中国物流地产市场白皮书——勇毅笃行，蓄势而发

中国 | 2021年4月勇毅笃行，蓄势而发中国物流地产市场白皮书研究报告2020年注定是不平凡的一年，在大部分房地产资产面临供应压力、同质化竞争以及新冠肺炎疫情的多重冲击下，中国物流地产市场的表现可谓勇毅笃行，蓄势而发。2 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书1 2 3 4 5市场背景0401物流地产受多维驱动蓬勃增长05消费是经济稳定运行的压舱石06内需增长推动第三方物流07电子商务拓展利好物流发展08传统零售和制造业坚实支撑物流需求09新兴驱动力蓬勃发展不断衍生物流新需求1002 物流地产市场格局： 城市群造就核心物流枢纽，卫星城承接外溢需求15非保税高标库市场存量16非保税高标库市场租金19非保税高标库市场出租情况20非保税高标库市场资本化率2003 物流地产日益受到投资者青睐2104物流地产开启加速模式2305物流地产展望25结语28目录勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 31 2 3 4 52020年注定是不平凡的一年，在大部分房地产资产面临供应压力、同质化竞争以及新冠肺炎疫情的多重冲击下，中国物流地产市场的表现可谓勇毅笃行，蓄势而发。此报告旨在梳理中国物流地产市场的发展动力、现有格局、投资赛道以及对未来趋势的展望。中国物流地产在过去十年取得的巨大发展，这既得益于内需消费的强大韧性与活力、第三方物流的稳步发展，电子商务的不断拓展、传统零售和制造业的坚实支撑；又受到了来自新兴驱动力的助力。与此同时，在区域经济一体化的进程中，中国的物流地产市场围绕着城市群发展出多个核心物流枢纽以及承接外溢需求的卫星城格局。在投资市场上，物流地产因其较高的投资回报率一直吸引着国家主权基金、养老基金和保险资金等长期资本的青睐。在2020年全球单一资产类别基金募集中，物流地产也是最受投资者青睐的资产类别，占比达到48%。展望未来，随着国内外经济的不断复苏，物流需求将会不断升级迭代，而物流地产的格局也将迎来新的转变。仲量联行评估咨询服务部经过深入研究特撰写此篇报告，希望对行业的发展和读者有所帮助，同时引发大家的进一步思考和探讨。4 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书1 2 3 4 5物流地产需求的不断释放来自多维驱动的助力。国民经济水平不断提高，居民消费的不断升级、新零售模式的兴起推动了线上线下渠道的融合，以及电商的成长和渗透过程，而这些都对物流地产的要求逐步提高。伴随着物流业务外包的需求上升，第三方物流规模也在稳步扩张。高新技术产业和装备制造业的高速发展，也为物流地产的成长提供新动力。01物流地产受多维驱动蓬勃增长勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 51 2 3 4 5消费是经济稳定运行的压舱石0%20%40%1961 - 19781979 - 20122013 - 201820192020-20%0%20%40%60%80%100%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019最终消费支出贡献率(%)资本形成总额贡献率(%)货物和服务净出口贡献率(%)82%美国2019年最终消费支出对GDP贡献率超过80%来源: 世界银行58.6%同时，十九届五中全会明确提出了“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。促进消费、扩大内需成为中国未来经济发展的重要引擎之一。实际GDP增长率 中国对世界经济增长的年均贡献率中国三大需求对GDP增长的贡献率2020年中国不仅成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体，GDP总量也实现了百万亿元（人民币）的历史性突破。尽管全年消费增长为负，但随着新冠肺炎疫情得到有效控制，消费对经济增长的拉动作用逐季回升，三四季度增速已转正，且接近前几年的正常水平。此外，尽管受疫情冲击，但最终消费支出占GDP比重达54.3%，高于资本形成总额占GDP比重11.2个百分点，为近年来最高水平。消费仍然是经济稳定运行的压舱石。消费支出占GDP比重-12%-8%-4%0%4%8%12%201620172018201920202021F2022F2023F中国英国美国欧盟日本来源: 国际货币基金组织来源: 国际货币基金组织来源: 国家统计局6 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书1 2 3 4 5物流地产作为零售供应链中的重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验等方面有着重要的作用。因此，消费需求的拓展将会持续推动物流地产的需求。而第三方物流企业因其专业化、低成本、高效率成为大多数企业的首选。2020年中国第三方物流内需增长推动 第三方物流-10%-5%0%5%10%15%20%0102030405020102011201220132014201520162017201820192020社会消费品零售总额万亿（人民币）增速(%)10%15%20%02,0004,0006,0002013201420152016201720182019E2020E第三方物流规模亿（美元）增长率(%)中国社会消费品零售总额及增速2013-2020年中国第三方物流规模与增速2010年至2020年，中国消费品零售市场虽增速放缓，但长期前景向好。规模约为3310亿美元，2013年至2020年的复合增长率达到16.6%。未来随着消费的增长，企业对于第三方物流的需求也将持续增长，带动物流地产的需求。来源: 中国物流与采购联合会, 国家统计局, Armstrong & Associates, 艾瑞咨询 来源: 国家统计局勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 71 2 3 4 5电子商务拓展利好 物流发展近年来，电子商务的不断拓展，实物商品网上零售额的总量及其占社会零售品消费总额的比重不断增长，也从另一个方面推动了物流行业的发展。在电子商务中，除少数数字化的书籍音像产品可以通过网络直接传输之外，绝大部分商品极大程度上依赖于物流配送，物流毫无疑问是实现电子商务的保障。此外，新冠肺炎疫情之后线上直播带货服务迅速拓展，已经成为了电子商务服务需求的中坚力量之一。中国实物商品网上零售额及占社会消费品零售总额比重0%5%10%15%20%25%30%02,0004,0006,0008,00010,00012,0002014201520162017201820192020实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重十亿（人民币）值得注意的是，伴随B2C的线上购物需求持续攀升，除大型平台电商之外的垂直电商愈加重视供应链的效率及稳定，这类租户将对现代化、标准化的物流地产保持较大租赁需求，并对物流地产配备的设施提出更高要求。来源: 国家统计局8 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书1 2 3 4 5同时，中国制造业PMI于2020年3月迅速回升至52%，并持续保持在荣枯线以上，显示制造业增长平稳，保持上升势头，为物流地产租赁需求提供稳定驱动。此外，2020年中国电气机械和器材制造业、汽车制造业、通用设备制造业以及医药制造业工业增加值增速表现突出，意味着中国制造业逐步向产业价值链的中传统零售和