基础设施REITs系列：海外参考美国篇

请阅读正文之后的信息披露和重要声明 基础设施 REITs 系列：海外参考美国篇 作者 黎云云 分析师 SAC 执业证书：S0380520120003 联系电话：0755-82830333（125） 邮箱：liyy@wanhesec.com  不动产投资信托基金 REITs 是指通过发行股份募集资金投向不动产组合且份额可流动交易，不动产由专业经营机构进行管理，并将投资收益高比例分配给投资者。我国在 REITs 上前期已酝酿多年，过去对类 REITs 产品也做出了成功的尝试推广。2020年4 月30 日，两部门联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着将以基础设施资产为试点正式启动公募 REITs 项目，意味着我国金融机制改革迈出了重要的一步。  目前全球有接近 40 个国家的资本市场拥有了 REITs 市场板块，G7 国家均具有 REITs市场。美国现在具备全球最大、最成熟的 REITs 市场，发展经验最丰富。经过多年不断制度补充与完善，美国 REITs 市场已迈入了成熟阶段。  一个合法的 REITs 主体，需要在税收形式、资产和收益形式上满足规定条件，包括REITs 必须符合联邦层面的法人企业税制形式，在符合条件下认可产生；REITs 需要将每年至少 90%以上的收益用于分红；REITs 需投资至少 75%以上的资产于底层资产或现金；75%以上的收益由底层资产的出租收益或房屋抵押贷款利息产生等条件。目前，美国 REITs 的常用交易结构为 UPREITs 与 DOWNREITs，根据美国 REITs 从业人员估计，美国 75%的 REITs 由这两类交易结构组成。  截止到 2019 年底，美国 REITs 大约拥有超过 2 万亿美元资产。公开上市 REITs 共有219 只，其中 186 只在纽约交易所交易，公开上市 REITs 市值合计为 1.1 万亿美元左右，占美国股票市场总市值的 2.9%左右；公开上市 REITs 中主要为权益型 REITs，在总 REITs 市值中占比约 95%。经济增长低速运行影响了房地产相关产业公司给股东带来回报的能力，从房地产公司股票转换为 REITs 每年可为股东带来丰厚且确定性相对较高的分红，享受免税递延优惠，同时可享受房地产的长期增值潜力，具有抗通胀效应，因此 REITs 作为融资工具具有良好的优势。  美国过去以来共有24只基础设施REITs上市，有9只为中途由股票形式转换为REITs，包含了以传统基础设施、数据中心、工业地产（特殊工业产业园、物流园等）细分三大类的 REITs 分别有 7、5、12 只。基础设施 REITs 在美国公开上市 REITs 市值占比在 2020 年 6 月末已达 40.76%，基础设施 REITs 在市场重要性逐步提升，已经发展成为了最重要的 REITs 品种之一。  美国基础设施 REITs 指数自 2010 年以来复合年增长率为 12.30%，同期 FTSE 全权益 REITs 指数为 12.30%，标普 500 指数复合年收益率为 12.11%。长期来看，美国基础设施 REITs 指数给投资者带来了丰厚的回报，这也是越来越多的基础设施相关行业股票选择转换为基础设施 REITs 的背后原因之一。  美国基础设施 REITs 能取得丰厚回报背后的主要根本原因在于以数据中心、工业地产和传统基础设施（多数为无线通信基础设施）为底层资产背后的行业正处于加速发展时期，无线通信基础设施、数据中心、物流仓库充分享受着通信技术革新更迭、互联网应用流量爆发与电商崛起等时代红利，这类相关房地产需求迅速增长，相关不动产支撑着相关基础设施 REITs 的规模扩张及收益表现，不但给这些基础设施 REITs 带来了稳定的分红，同时还享受到了资产的增值收益。  风险提示：政策不及预期等。 2021 年 3 月 30 日 专题研究报告 专题研究报告 2 正文目录 一、美国 REITs 市场历史回顾 ...............................................................................................3 二、从四大标准分类划分美国 REITs .....................................................................................4 三、美国 REITs 主体需满足的条件与常见交易结构 ..............................................................5 四、REITs 最常见估值方法体系 ............................................................................................6 五、美国基础设施 REITs 市场介绍 .......................................................................................7 （一）美国基础设施 REITs 概况 ...........................................................................................7 （二）以投资者视角看美国基础设施 REITs 回报 .................................................................9 六、风险提示 ....................................................................................................................... 11 图表目录 图表 1 美国公开交易 REITS 与公开未上市 REITS 的对比 ............................................................................................... 4 图表 2 UPREITS 的交易结构 ........................................................................................................................................................ 5 图表 3 DOWNREITS 交易结构 ...........................................................................................................