大中华区2020年三季度物业摘要

中国 | 2020年第三季度大中华区物业摘要 灵活精准双轮驱动12 中国大陆房地产透明度50 北京4 上海52 广州53 北京54 上海55 广州56 香港13 北京14 上海15 广州16 深圳17 成都18 天津19 青岛20 重庆21 沈阳22 武汉23 西安24 杭州25 南京26 香港27 台北29 北京30 上海31 广州32 深圳33 成都34 天津35 青岛36 重庆37 沈阳38 武汉39 西安40 杭州41 南京43 北京44 上海45 广州46 深圳47 香港48 澳门目录07 货币宽松政策或为香港楼价下跌提供缓冲08 即租即用，办公楼业主另辟蹊径的突围之道 10 深圳新兴商务区办公楼市场展望专题文章办公楼住宅物流地产酒店零售地产2二零二零年第三季度大中华区物业摘要 2020年第三季度中国GDP同比增长率从二季度的3.2%加速到4.9%，经济复苏势头良好。其中，服务业的复苏较为突出，增加值同比增长4.3%，增速比二季度加快2.4个百分点。消费方面，社会消费品零售总额第三季度同比增速为0.9%，季度增速年内首次转正，部分消费升级类商品销售保持快速增长，网上零售额前三季度同比增长9.7%。然而，受社交距离影响最为直接的住宿和餐饮业仍面临压力，同比增长率依然为负。前三季度，全国固定资产投资（不含农户）同比增长0.8%，增速年内首次由负转正。分行业看，高技术产业投资同比增长9.1%，增速比上半年提高2.8个百分点，投资结构不断优化。展望未来，全球经济复苏前景仍存在较大不确定性，中国难免会受此影响。近期召开的第十九届五中全会提出了关于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。在全球经济发展不确定性较高的时期，进一步加强内循环将尤为关键，依托国内市场的规模优势和内需潜力，提生产、扩需求，为更强劲的经济复苏和增长提供坚实基础。编者按黄志辉 大中华区研究部总监3二零二零年第三季度大中华区物业摘要 经济和政策动态2020年第三季度中国GDP同比增长率从二季度的3.2%加速到4.9%，经济复苏势头良好。其中，服务业的复苏较为突出，增加值同比增长4.3%，增速比二季度加快2.4个百分点。消费方面，社会消费品零售总额第三季度同比增速为0.9%，季度增速年内首次转正，部分消费升级类商品销售保持快速增长，网上零售额前三季度同比增长9.7%。然而，受社交距离影响最为直接的住宿和餐饮业仍面临压力，同比增长率依然为负。前三季度，全国固定资产投资（不含农户）同比增长0.8%，增速年内首次由负转正。分行业看，高技术产业投资同比增长9.1%，增速比上半年提高2.8个百分点，投资结构不断优化。展望未来，全球经济复苏前景仍存在较大不确定性，中国难免会受此影响。近期召开的第十九届五中全会提出了关于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。在全球经济发展不确定性较高的时期，进一步加强内循环将尤为关键，依托国内市场的规模优势和内需潜力，提生产、扩需求，为更强劲的经济复苏和增长提供坚实基础。甲级办公楼市场：全国办公楼市场表现在三季度明显回暖。尽管严控成本仍是不少企业的主要选择，但随着新冠疫情得到有效控制，企业对于租赁决策的信心逐渐增强，更多的企业在本季度重启办公楼租赁计划。基于整体复苏的大趋势，全国超九成城市录得净吸纳量正值，空置率也普遍有所回落。一线城市和主要二线城市的办公楼市场净吸纳量在本季度共录得84.1万平方米，相较于上半年的48.9万平方米，增长了71%，重振市场信心。在一线城市中，三个城市录得净吸纳量超过15万平方米。广州得益于高比例自用项目的入市，本季度净吸纳量达到22万平方米。在深圳，科技龙头企业的迅猛扩张有效支撑市场。北京的市场表现相对稳定，本季度净吸纳量仅录得近9千平方米。二线城市办公楼市场的需求也有明显回升，在三季度录得净吸纳量26.6万平方米，较上半年增长80%。西安的单一业权办公楼呈现明显优势，中大型客户需求成交量有明显上升。受益于此，西安在三季度录得净吸纳量4.7万平方米，位列全国第四，领跑二线城市。在南京，多家律所和会计师事务所新设立或搬迁至河西板块，推动租赁活跃度显著恢复，本季度净吸纳量录得2.7万平方米。成都和重庆在三季度均保持了回暖的良好趋势，以科技互联网企业为主导，去化明显。由于疫情对企业营商上的影响，成本管控成为了多数租户搬迁时的首要考虑因素。基于此，部分城市的新兴市场成为了迎合此类需求的主要区域。例如北京的丽泽区域，由于其相较其他核心商圈近50%的租金价差，成功落地多个整合性搬迁项目。深圳的南山区域在本季度净吸纳量占全市水平近七成，尤其是前海片区，依托于优惠的租金补贴政策，吸引了大量企业的搬迁和新设立需求。在上海，价格具有明显优势的非中央商务区在三季度贡献了全市净吸纳量的96%。律所等专业服务业企业在多个二线城市快速布局，贡献大量需求。后疫情时代，各行业内加速调整，企业对于律师、会计师等业态的需求有显著增加。在南京，多家律所和会计师事务所新设立或搬迁至河西板块，推动租赁活跃度显著恢复。在沈阳，专业服务业成为市场中重要的压仓石之一，帮助市场稳定、需求平稳。而西安的服务业在高新南片区新租需求中贡献了接近25%。成都的律师事务所类企业在本季度新租超过1万平方米。金融和科技企业也在本季度保持亮眼表现。在北京、武汉等城市，这两个行业共同贡献了超过50%的市场成交。部分科技龙头企业现有的租赁面积已无法满足新增人员的需求，开启新一轮的租赁活动。其中某企业在深圳一次性租赁超过6万平方米，而美团则在北京、南京等城市积极扩张。上季度在全国快速布局的线上教育行业在本季度依然保持趋势。尽管在沈阳等城市的扩张步伐有所放缓，但线上教育行业在多数城市仍是主要需求来源。在重庆，猿辅导、作业帮、掌门一对一等业内头部企4二零二零年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |业仍在积极扩张，释放上万平方米的空间需求，且额外青睐成熟商务区。西安本季度的大面积成交也主要来源于本行业。与此同时，疫情后不断涌现的新型行业需求将有效帮助全国各城市办公楼市场持续复苏。医疗大健康行业在疫情后也有明显扩张迹象。受疫情影响，针对医疗和健康行业的关注也不断增加，催生新的行业需求。在北京，大健康行业的办公需求占比首次突破14%，相较于上个季度增长5倍，一跃成为本季度第三大需求来源。另一方面，疫情影响的滞后效应持续发酵，部分城市仍面临退租压力。武汉的部分教育行业和联合办公等第三方办公服务运营公司持续受到冲击，不断出现退租现象。尽管成都的退租现象已经开始放缓，总退租面积较二季度下降了28.5%，但仍对市场造成明显冲击。全国办公楼市场基本回归正常轨迹，新增项目持续入市。本季度，全国一、二主要办公楼市场新增高甲级办公楼面积146万平方米，其中超过100万平方米位于一线城市，深圳新增供应达51万平方米。相比一线城市，中国主要二线城市在第三季度的供给量仅有近40万平方米，主要集中在南京和西安两个城市。本季度中国主要办公楼市场租金降幅全面收窄，部分城市租金持平。尽管如此，许多业主仍然把租金作为争取高品质租户的一种有效手段，多数市场