基础设施公募REITs深度研究报告：配置公募REITs，追寻长期收益

请阅读正文之后的信息披露和重要声明 配置公募 REITs，追寻长期收益 —基础设施公募 REITs 深度研究报告 作者 朱志强 分析师 SAC 执业证书：S0380517030001 联系电话：0755-82830333（127） 邮箱：zhuzq@wanhesec.com 相关报告： 《创新基础设施 REITs，提升服务实体经济能力》 《基础设施 REITs 破茧待出，10 家试点项目对比分析》 《基础设施 REITs 询价结果出炉，哪些项目最受青睐？》 …… 投资要点 ◆ 公募 REITs 的海外实践：公募 REITs 是一个较为成熟的金融产品，起源于 60 年代的美国，经历了几十年的探索实践，已经比较成熟。美国：目前全球第一大市场，截至2020 年底，美国地区共有 223 只 REITs，市值规模达到 12492 亿美元；主要以权益性产品为主，底层资产丰富包括零售、住宅、办公、医疗、多元化、工业、住宿/度假村等 12 种类型。亚洲地区：REITs 起步晚，发展速度快，2020 年底市值规模已达到2813.5 亿美元，主要集中在日本、新加坡等发达资本市场，其中日本是亚洲规模最大、世界第二大的 REITs 市场，底层资产以综合型、办公等为主。 ◆ 产品收益包括资本利得和分红收益，产品属性有别于股票、债券等。REITs 产品的收益主要包括两个部分，一是底层基础资产的分红，二是 REITs 证券产品的市场价格变动。相比直接投资不动产：具有更低的投资门槛、更好的流动性、较高的信息透明度以及专业机构的专业化管理；相比股票投资：业务模式相对清晰，投资人容易理解，投资收益较少受到人为因素影响，产品投资收益相对有限，强制分红且分红规模相对稳定。相比于债券投资：拥有权益属性，可享受资产增值收益，聚焦资产不依赖主体信用。相比于普通基金投资：投资标的实为底层不动产，收益来源有差异。 ◆ 美国 REITs 收益年化超过 9%：以 2020 年底为分析基准，过往 10 年、20 年、40 年公募 REITs 产品的年化收益率分别为 9.10%、9.71%和 9.43%，其中分红收益率约在4%-5%，总回报率波动与标普 500 指数基本一致。亚洲地区 REITs 收益年化收益率处于 9%-10%左右：过往十年亚洲主要地区的公募 REITs 的年化综合收益率处于 9%-10%左右，相对而言酒店、医疗健康等领域表现最佳。现金分配比例方面，新加坡、中国香港、日本分别为 6.5%、5.9%以及 4.3%。 ◆ REITs 的境内实践：2014 年中信启航在深交所挂牌，类 REITs 产品并未真正实现权益融资实际仍旧为负债，优先级产品的加权利率约为 5%左右。2020 年是我国公募REITs 元年，首批上市后，国家发改委发文进一步放开试点范围。截至 7 月 2 日，首批基础设施 REITs 产品已上市两周，首批 9 只产品中，有 8 只产品实现了正收益，有1 只产品广州广河跌破产品发行价，平均涨幅为 2.05%。 ◆ 首批 REITs 共 9 个，质地较为优秀。本次首批试点项目共有 9 家，其中产权类项目 5家，特许经营权类项目 4 家，综合项目所处区域经济发展情况、底层资产运营水平以及财务表现来看，项目质地较为优秀，按照发行价计算，募集规模为 314.03 亿元。 ◆ 投资建议：公募 REITs 产品具有长期投资价值，首批项目质地优良，经营情况良好，建议关注产权类项目。综合分析美国、新加坡、香港、日本等地区的具体实践，公募REITs 产品既具有相对固定的现金分红，同时也伴随着经济的增长具备获取资本利得的空间，长期来看产品的年化综合回报率可以达到 10%左右，是一个值得长期持有的投资品种。我国首批上市的公募 REITs 产品共有 9 只，经过监管部门的严格筛选和审核，底层资产较为优质，所处的区域位置均属于经济发展潜力巨大的核心城市，经营业绩有望持续。特别是产权类 REITs，多属于核心区域的关键基础设施，随着城市经济的不断发展，其稀缺性进一步得到市场的追捧，相关资产的市场价值具备升值的可能性，建议予以重点关注。 ◆ 风险提示：基础设施资产运营不及预期，利率波动等。 2021 年 7 月 7 日 证券研究报告|行业研究|深度报告 行业研究报告 2 正文目录 一、公募 REITs 的海外实践 ..................................................................................................6 （一）境外发展历程 ..............................................................................................................6 1.公募 REITs 产品起源于美国 ...........................................................................................6 2.欧洲地区主要国家参考美国经验，探索产品发行 ...........................................................6 3.亚洲地区起步较晚，但近年来市场快速发展 ...................................................................7 4.全球 REITs 市场规模 ......................................................................................................7 （二）美国 REITs 发展情况 ..................................................................................................7 1.REITs 市场规模 ...............................................................................................................7 2.REITs 产品分类 ...............................................................................................................8 3.REITs 产品税收优惠 .....................................................................................................10 （三）亚洲地区 REITs 发展现状...............................