2021年房地产行业年度策略：需求持续，静待开发利润率改善；空间广阔，关注后服务市场龙头

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业 研 究 行业投资策略报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 推荐 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 重点公司 重点公司 2020E 2021E 评级 金地集团 2.45 2.87 买入 万科A 3.99 4.59 买入 保利地产 2.68 3.13 买入 招商积余 0.58 0.76 审慎增持 世联行 0.05 0.07 买入 中南建设 1.87 2.41 审慎增持 新城控股 6.74 7.88 买入 金科股份 1.32 1.58 买入 ＃relatedReport＃ 相关报告 《公募基金 2020Q3 持仓分析：地产板块持续低配》2020-11-02 《百强房企销售点评：推盘提升带来销售增长》2020-11-02 《新房二手房周报：本周成交同比持续提升，10 月百强房企销售数据同比较好》2020-11-01 ＃emailAuthor＃ 分析师： 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S0190514110001 徐鸥鹭 xuoulu@xyzq.com.cn S0190519080008 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn S0190520080003 ＃assAuthor＃ 投资要点 ＃summary＃ 行业供给侧改革可能会改善龙头房企利润率，如土地成本确实下行，龙头股投资机会将显现。2020 年下半年以来，以三条红线为代表的地产融资政策持续收紧，未来土地溢价率有望持续下行，有持续拿地能力房企利润率将提升。但也需密切关注土地出让底价的变化趋势，如溢价率和底价同时下行，地产股投资价值将显现。 2021 年地产需求端仍将整体持续上行。2020 年地产销售超预期，连续 5 年上行，主要逻辑就是杠杆，大周期未结束，2021 年继续。且对于供给端杠杆压制将进一步增加需求端杠杆，因银行给地产加杠杆整体大趋势难改。此趋势下，未来面积降低，单价提升。 但短期严格压制金融杠杆未来数月会影响基本面，尤其三四线。三四线超预期上行，核心即银行给地产加杠杆，短期严格限制银行行为会对三四线地产基本面影响，包括销售新开工等与面积相关指标。但三四线金融压制大概率为短期行为、银行压制地产需求端也大概率为短期行为。 一二线城市受银行金融短期压制影响相对较少，因为一二线杠杆主要为居民给居民加杠杆，而非银行给地产加杠杆。行政政策、金融政策对一二线影响也都是短期，难改长期趋势。 行业层面：在限价政策和土地价格提升情况下，行业利润率近年整体承压。结构来看，三四线城市项目由于政策相对宽松、土地竞争较低，利润率相较一二线略好。三条红线为代表融资收紧未来大概率带来土地价格有所下行，需要密切关注土地溢价率和土地出让底价变化，仍有强大拿地能力企业投资机会可能随之显现。 公司层面：房企在销售、拿地、融资方面都有所分化。（1）头部房企市占率持续提升，按权益销售金额计算，各梯队均较 2019 年末提升 1 个多百分点。销售金额同比增速来看，top11-20 房企增速更高。（2）各家房企拿地力度、节奏、区域有所不同，未来会影响公司销售和利润率情况。（3）各家房企财务杠杆水平和融资成本有一定差异，三道红线等分类监管政策下，也将加大房企融资能力的差异。 房地产后服务市场：物业管理&地产中介 物业管理：行业空间广阔，受益渗透率和市占率的双提升。2020 年整体涨幅明显，物管价值进一步凸显，近期板块虽有回调，但不改行业未来发展大逻辑未来竞争与分化，品牌溢价能力越发重要。地产中介：由增量市场转向存量市场，行业迎来巨大变革。我国步入存量房市场，新房交易发生重构；贝壳占据先发优势，地产经纪行业竞争仍然激烈。 投资建议：地产供给侧改革将改善行业利润率，主要房企投资价值未来会显现。持续推荐金地集团、万科 A、保利地产、招商积余、世联行、中南建设、新城控股、金科股份等。 风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆，核心城市调控超预期严格，物业管理行业人工成本大幅提升 ＃title＃ 2021 年房地产行业年度策略：需求持续，静待开发利润率改善；空间广阔，关注后服务市场龙头 ＃createTime1＃ 2020 年 11 月 11 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业投资策略报告 目 录 第一部分、需求持续，静待开发利润率改善 ........................................................ - 4 - 1、行业供给侧改革可能会改善龙头房企利润率............................................... - 4 - 2、需求持续 .......................................................................................................... - 6 - 2.1、2021 年地产需求端仍将整体持续上行 ...................................................... - 6 - 2.1、短期严格压制金融杠杆未来数月会影响基本面，尤其三四线 ................ - 7 - 2.2、一二线城市受银行金融短期压制影响相对较小 ...................................... - 10 - 3、行业层面 ........................................................................................................ - 11 - 4、公司层面 ........................................................................................................ - 12 - 4.1、销售集中度持续提升 ................................................................................. - 12 - 4.2、拿地相对稳健 ............................................................................................. - 14 - 4.3、融资方面有所分化 ..................................................................................... - 15 - 第二部分、空间广阔，关注后服务市场龙头 ......................................