2021中国物业管理报告

中国物业管理SPOTLIGHTSavills Research中国研究部 - 202123中国物业管理1981年，中国大陆首家专物业管理公司在深圳成立，对当地一商品住宅小区实施专业化管理，这标志着中国物业管理行业的商业化进程就此开始。随后的十年里，住宅物业管理不断成熟，期间见证了1985年深圳市房地产管理局的组建。商业物业管理也逐渐起步。1992年，广州世贸中心委托第一太平戴维斯和广州珠江酒店管理公司共同管理，属于最早一批使用专业物业管理的甲级写字楼。中国物业管理起步早期，行业非常分散，服务内容也仅限于最基本的物业管理服务。直到2000年中国物业管理协会成立、2003年首部全国性物业管理法规颁布，物管行业才开始进入规范化发展阶段。地方政府开始制定市场标准，要求物管企业获得经营许可，并设定了住宅物业管理费的上限。2014-2016年，行业放开力度加大，物业管理人员无需获得注册物业管理师职业资格许可，商品房管理费上限也被取消，改由市场自主定价。近年来，物业管理公司推出增值服务，以期提高营业额和利润率。与此同时，不少开发商将物业管理业务拆分并独立上市，通过并购来积极扩张市场份额。物业管理公司服务的物业类型也在增加，除传统的商业、住宅开发项目外，已延伸至包括学校、医院、机场、体育场馆、公共设施等在内的多种类型物业。发展背景目录发展背景 3市场综述 4市场整合 6技术 8股权市场 10可持续发展与房地产 12大宗物业管理合同 13展望 144Hainan RetailCRIC统计，截至2020年底，物业管理行业总营业额达到人民币1.27万亿元，管理总面积从五年前的193亿平方米增至350亿平方米。其中，规模最大的100家物业管理公司约占管理总面积的33%（115.5亿平方米），市场份额较2015年的18.1%显著扩大。行业快速增长的动力主要来自于中国快速的城镇化进程以及持续的房地产开发投资。行业整合继续的同时持续有新增供应入市，对物管公司而言意味着巨大的市场机遇。更换物业传统而言，很少有住宅开发项目在完工后更换物业管理公司，除住宅管理费本身较低的原因外，更换过程也较为繁琐，须经过业主委员会签字同意，因此物业管理公司很难在现有项目中获得业务增长空间。这一状况或将发生改变。疫情后CRIC的一项调查显示，由于健康、安全和维护要求提高，约三分之一的住宅小区考虑更换物业管理公司。与此同时，领先的物业管理公司继续升级服务流程、完善服务内容，在打造差异化优势的同时为租户提供增值服务。此外，更换物业管理公司的难度也有所降市场综述图1：商品房新开工面积及竣工面积来源 国家统计局、第一太平戴维斯研究部低。2020年5月公布、2021年1月1日实施的《民法典》第278条规定，业主共同决定事项应由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表决，而选聘和解聘物业管理服务企业，只需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。0.00.51.01.52.02.52000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920205中国物业管理图3：物业管理品牌重要性调查36%48%15%1%来源 CRIC克而瑞、第一太平戴维斯研究部母公司支持行业规模最大的10家物业管理公司合计约占11%的市场份额，平均每家公司管理3.87亿平方米的物业面积。这些行业巨头还在继续扩占市场份额。上市物业管理公司2019年年报数据显示，三大物管领头羊——保利物业、碧桂园服务和雅生活在2019年新增现有项目物业管理合同面积共计2.87亿平方米，市场占比约60%；新增未来项目合同面积共计4.43亿平方米，占比约56%。在香港上市的30家物业管理公司中，有27家属于开发商分拆上市。这些物业管理公司在业务拓展方面仍高度依赖母公司的业务网络及市场影响力，但也不排除其他途径。例如，碧桂园服务管理的物业面积中近三分之二为母公司开发项目，而第一服务管理的面积中有64%与母公司当代置业有关。品牌吸引力领先物业管理品牌有望获得更多现有项目的青睐。CRIC近期一项调查显示，72%的业主表示品牌声誉是物业管理公司选聘决策的决定性因素，36%的业主表示仅考虑领先物业管理公司。花旗集团近期调查也显示，三分之二的家庭愿意支付更高的管理费，而一线城市愿意接受更高管理费的家庭占比高达71%。政府支持政府积极鼓励、支持发展物业管理行业，主动寻求降低企业成本。例如，在2019年10月1日至2021年12月31日期间，生活性服务业纳税人可按照当期可抵扣进项税额加计15%，抵减应纳税额，物业管理即属于生活性服务业。政府亦提倡建立行业标准、提高透明度、拓宽经营范围及市场规模，同时鼓励推广技术应用，实现可持续发展。未来机遇中国社会正面临人口快速老龄化问题。2019年中国约有1.76亿65岁及以上人口，近占全国总人口的12.6%；预计到2050年，这一人口将增至3.66亿，比例上升至26%。这给国家养老系统带来巨大挑战，给物业管理行业带来的则是机遇。政府鼓励物业服务企业发挥服务优势，开展社区居图2：物业管理市场规模及增速0%5%10%15%20%25%30%35%40%0510152025303540201520162017201820192020来源 CRIC克而瑞、第一太平戴维斯研究部家养老等延伸服务。物业管理行业拥有大量劳动力，在员工审核、培训、动员、监管等方面拥有丰富经验。据上海物业管理行业协会报告显示，上海物业管理行业共有900万员工，相当于全市劳动人口的7%。为吸引更多劳动力，政府还在逐步落实养老服务从业人员培训费补贴，将符合条件的养老服务从业人员纳入公租房或政策性租赁住房保障范围。6市场整合中国物业管理2020年是物业管理行业的并购大年。大型物业管理公司通过收购地方中小型企业积极扩大市场份额，主要分为两种模式：收购管理同类物业资产的公司，扩大业务规模；收购管理不同类物业资产的公司，拓展业务宽度的同时打造专业化。2020年前已在香港上市的物业管理公司在2020年上半年共计支出人民币9.78亿元用于收购。其中，彩生活服务集团、时代邻里、奥园健康、新城悦服务最为活跃，合计占收购支出的88%。收购以扩大业务规模及地域覆盖范围为主要目的，因此收购对象多为物业管理公司。上市物业管理公司还希望通过收购实现服务升级、巩固市场地位，因此电梯工程、安保、清洁等服务企业也在收购之列。2020年下半年收购动作更加频繁。例如，碧桂园服务先后收购一家广告公司、一家