专题研究报告：创新基础设施REITs，提升服务实体经济能力

请阅读正文之后的信息披露和重要声明 创新基础设施 REITs，提升服务实体经济能力 作者 刘志勇 分析师 SAC 执业证书：S0380520030001 联系电话：0755-82830333（136） 邮箱：lizy@wanhesec.com 黎云云 分析师 SAC 执业证书：S0380520120003 联系电话：0755-82830333（125） 邮箱：liyy@wanhesec.com 注：本报告整理节选自 2020 年证券业协会重点课题《创新基础设施 REITs，提升证券经营机构服务实体经济的能力》，陈建瑜、郭恩地、王晋之对本文有贡献。  基础设施是我国社会经济发展的基础，2017 年传统基础设施投资占我国 GDP 比重为20.84%，未来面临无比广阔的空间与潜力。我国基础设施投融资体制在不断变革发展中，但政府依然在基础设施投融资中担任着主要角色，目前政府自筹资金与城投平台是各地政府基建投资的主要来源，占比超过 70%。我国基础设施投融资体制创新急迫性较高，将基础设施与 REITs 结合，推出适应我国基础设施发展的基础设施 REITs 产品将成为我国创新基础设施投融资机制的有效路径之一。回顾美国、日本、新加坡这三大成熟 REITs 市场与基础设施 REITs 细分领域的发展经验，能够为我国基础设施REITs 发展提供有益参考。  美国现在具备全球最大、最成熟的 REITs 市场，发展经验最丰富。美国公开上市 REITs中主要为权益型 REITs，基础设施 REITs 在美国公开上市 REITs 市值占比已由 2010年初的 9.58%提升至 2020 年 6 月末的 40.76%，基础设施 REITs 市场重要性逐步提升，现在已经发展成为了最重要的 REITs 品种之一，长期来看以数据中心、物流地产、信号铁塔为主的美国基础设施 REITs 给投资者带来了丰厚的回报。  日本 REITs 市场目前是亚洲第一大 REITs 市场，在 20 年的发展历程中经历了初步探索、停滞不前、恢复扩张三大阶段，目前多样、物流、办公 REITs 合计占比超过半数，投资者结构以机构投资者为主，过去给投资者带来了较丰厚回报，估值水平整体稳定；日本基础设施 REITs 多数为物流 REITs，适度杠杆与专业的外部管理机构两方面因素支撑了基础设施 REITs 的扩张成长。此外，日本还专门设立了与 J-REITs 十分相似的基础设施基金，为以光伏太阳能为代表的可再生能源提供了融资渠道，促进了光伏太阳能等基础产业的发展。  新加坡 REITs 市场是亚洲第二大 REITs 市场，过去 10 年新加坡 REITs 市值复合增长率为 15%，市值占新加坡股票市场市值的 12%，是全球范围内 REITs 市值占股票市值最高的 REITs 市场；市场酝酿久，制度建设已逐步完善，新加坡 REITs 采取单位信托形式，公司治理结构较完善，以综合地产 REITs 市值占比较高，受益于新加坡金融开放，近年来吸引了很多离岸不动产选择成为新加坡 REITs；新加坡基础设施 REITs市场以工业地产为主。  我国创新发展基础设施 REITs 主要面临以下问题，REITs 的相关法律法规不健全；REITs 的配套税收优惠机制尚未建立；资产收益率较低或制约基础设施 REITs 规模化发展；基础设施 REITs 存在国有资产转让操作困难，实操中涉及的国有资产转让问题主要有两个：一是或涉及国有资产流失，二是国有资产转让程序问题；市场人才储备不足，缺乏具备扎实理论功底和实操经验的复合型人才和专业资产管理团队，软环境仍有待建立完善。  对于我国创新深入发展基础设施 REITs，主要有以下建议：首先要完善公募 REITs 的基础制度建设，主要包括税收、交易制度、产权转让等三方面市场基础制度，这是我国 REITs 创新发展的先决条件；同时建议完善公募 REITs 的治理机制，明确、统筹各中介机构参与者的管理职责；资产证券化管理人需要尽快完成从私募产品管理人到公募产品管理人的转变，积极掌握和适应公募 REITs 的各项监管规定；为激发公募 REITs各管理人的积极性，建议制定完善的激励惩罚机制，力争实现管理人承担的工作职责和风险与收益匹配；在加强投资者保护上，建议从优化内部治理安排、保障基础设施资产与原始权益人有效隔离、建立道德风险防范机制、完善信息披露体系和加强投资者教育等六大方面工作入手。  风险提示：政策不及预期等。 2021 年 4 月 1 日 专题研究报告 专题研究报告 2 正文目录 一、我国基础设施投融资体制介绍 ........................................................................................4 （一）我国基础设施投资规模增长迅速，投融资规模空间巨大 ............................................4 （二）基础设施融资工具分析 ...............................................................................................6 （三）基础设施投融资机制创新迫切性高 .............................................................................8 二、基础设施 REITs 是创新基础设施投融资的有效路径.......................................................8 （一）政策酝酿及前期类 REITs 市场发展，基础设施 REITs 推出的市场基础已逐步完善 ...9 （二）基础设施 REITs 作为直接融资工具符合我国现阶段金融体制改革方向 ......................9 （三）为现有部分基础设施项目提供正式有效的投资退出途径 ..........................................10 （四）促进基础设施相关领域资产的市场化、专业化运营 .................................................10 三、境外基础设施 REITs 发展经验回顾 ..............................................................................10 （一）美国：REITs 市场发展历史悠久，基础设施 REITs 具有重要地位 ...........................10 1.美国 REITs 市场介绍 ....................................................................................................10 2.美国基础设施 REITs 概况 .........................