北京：2020Q2写字楼市场：市场逐步走出疫情阴霾

>净吸纳量转正意味着市场交易活跃，主要集中在亚奥，望京酒仙桥和丽泽区域。>在今明两年CBD区域新增供应的推动下，该子市场的竞争局面或将愈演愈烈。> 疫情后的北京市场依然处于租金高位盘整期，但租金下降速度明显放缓，市场租金开始逐步接近市场底部。> 疫情的影响已经明显减弱，市场需求开始逐步回暖，租赁活跃度稳步提升。> 业主：市场依然处于租户市场，业主需要保持积极的租金政策，进一步稳定出租率。> 租户：由于最近三个季度，CBD区域陆续有新项目入市，对办公品质要求较高的租户可以从这些项目中获得更好的谈判空间。同时我们建议价格敏感的租户在疫情后期更多关注位于丽泽区域的项目。洞察及建议2020年第二季度市场亮点高心悦高级分析师| 研究 | 华北区+86 10 8541 1184Cassie.Gao@colliers.com市场逐步走出疫情阴霾高力季报写字楼 | 北京 | 研究 | Q2 2020 | 2020年6月30日2020年全年303,000平方米16.5%19.6%790,000平方米2020–24 年平均384,000平方米17.5%498,000平方米2020年第二季度41,000平方米100,000平方米需求供应人民币367每月每平方米人民币360每月每平方米-1.5%-5.9%-0.2个百分点3.6个百分点同比 / 2020年末人民币367每月每平方米-1.9%0.3个百分点2019–24年平均增长率 /2024年末环比 / 第二季度末租金空置率供应, 净吸纳量 (千平方米) 及租金来源: 高力国际Note: 1 sq metre = 10.76 sq feet; 美元兑人民币利率取用：7.06供应/吸纳量2020年下半年预估入市项目20025030035040045002004006008001,0002017 2018 2019 2020F2021F2022F2023F2024F供应净吸纳量租金 (人民币每月每平方米)项目市场预估可出租面积预估入市时间兆泰国际中心二期CBD8.4万2020Q3丽泽平安金融中心丽泽21万2020Q3远洋锐中心丽泽10.8万2020Q4北投科创大厦亚奥4.9万2020Q4租金2高力季报写字楼 | 北京| 研究 | Q2 2020 | 2020年6月30日市场预测2020年二季度回顾子市场季度表现（人民币每月每平方米）2020年下半年整体租金进入缓慢探底阶段> 北京已经进入疫情防控常态化，疫情对于市场的影响正在逐步减小，整体市场已经开始出现非常清晰的回暖迹象。二季度吸纳量大幅回暖> 随着有效的疫情防控，北京写字楼市场活跃度开始提升，业主和租户在本季度均开始正常的租赁活动。全市场净吸纳量一改一季度的颓势，重新转正，达到41,000平方米（441,000 平方英尺）。中关村6.1%4.8%390384金融街3.6%4.2%680670亚奥27.0%25.3%354351望京13.9%12.7%272260燕莎15.9%16.2%330314东城商务区6.3%7.0%334328CBD15.6%17.2%367366丽泽16.7%16.5%373367整体 2020 Q12020 Q286.7%73.9%192192空置率及租金（人民币每月每平方米）0%5%10%15%20%25% 320 340 360 380 400 42020152016201720182019 2020F 2021F 2022F 2023F 2024F租金空置率> 从空置率的变化来看，整体市场空置率在本季度有新增供应的情况下，依然保持稳定在16.5%左右。其中，丽泽的空置率出现较大幅度的下降达到73.9%，环比降幅达到12.8%。> 全市甲级写字楼平均净有效租金环比下降1.5%至人民币367元（51.9美元）每月每平方米。整体租金降幅虽然持续下降，但已经出现明显的环比降幅收窄的情况。其中，燕莎和望京酒仙桥区域的租金压力依然较大，本季度环比降幅分别达到5.0%和4.3%。> 然而，北京市场依然处于高供应时期，下半年的供应量依然会接近70万平方米（753万平方英尺），因此整个市场的供应压力依然非常大。因此，空置率依然会继续攀升，年底可能会进一步接近20%的空置率。> 因此，在下半年没有大规模二次疫情爆发以及企业需求缓慢释放的前提下，我们预计不会再出现租金大幅度且快速的环比下降，租金将出现缓慢探底的过程。空置率租金20Q1 20Q2空置率租金20Q1 20Q220Q1 20Q220Q1 20Q220Q1 20Q220Q1 20Q220Q1 20Q220Q1 20Q2关于高力国际高力国际（纳斯达克、多伦多证交所代码：CIGI）是一家领先的全球房地产服务和投资管理公司。我们在68个国家开展业务，我们的15,000名富有进取精神的员工携手合作提供专家建议和服务，为房地产租户、业主和投资者最大限度地创造价值。25多年来，我们经验丰富的领导团队（拥有约40％的股权）为股东带来了行业领先的投资回报。2019年期间，公司收入达30亿 美元（包括附属企业的情况下为35亿美元），资产管理额超过330亿美元。如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请登陆官网新闻中心或关注官方新浪微博,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信：版权所有© 2020 高力国际本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对 于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。主要作者：高心悦高级分析师 | 研究 | 华北区+86 10 8541 1184Cassie. Gao@colliers.com如需更多资讯，请联系：邓懿君董事总经理 | 中国+86 21 6141 3688Tammy.Tang@colliers.com严区海董事总经理 | 华北区+86 10 8518 1593Charles.Yan@colliers.com夏思坚执行董事 | 研究 | 亚洲+852 2822 0511Andrew.Haskins@colliers.com陆明董事 | 研究 | 华北区+86 10 8518 1633Ming.Lu@colliers.com