房地产行业2021年中期投资策略报告：行业趋势变局频生，新三支箭保驾护航

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，由中信建投（国际）证券有 限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业深度报告·2021 年中期投资策略报告 行业趋势变局频生，新三支箭保驾护航 从“管钱”到“管地”，两集中供地加剧开发商之间的竞争，房企新业务拓展或转型更加迫切。商管物管、医美、代建已成为行业发展三大主流新赛道，为转型发展保驾护航。两集中供地的出台，标志着监管层继购房者、开发商、银行等金融机构层面的房地产相关调控政策之后，将地方政府供地层面也纳入到房地产的调控框架中，围绕四大主体的监管闭环逐步形成。截至目前，已有 20个城市完成了 2021 年首批集中供地。最终成交结果来看，热度在不同城市之间、不同地块之间分化比较严重，但是整体成交热度很高，以致拿地利润率的改善短期内难以实现。未来一段时间，具备实力的规模房企将在承受利润率下滑同时积极拓展自身能力圈，以巩固自身开发业务并寻找利润的第二增长点；对于实力较弱的中小民营房企，则面临缺地的困境，谋求转型成为其新的发展方向。目前资产管理能力圈拓展（零售商业地产运营、物业管理服务）、转型医美、发力代建已经成为三个较为清晰的方向。 资产管理能力提升：布局零售商业地产，挖潜物业管理服务。布局零售商业地产符合当下阶段扩内需的发展需要，且零售商业地产本质是零售型平台，商业模式具备持久生命力基础。预计到2024 年，国内零售商业地产面积将达到 7.54 亿平，行业规模将继续保持 7%左右的平均增速扩张。布局商业地产并具备优秀运营能力的房企将享受拿地渠道拓宽、融资更为便利、实现新利润增长点的益处。物业管理行业则仍处于规模和利润双增长的黄金时代，短期来看，支撑物业估值的主要因素在于业绩的高增长，但从长期来看，物业作为“社区流量入口”，消费型增值服务将成为未来支撑高估值的重要因素。 医美转型成新风向：乘行业发展东风，医美赛道前途光明。国内医美市场空间广阔，但渗透率远低于发达国家，预计未来几年市场规模仍有双位数增长，2024 年将超 3000 亿。当前行业处于高景气度期，伴随行业持续规范、医美产品及服务的进口替代发展，行业将维持高速成长。 代建业务发力：地产“白银时代”的黄金赛道。代建具备“轻资产+逆周期”属性，具有更好的政策适应性，在地产开发利润率下滑的背景下，代建业务几乎不受影响。我们预计代建的终局市场空间可达千亿以上，房企仍有较大布局空间。 投资建议：1、对于零售商业地产领域，推荐具备优秀零售商业管理能力的房企：华润置地、龙湖集团、新城控股、宝龙地产；2、对于物业管理领域，住宅物管推荐强地产背景下市场外拓能力强的公司：融创服务、金科服务、碧桂园服务、永升生活服务，非住宅物管推荐具有一定专业度且已经初步实现全国化布局的细分赛道的龙头：华润万象生活、宝龙商业、新大正。3、对于医美转型标的，推荐鲁商发展、奥园美谷、苏宁环球。4、对于代建业务，推荐行业龙头：绿城管理控股、中原建业。 风险提示：调控政策超预期；新业务拓展不及预期或转型失败 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 尹欢科 yinhuanke@csc.com.cn 18616396058 SAC 执证编号：S1440520070004 发布日期： 2021 年 06 月 25 日 市场表现 相关研究报告 -8%12%32%52%2020/6/222020/7/222020/8/222020/9/222020/10/222020/11/222020/12/222021/1/222021/2/222021/3/222021/4/222021/5/22房地产开发沪深300房地产 行业深度报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 1 从“管钱”到“管地”，两集中供地加剧开发板块竞争 ........................................................................................ 1 1.1 从“管钱”到“管地”，房地产行业监管闭环形成 ..................................................................................... 1 1.2 整体拿地激烈程度高，城市、地块之间热度分化明显 ......................................................................... 2 1.2.1 房企整体拿地激烈程度高 ............................................................................................................. 2 1.2.2 城市、地块之间热度分化明显...................................................................................................... 3 1.3 行业普遍面临利润率下滑问题 ................................................................................................................ 4 1.4 集中供地加速房企能力圈拓展和转型步伐............................................................................................. 5 2 资产管理能力提升：布局零售商业地产，挖潜物业管理服务 ........................................................................ 8 2.1 零售商业地产：适应国内扩内需大背景................................................................................................. 8 2.1.1 零售商业地产本质是零售型平台，具备持久生命力基础 .......................................................... 8 2.1.2 从赋能房企投资和融资能力到成为第二增长曲线 ...................................................................... 9 2.1.3 推荐具备优秀商业管理能力的房企 ........................................................