房地产行业2021年6月房企销售融资点评：市场销售动能明显回落，境内发债规模显著提升

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业深度报告 2021 年 6 月房企销售融资点评：市场销售动能明显回落，境内发债规模显著提升 6 月百强房企销售动能明显回落。根据克而瑞公布的百强房企销售榜单，6 月百强房企实现全口径销售金额约 14577 亿元，同比0.4%，同比增速较上月下降 18.1 个百分点；若以 2019 年为基数，过去两年年复合增速为 6.9%，较上月回落 8.4 个百分点，市场动能明显回落。从各梯队房企表现来看，6 月各梯队房企全口径销售额同比增速延续分化，Top1-3、Top11-20 梯队出现负增长。 6 月重点城市销售动能明显回落。我们跟踪的 33 个重点城市数据显示，6 月一手房总体成交面积同比下降 1.3%，增速较上月回落16.1 个百分点。其中，一二线各能级成交面积均有不同程度的增长，三线成交面积下降明显。一线（4 城）、二线（13 城）、三线（16 城）6 月成交面积同比增速分别为+24.9%、+1.5%、-16.1%，增速分别较上月变动+22pct、-22pct、-24pct。我们所跟踪的 13个城市二手房成交面积同比降低 12.1%，增速较上月提升 3.8 个百分点。 6 月房企债券融资规模环比提升，融资成本小幅上行。（1）港股股权融资规模大幅提升。2021 年 6 月港股股权融资规模同比提升83.2%。主要因本月碧桂园服务完成实际配售 1.4 亿股，合计募集资金总额 104.2 亿港元；其外建发国际集团完成配售 6500 万股，募集资金总额为 9.4 亿港元。（2）境内外债券融资总额环比提升，其中主要为境内发债融资规模环比大幅上行带动。6 月房企债券融资总额为 873.9 亿元，同比增加 111.4%，环比增加 23.8%。其中境内发债 567.5 亿元，环比增加 79.3%；境外发债 306.4 亿元，同比下降 10.0%，环比下降 21.3%。（3）境内债、海外债利差扩大。6 月境内多数品种债券利率在 3.3%-4.7%之间，与上月基本持平，而海外债利率为 6.9%，较上月提升 1.6 个百分点。（4）信托融资规模环比提升。房地产信托产品成立数量 317 个，募集资金 587.2 亿元，同比下降 31.9%，环比提升 6.9%。 考虑到上海在首批两集中供地的示范效应，我们认为下一轮供地中，更多城市向上海方案靠拢的可能性值得关注。如果细则调整，行业利润中枢将有望显著提升。我们继续推荐经营稳健、杠杆率较低或明显改善的龙头房企，以及多元化转型卓有成效的开发商。推荐包括 A 股：万科 A、保利地产、金地集团、苏宁环球；港股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股集团、中国海外发展、融创中国。物业管理公司推荐包括 A 股：招商积余、新大正；港股：碧桂园服务、融创服务、金科服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活。 风险提示：房地产行业销售恢复不及预期，导致房地产公司业绩兑现及现金流回款风险加剧；行业融资收紧超预期，导致房地产公司竣工交付及现金流压力加剧。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 尹欢科 yinhuanke@csc.com.cn SAC 执证编号：S1440520070004 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn SAC 执证编号：S1440520070013 发布日期： 2021 年 07 月 08 日 市场表现 相关研究报告 -7%13%33%53%73%2020/6/302020/7/312020/8/312020/9/302020/10/312020/11/302020/12/312021/1/312021/2/282021/3/312021/4/302021/5/312021/6/30房地产开发沪深300房地产 行业深度报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 1. 销售篇 .................................................................................................................................................................. 1 1.1 百强房企 6 月销售增速延续放缓态势，上半年整体动能表现较好 ..................................................... 1 1.2 各梯队销售门槛均有所提升，Top100 门槛提升幅度较大.................................................................... 2 1.3 部分主流房企单月销售增速飞跃 ............................................................................................................ 3 1.4 重点城市 6 月市场成交增速小幅回落，部分城市表现突出 ................................................................. 5 2. 融资篇 .................................................................................................................................................................. 6 2.1 股权融资：融资规模有所下降，港股股权融资规模同比增加 ............................................................. 6 2.2 债券融资：融资规模有所上升，融资利率整体上行 ............................................................................. 7 2.3 信托融资：融资规模增加，预计未来逐渐趋稳 ................................................................................... 15 2.4 主流房企融资成本：优质房企融资成本走低，市场分化加剧 ........................................................... 16 3. 投资建议：看好地产板块的结构性行情和物管板块的年报行情 ................................