全国住宅市场研究——2020年前三季度

全国住宅市场研究2020年前三季度01宏 观 环 境戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020Q30%3%6%9%12%15%0150,000300,000450,000600,000750,000900,0001,050,000GDP:累计总量（亿元）GDP:同比增幅3宏观环境第三季度国内经济持续恢复，年内累计增速由负转正全国历年经济总量走势变化GDP总量为722,786亿元，同比增速为0.7%资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部2020年前三季度，国内经济同比增速由上半年-1.6%转正至0.7%，一、二、三产业累计增速分别达到2.3%、0.9%及0.4%均实现正增长，整体生产生活秩序逐步好转，经济运行稳步恢复。投资成为拉动经济增长的主要动力，前三季度的固定资产投资同比增速亦由负转正，消费及出口增速虽降幅有所收窄但仍处于下降区间。随着消费市场的逐步复苏，对外贸易保持增长，三大需求对经济的拉动作用较前两个季度均有明显改善。而从行业来看，前三季度金融业以及信息传输、软件和信息技术服务业增长较快，增加值增速分别为7.0%和15.9%，合计拉动GDP增长1.3个百分点。整体而言，国内经济正持续恢复并逐步向好，国内疫情得到有效控制也令中国经济增长的信心增强，国际货币基金组织预测中国今年经济增长将达1.9%。戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020Q3社会消费品零售总额同比增速变化4宏观环境疫后消费逐渐恢复，8月后社消增速实现连续两个月的正增长资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部前三季度，社会消费品零售总额同比下降7.2%，降幅较上半年收窄4.2个百分点。第三季度社会消费品零售总额增速已经呈现了回升的态势，单9月份增长3.3%，实现连续2个月的正增长。目前零售已逐渐走出了疫情带来的深度冲击，处于恢复过程中。而线上零售在今年更是表现出了逆势成长的态势，前三季度实物商品网上零售额同比增长15.3%，占社会消费品零售总额的24.3%。由于年初疫情冲击较大，致三季度消费增速依然徘徊在负值区间，相较于投资及出口增速回升速度较慢。除受到部分行业在疫情影响下仍未完全恢复影响外，前三季度城镇居民人均可支配收入实际下降0.3%，收入增长放缓也是阻碍消费恢复的原因之一，但随着国内疫情的影响减弱，在“双循环”的新格局下消费将持续好转。8.00%-20.50%-11.40%-7.20%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%社会消费品零售总额累计同比增速戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020Q35.4%-24.5%-3.1%0.8%-30%-20%-10%0%10%20%同比增速全国固定资产投资走势变化5宏观环境2020年前三季度，全国固定资产投资额同比增速由上半年的-3.1%回升至0.8%，投资增速逐月回升趋势明显。前三季度三大领域投资持续恢复——基础设施投资同比增长0.2%；制造业投资同比下降6.5%，降幅较上半年收窄5.2个百分点；房地产开发投资同比增长5.6%。医疗及科技行业依然是当前投资增长的重点领域：医药制造业同比增长21.2%；计算机、通信和其他电子设备制造业同比增长11.7%。固定资产投资增速持续恢复，医疗、科技行业发展势头强劲资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部02住 宅 市 场戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020Q30%5%10%15%20%25%30%35%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000房地产开发投资（亿元）住宅开发投资（亿元）房地产开发投资同比增幅住宅开发投资同比增幅前三季度，全国房地产开发投资同比上涨5.6%，其中住宅投资同比上涨6.1%，增幅较上半年分别上涨的3.7和3.5个百分点。但与此同时，全国土地购置面积下降2.9%，而土地成交总额却同比上涨13.8%，对应的土地单位面积成交价格较上年同期上涨17.2%，同时土地成交价占房地产投资比例由上半年的6.4%上涨到9.0%，反映出土地价格的显著上涨对房地产投资增速具有一定的拉升作用。房地产新开工面积降幅持续收窄至-3.4%，房地产施工面积增速维持在3.1%与上半年处在同一水平。7全国住宅市场指标房地产及住宅投资增速持续回升，土地成交价上涨明显全国房地产及住宅开发投资走势变化房地产开发投资103,484亿元，同比增速5.6%；住宅开发投资76,562亿元，同比增速6.1%资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020Q3-40%-20%0%20%40%60%030,00060,00090,000120,000150,000180,000全国住宅销售面积（万㎡）同比涨幅全国住宅销售面积走势变化前三季度，全国新房成交量103,614万平方米，同比下降1%，降幅较上半年收窄6.6个百分点；单三季度新房成交量再创近五年同期之最达到42,494万平方米，同比增长10.5%。疫情影响下，虽然整体经济仍处在恢复期，但住宅新房的交易已经一扫阴霾，抛开一季度停工停市的影响，今年二、三季度市场表现皆优于往年。这背后既有需求延后释放的影响，也有房企优惠促销加速出货供应放量的刺激。第四季度往往是一年中成交最活跃的季节，过去五年的数据显示第四季度的住宅新房成交面积在全年的占比均在三成以上。而今年房企在“三道红线”压力下，加速入市并大力促销加速回款的动作或更甚，全年成交量也有望超过去年。8全国住宅市场指标第三季度住宅新房成交量创近5年同期新高全国住宅销售面积103,614万平方米，同比-1.0%资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020Q3-10%0%10%20%30%02,0004,0006,0008,00010,00012,000销售均价（元/㎡）同比涨幅全国住宅销售均价走势变化前三季度全国住宅新房成交均价同比上涨7.2%升至9,989元/平方米，较上半年均价上涨2.4%。单三季度新建住宅成交均价历史首次突破万元达到10,322元/平方米，但3.7%的季度涨幅较二季度的6.8%有所回落。在房住不炒的宏观调控指导下，各地新房价格多维持在合理的区间波动。但伴随三、四线城市在上一阶段去库存的成效明显，后续供需或有所收缩。未来需求主力仍围绕在一、二线及周边热点城市。这意味着价格较低地区的成交占比下降，预计全国新房均价价格或将持续上行。9全国住宅市场指标第三季度全国新房住宅均价首次突破万元，均价季度涨幅有所回调全国住宅销售均价9,989元/平方米，同比增长7.2%资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020Q35578010203040506070环比价格上涨环比价格持平环比价格下降70个大中城市新建商品住宅销售价格环比涨跌个数2020年9月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格环比上涨城市较6月减少6个，价格环比下降城市增加1个，环比持平城市增加5个。尽管仍有55个城市新房价格上涨，但自7月后70城中房价上涨的城市数量已呈现下降的趋势。待第4季度伴随整体供应放量、资金压力下房企或给出更多购房优惠以加紧回款等因素，部分城市价格上涨的趋势或将有所缓解。10全国住宅市场指标经历第二季度市场快