五年亦保持不变，结合国家十四五规划对于保持产业结构（制造业比重）相对稳定以及深圳十四五规划中2025年现代服务业增加值占服务业的比例达到77%等因素进行测算， 世邦魏理仕预计2020-2025年期间深圳优质写字楼的需求总增量的区间值为450-650万平方米，即年均新增90-130万平方米。2021年上半年，世邦魏理仕的统计数据显示，深圳优质写字楼净吸纳量近53万平方米，在一定程度上验证了深圳写字楼需求持续增长的强劲活力。科技和金融将继续担纲深圳写字楼需求的主引擎。深圳拥有腾讯、华为等多个科技头部企业，已经形成了基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融+人才支撑”全过程创新生态链，办公需求将持续快速扩张。以腾讯为例，公司预计2020-2027年间在深圳的人员数量将以每年13%的速度增长，由此新增的写字楼需求将超过100万平方米。此外，随着十四五期间深港科技合作以及广深港科技走廊建设的不断推进，深圳的人才和产业生态优势将令其创新辐射力进一步增强，在吸引外来科技企业的进驻扩张的同时，也将加速本地中小科技企业的涌现和成长。深圳在十四五规划中提出，2025年深圳金融业增加值占GDP比重达到15%，依托深交所和前海先行示范区建造全球金融创新中心，扩大金融业开放，这些举措将进一步促进国内外金融机构在深圳的集聚和发展，持续推动高品质的办公需求。5CBRE50501001502002503003502011201220132014201520162017201820192020写字楼交易金额大宗交易金额图3 深圳大宗物业投资交易金额（2011-2020）数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月投资者日趋高涨的投资意向与面对的挑战经济的高速发展以及随之而生的房地产需求令深圳日益为商业地产投资者所瞩目，交易活跃度在2016年后显著提升。2016-2020年，深圳大宗物业交易累计超人民币1,000亿元，较此前五年增长超过500%，增速远高于其他三个一线城市。根据世邦魏理仕最新的2021年投资者意向调查，深圳首次进入亚太区商业地产跨境投资最受青睐的目的地前十榜单，显示投资者对深圳商业地产的关注度进一步提升。写字楼一直以来是深圳大宗物业交易的主要资产类型，历年金额占比整体在50%以上，近三年交易金额连续位于100亿元以上。但机构投资者在深圳进行写字楼投资当前仍面临一定的挑战，其主