上海：2020Q2写字楼市场：租金下行进一步利好租户

> 2020年第二季度，上海市场整体空置率保持稳定，租金则环比下降4.6%。受全球疫情影响，多数租户选择续租而推迟扩张或搬迁计划。线上行业持续引领需求复苏。> 业主：新项目的业主应该提供更多的激励措施来吸引租户。部分原计划今年入市的新项目推迟入市至2021年。> 由于业主在条款和优惠政策上更加灵活，因此今年租户应考虑搬迁或扩张，并锁定较长的租赁期。> 第二季度，前滩子市场成交了较多的大面积租约。因此该子市场应在2020年下半年呈现较好的净吸纳量。洞察/建议二季度重点租金下行进一步利好租户高力季报写字楼 | 上海 | 研究 | Q2 2020 | 2020年7月10日2020全年19.1%27.5%200万平方米2020–24 年度均值24.3%130万平方米Q2 202025.0万平方米81.7万平方米500平方米0万平方米需求供应0.0pps8.4pps同比 / 2020年末1.2pps2019–24年均增速/2024年末环比 / Q2季末租金空置率主要需求来源：净吸纳量占比数据来源：高力国际备注：截止2020第二季度末1美元=人民币6.98元，1平方米=10.76平方英尺人民币7.94（每平方米每天）人民币7.66（每平方米每天）-4.6%-9.4%人民币8.20（每平方米每天）-1.2%江鹏高级副董事 | 研究 | 华东区+86 21 6141 3550Peng.Jiang@colliers.com7.07.27.47.67.88.08.28.48.68.89.005001,0001,5002,0002,5002017201820192020F2021F2022F2023F2024F千19.3%16.0%18.4%27.5% 30.0% 29.3%25.9% 23.8%(000’ sq m)新增供应净吸纳量租金空置率(RHS)来源：高力国际上海写字楼市场趋势（2017-2024F）TMT25%金融14%专业服务9%2高力季报写字楼 | 上海 | 研究 | Q2 2020 | 2020年7月10日租赁市场持续向租户倾斜> 2020年第二季度，上海写字楼市场空置率整体维持稳定，但全球疫情使租户企业在扩张和搬迁决策上相对更加保守。同时，新项目普遍提供更优惠的租赁条款，以快速去化空置面积，从而使业主间出现激烈的租金竞争。市场平均租金季环比由此下降4.6%。TMT和金融业仍引领需求增长。浦东的前滩子市场本季度获得了包括西门子、安居客、基石药业在内的多个大面积租约。展望核心区子市场空置率及租金> 我们预计下半年市场需求将逐步回弹，但年内应会保持低位。考虑到目前仍未结束的疫情与计划入市的新项目，平均租金应会在年内持续下滑，尽管有部分的新项目可能会推迟至2021年入市。数据来源：高力国际核心区子市场空置率及租金2020Q2回顾中山公园, 3.3%虹桥开发区&古北, 10.5%外滩, 16.1%南外滩, 60.0%人民广场, 14.1%新天地, 9.0%南京西路, 10.7%徐家汇, 5.1%陆家嘴, 18.9%竹园, 8.7%中山公园, 7.62 虹桥开发区&古北, 6.42 外滩, 8.80 南外滩, 7.62 人民广场, 7.98 新天地, 8.95 南京西路, 11.88 徐家汇, 7.65 陆家嘴, 10.31 竹园, 8.46 北外滩, 7.19 四川北路, 6.03 天目恒丰, 6.67 大宁, 4.49 五角场, 4.98 东外滩, 5.70 长寿路, 6.63 长风, 5.11 花木, 7.26 虹桥商务区, 6.24 莘庄, 4.60 前滩, 5.97 世博&耀华, 6.15 北外滩, 37.7%四川北路, 15.8%天目恒丰, 31.7%大宁, 19.4%五角场, 23.4%东外滩, 18.2%长寿路, 6.3%长风, 10.6%花木, 15.9%虹桥商务区, 23.4%莘庄, 33.1%前滩, 31.8%世博&耀华, 27.7%租户楼宇面积(sq m)子市场项目面积(sq m)买家卖家交易总额(亿人民币)吴泾宝龙广场写字楼G1栋6,489 某政府平台宝龙1.38 锦都大厦84%股权18,466 汇贯南丰投资管理有限公司,御沣地产文盛资产管理7.94 汤臣金融大厦944 汤臣集团华侨永亨银行0.42 美特斯邦威16,463 青山资本美特斯邦威13.00 晶耀前滩T226,305 上海达尔威贸易有限公司铁狮门17.43 长城金融大厦78,379 沪港联合长城国富27.65 绿地外滩中心B1 B2 B367,074 海通证券股份有限公司绿地集团61.19 西门子中国前滩时代广场18,800前滩华福证券陆家嘴滨江中心N112,000浦东其它安居客晶耀前滩T710,800前滩灿谷前滩东方广场二期8,400前滩复星保德信人寿保险置汇旭辉中心A栋5,100浦东其它基石药业前滩时代广场4,600前滩薄荷网晶耀前滩T14,400前滩安盛保险瑞明大厦3,600陆家嘴主要租赁交易主要大宗投资交易关于高力国际高力国际（纳斯达克、多伦多证交所代码：CIGI）是一家领先的全球房地产服务和投资管理公司。我们在68个国家开展业务，我们的15,000名富有进取精神的员工携手合作提供专家建议和服务，为房地产租户、业主和投资者最大限度地创造价值。25多年来，我们经验丰富的领导团队（拥有约40％的股权）为股东带来了行业领先的投资回报。2019年期间，公司收入达30亿 美元（包括附属企业的情况下为35亿美元），资产管理额超过330亿美元。如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请登陆官网官网新闻中心或关注官方新浪微博,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信版权所有© 2020 高力国际本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对 于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。主要作者：江鹏高级副董事 | 研究 | 华东区+86 21 6141 3623peng.jiang@colliers.com如需更多资讯，请联系：邓懿君董事总经理 | 中国+86 21 6141 3688 tammy.tang@colliers.com沈寅董事总经理 | 华东区+86 21 6141 3600richard.shen@colliers.com夏思坚执行董事 | 研究 | 亚洲+852 2822 0511andrew.haskins@colliers.com