中国-房地产行业-中国房地产2021年展望：随着债务变少，回报率将上升

FORFUTURE2020年11月广州房地产市场月报POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2020年12月FORFUTURE⚫ 宏观和行业环境⚫ 一级土地市场1. 11月供求：供应177万㎡，同比↑ 1.2%，环比↑ 33%；成交136万㎡，同比↑ 55%，环比↓ 4%；“冷热不均”明显。2. 12月供应：今年供地潮有前置，12月将供应15宗地，建面318万㎡，“回炉”地块较多，其中多宗有下调起拍条件。⚫ 二级商品房市场1.供应：达2019年来第二高位，11月全市商品住宅供应157万㎡，同比↑ 185%，环比↑ 87%，多个项目积极首开入市。后市供应仍较为充足。2.成交：➢11月新建商品住宅成交125万㎡，同比↑ 94%，环比↑ 7%，续创2019年来新高；受黄埔、南沙、从化拉动明显，整体市场氛围好。➢二手成交量达年内第二高位，利于新房改善需求释放。成交136万㎡，同比↑ 65%， 环比↑ 33%；黄埔环比增幅最大，南沙、增城同比翻番。➢公寓供应29万㎡，创2019年以来新高，成交7万㎡，商办成交4万㎡，约为去年月均4-5成水平。1.经济：经济持续恢复，工业多项指标转正，出口维持高位；房地产开发投资由负转正。2.行业：全国调控政策分化，热点城市有持续收紧趋势，部分库存大、去化慢城市有所松动。广州行业政策环境整体较宽松。市场概览供货达19年来第二高位，成交再创新高；二手成交达年内第二高位FORFUTURE投资策略研究• 城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判• 城市进入研究• 城市/区域/板块深耕投资策略研究• 地块投资可研市场监测研究• 宏观及行业政策及影响分析• 土地市场监测• 新房及二手房监测• 典型项目剖析• 房地产市场趋势研判项目前期研究• 项目前策定位• 商业定位及运营研究• 产业规划及运营研究• TOD/文旅/产业等特色项目前期研究FORFUTURE宏观和政策环境01.土地市场特征及趋势研判商品房市场特征及趋势研判02.03.FORFUTUREFORFUTUREPART ONE宏观政策环境FORFUTURE分项广州全国1-10月1-9月1-10月1-9月投资端基础设施投资6.7%8.0%1.8%0.2%房地产开发投资2.8%-2.0%6.3%5.6%工业投资-3.4%-2.9%-2.1%-3.4%制造业-10.6%-11.5%//消费CPI（当月）1.6%-0.2%0.5%1.7%批发及零售-3.3%-3.8%-3.2%-4.4%工业规上工业产值1.0%-0.6%//规上工业增加值0.4%-0.8%1.4%1.2%三大支柱产业产值1.4%-0.6%//电子产品制造业0.7%0.2%//新动能规上工业高技术产值1.6%1.3%//实物商品网上零售额30.1%31.8%10.9%9.7%（限额以上批发零售业）8.10 -5.50 10.90 -30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.002017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-09固定资产投资累计同比社会消费品零售总额累计同比出口累计同比-6.8%全国广州-6.8%+3.2%+0.9%广州经济持续恢复，10月投资、出口、消费“三驾马车”持续回暖，多个细项指标由负转正。固投中房地产开发投资累计同比年内首次由负转正，工业生产稳步提升，规上工业总产值、增加值以及三大支柱产业产值同比均实现“回正”，工业景气度持续好转；出口保持高位增长，1-10月同比增10.9%，较1-9月继续扩大1个百分点；消费稳定修复，其中网络消费持续活跃。二季度GDP同比图：广州累计GDP增速水平一季度GDP同比数据来源：保利投顾研究院整理01 宏观经济环境经济持续恢复，多项工业指标转正，房地产开发投资由负转正分项广州全国固投8.1%1.8%出口10.9%0.5%社零-5.5%-5.9%图：广州经济运行情况（累计同比）+4.9%+7.9%三季度GDP同比FORFUTURE02 基建及产业发展环境区域发展：知识城或纳入自贸区，天河新政助产业发展，南沙获批进口示范区、放宽落户黄埔：区政府争取将中新广州知识城申报纳入中国（广东）自贸区广州南沙新区片区提质扩容范畴。天河：将重点发展金融、新一代信息技术等4个主导产业，加大产业主体扶持力度，另外将重奖人才，激发活力。南沙：成为省内唯一的进口贸易促进创新示范区，有助于促进口、促产业、促消费；另外南沙落户政策放松，部分符合人才类别、且具有大专以上学历的员工可申请落户。资料来源： 保利投顾研究院整理黄埔：知识城计划纳入广东自贸区黄埔区政府发布《关于采购广州市黄埔区商务局(广州开发区商务局)将中新广州知识城纳入广东省自由贸易试验区申报方案的服务询价公告》：◆ 为争取中新广州知识城申报纳入中国（广东）自由贸易试验区广州南沙新区片区提质扩容范畴，加强区域特点产业分析，黄埔商务局拟委托第三方开展申报方案专项研究天河：推新政推动产业发展天河区推动经济高质量发展的若干政策意见◆ 更加注重以政策促进产业结构调整✓ 以人工智能和数字经济为主攻方向，培育壮大5G、人工智能、电子竞技等新兴产业✓ 加大产业主体扶持力度，对新落户的软件企业的单项扶持资金高达1.5亿元◆ 更关注对产业人才的奖励✓ 对重点扶持产业领域企业头部人才的专项支持，大幅度提升企业贡献人才奖励支持力度✓ 大力引进各类产业高端人才，其中金融、人工智能和数字经济等重点领域人才和海外人才给予优先支持南沙：获批进口贸易示范区、实行差别化落户◆获批国家进口贸易促进创新示范区➢ 贸易促进：即促进口、促产业、促消费；➢ 贸易创新：政策创新、服务创新、模式创新➢ 3-5年培育一批监管制度创新、功能齐全、交易模式灵活的进口示范区，推动中国进口规模稳步扩大、结构不断优化图：广州各区产业政策动向◆南沙降低落户门槛➢ 响应国家发改委超大特大城市取消郊区、新区落户限制的号召，争取实施在南沙差别化的户籍政策➢ 符合11类申报单位（人才）类别其中之一，且具有大专以上学历的员工，在2020年12月9日提交申报材料可申请落户，此前需本科及以上学历◆将新建通用机场，承担公务出差、空中旅游等特殊任务点评：若申报成功，知识城将获得相应政策倾斜，产业发展迎来利好。点评：对天河新兴产业发展带来提速，对高新产业集中的智慧城、金融城区域形成利好。点评：获批示范区利于南沙进口规模的扩大。将落户门槛降低，吸引产业人口。FORFUTURE02 基建及产业发展环境基建和产业：多条轨交开通运营，北区交通改善明显；18、22号线北段站点曝光本月三条轨道交通线路开通：分别为8号线北延段（文化公园-滘心）、广清城际（花都-清远）、广州东环城际（花都-白云机场）；花都区、空港经济区、白云区同德围、白云湖片区等区域交通质量进一步提升。此外，18、22号线北延段车站方案首度曝光，对外连接清远、中山、珠海、