《十四五规划建议解读》 掌握地产市场与企业未来质的变化

十四五规划建议 解读2020.112 戴 德 梁 行 研 究 部十四五规划为何重要：十四五规划是中国实现了全面小康社会之后的第一个五年规划中国到 2035 年全面实现现代化总体目标的具体实施体现在十四五规划中十四五的指标体系和基本原则为 2035 实现现代化目标打下基础，开好局“五年规划”作为中国国民经济和社会发展的中长期规划，主要针对国家重大建设项目、生产力分布和国民经济重要比例关系等作出规划。2020 年十月召开的十九届中央全会第五次会议发布了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标的建议》，该建议不但对中国未来五年经济和社会的发展提出了建议，同时对 2035 年中国要实现的远景目标进行了战略谋划，为未来 5 年以及 15 年的发展勾画蓝图。由于疫情、地缘政治及全球充满巨大不确定性等因素的影响导致目前中国经济面临巨大挑战，作为世界第二大经济体，中国政府的任何重要决策都有可能影响世界经济的走向，因此，在这个时间节点召开的五中全会以及会上发布的十四五规划建议就显得格外引人注目。十四五规划的布局是以安全为基石，以科技 + 环保为重点，以城镇化促消费。这其中，科技创新、双循环、新型城镇化以及再次强调的“房住不炒”将会在某种程度上对未来中国的房地产市场带来重大影响。“ 十 四 五 规 划 建 议 ” 解 读 3十四五规划关键词：科技创新对科技创新的高度重视将会促进写字楼市场的需求科技创新在十四五规划中被提到了前所未有的高度，是十四五期间的核心产业政策主线，“科技自立自强”成为未来五到十五年国家发展的战略支撑。“关键核心技术实现重大突破”不仅是十四五也是 2035 年的远景目标，数字经济则是未来十年产业升级的主线。政府对科技创新及数字经济的重视无疑将会对中国写字楼市场产生利好。戴德梁行研究部的统计显示，过去五年中，北上广深四个一线城市 TMT 行业在写字楼市场的租赁占比分别达到 36%，20.3%，28.3%，和 23%（图一）。可以说高科技互联网行业是一线城市写字楼市场需求的重要支撑。图一：2016 年至 2020 年三季度一线城市 TMT 行业写字楼租赁需求占比来源：戴德梁行研究部2016-2020Q3 上海 TMT 行业成交占比2016-2020Q3 深圳 TMT 行业成交占比2016-2020Q3 北京 TMT 行业成交占比2016-2020Q3 广州 TMT 行业成交占比TMT行业成交占比36%其他行业成交占比64%TMT行业占比20%其他行业成交占比80%TMT行业成交占比28%其他行业成交占比72%TMT行业成交占比23%其他行业成交占比77%4 戴 德 梁 行 研 究 部与此同时，政策的加持对行业的发展尤为关键。以北京中关村为例，2015 年李克强总理提出的《中国制造 2025》规划以及同年北京市确立了科技创新中心的城市定位的双重政策叠加导致在过去的四年中，中关村区域写字楼需求猛增，空置率持续保持在 5% 以下，而租金则从 2016 年一季度的 304.4 元 / 月 / 平方米上升到 2020 年一季度的401.8 元 / 月 / 平方米，租金上涨幅度达到 32%，远超北京其他商圈（图二）。从 2021 年到 2025 年，随着十四五规划的不断落地和实施，各地政策对科研创新的倾斜力度的不断加大，高科技、互联网、半导体、新能源、新材料等涉及到关键技术、核心技术及应用技术将得到迅猛发展，这将给写字楼行业带来新的需求，并将有效促进中国写字楼市场的发展。图二：北京整体市场及中关村甲级写字楼租金走势（元 / 月 / 平方米）来源：戴德梁行研究部100150200250300350400450北京中关村十四五规划关键词：经济双循环扩大内需将促进零售物业、电商及物流地产的发展十四五期间，构建国内大循环、国内国外双循环的经济体系将成为中国经济发展的主线。其中的国内大循环将重点强调促就业、提高居民收入，进而全面促进消费。经过政府多年在经济结构调整方面做出的不懈努力，中国的经济已经由出口导向型经济转变为以促进内需来带动经济发展。中国的外贸依存度从 2006 年高峰时期的 64.25% 下降到 2019 年的 31.8%，而内需对中国经济增长的贡献率则不断提升，2019 年，内需对经济增长的贡献率达 89%，其中最终消费支出占57.8%，人均GDP首次突破1万亿美元，这意味着中国开始进入后工业化社会，即以服务业为主导的社会，居民非刚性消费大幅增加及消费升级已是大势所趋。“ 十 四 五 规 划 建 议 ” 解 读 56 戴 德 梁 行 研 究 部图三 : 中国城镇及农村恩格尔系数走势来源：国家统计局按照联合国的标准，国家平均家庭恩格尔系数大于 60% 为贫穷；50%-60% 为温饱；40%-50%为小康；30%-40% 属于相对富裕；20%-30%为富足；20% 以下为极其富裕。截止到 2019 年，我国居民恩格尔指数已降至 28.2%（图三），这意味着居民用于非食品类的消费占比已经从改革开放初期的 42.5% 上升到 2019 年的 72.4%，从这个指标看已经跨入富足国家行列。近些年，随着收入的不断提高，居民在教育、健康、旅游等方面的支出不断增加，消费结构也在不断升级。国家统计局的数据显示，从 2013 年到 2019 年，居民在通用器材、居民化妆品、日用品类等商品的消费分别增长了 137.5%， 84.1% 及 54.2%（图四）。中国旅游总局的数据也显示，2019 年中国因私出境人数达到 1.62 亿人次，是 2000 年的 28.8 倍。麦肯锡的数字则显示，2018 年，中国人在境内外的奢侈品消费额达 7,700 亿元，占全球奢侈品消费总额的三分之一；预计到 2025 年，这个数字有望上升到 1.2 万亿元，将占全球奢侈品消费总额的 65%。05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,000010203040506070801978198519901995 2000 2005 2010201120122013201420152016201720182019城镇居民恩格尔系数农村居民恩格尔系数人均可支配收入（元）图四：不同类别商品零售额及增幅来源：国家统计局“ 十 四 五 规 划 建 议 ” 解 读 744.3%84.1%53.1%137.5%32.6%54.2%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00020132019增幅（亿元）8 戴 德 梁 行 研 究 部在大力促进内需，挖掘消费潜力的政策背景下，十四五期间中国零售消费市场将会迎来新一轮的爆发，相应的零售物业也将会得到进一步发展。受疫情影响，2020 年中国零售市场受到沉重打击，不过，随着疫情的逐步控制，消费也出现了大幅反弹，高端餐饮和奢侈品在疫情中率先复苏，虽然各大购物中心均出现空置率上升的现象，但购物中心业主也借此时机积极调整租户组合，以满足 80 及 90 后这些更具消费潜力的