地产行业2018年中期策略：博弈资金环境，龙头强者恒强

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业深度 2018 年 6 月 29 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 公司名称 股票代码 股价(人民币) 评级 万科 A 000002.SZ 23.88 买入 保利地产 600048.SH 11.73 买入 绿地控股 600606.SH 6.45 买入 华夏幸福 600340.SH 25.07 买入 招商蛇口 001979.SZ 18.30 买入 新城控股 601155.SH 28.21 买入 世茂股份 600823.SH 4.10 买入 荣盛发展 002146.SZ 8.41 买入 华侨城 A 000069.SZ 6.93 买入 金融街 000402.SZ 7.94 未有评级 光大嘉宝 600622.SH 7.39 未有评级 华发股份 600325.SH 7.53 未有评级 资料来源：万得，中银证券 以 2018 年 6 月 28 日当地货币收市价为标准 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《房地产 2018 年投资策略：长效机制落地之年，区域分化博弈政策拐点》20180108 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产 [Table_Analyser] 晋蔚 (8610)66229394 jinwei@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300518010002 [Table_Title] 地产行业 2018 年中期策略 博弈资金环境，龙头强者恒强 Table_Summary] 我们判断 2018 年将是房地产行业集中度持续提升之年，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化。我们认为下半年的地产板块看点在于：1）调控政策在趋紧基调下出现边际放松迹象，中央表态温和转向；2）人才政策加速推进落地，二线城市释放需求与活力；3）上半年开发投资彰显韧性，低库存下土地投资有支撑；4）一线城市成交回暖，二三线城市销售预期稳定；5）行业集中度持续提升，龙头房企销售高增锁定业绩，迎估值切换。我们维持板块强于大市评级，建议积极关注融资环境变化，1）龙头房企：推荐万科 A、保利地产、新城控股；2）区域房企：推荐华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展，关注华发股份；建议关注优质资源房企：推荐华侨城 A、关注金融街等。 支撑评级的要点  政策端：全面调控稳字当头，人才新政值得期待。2016 年 Q2 至今的房地产调控周期已持续近 2 年，行政调控框架基本完备。2018 年两会期间明确延续“房住不炒”定位，并提出中短期监管和长效机制并举：中短期内，“因城施策”依旧是政策贯彻的方向；中长期，长效机制深化落地，多主体供给加速推进。总体来看，行政调控基调偏紧，但结构性边际改善可期，中央表态温和转向，由“去杠杆”转向“稳杠杆”，同时多地人才新政陆续出台落地，激发二线城市释放需求与活力。  销售端：区域成交分化，销售预期稳定。一二线城市成交量历史低位，我们预计未来随着基数效应的回落和供货能力的持续释放，一二线城市或为增长重要积极因素，与三四线城市的增速差继续收敛。而三四线城市在棚改总量下滑，货币化安臵比例下降的背景下，预计销售增速较 2017年收窄。考虑到棚改城市级别下沉，我们认为货币化安臵的均价下降后可带动更多的库存去化量，仍是支撑楼市存量需求的重要力量，但增量贡献将回落。中期来看，由于“居民去杠杆”持续深化，按揭贷款金额降幅扩大，房贷利率持续攀升，难以支持销售增速高位增长。长期来看，随着人口红利减弱，楼市将步入存量时代，预计二手房销量将全面超过新房，同时区域成交加剧分化，近年二线城市的人口净流入效应明显，而三四线城市棚改将继续推进，但预计去库存的增量贡献有限。  供给端：开发彰显强韧性，融资制约高增延续。2018 年 1-5 月投资持续保持高位彰显韧性，其中土地购臵费的上升对于投资额增长贡献提升，开发投资由购地面积向购地价款推动转向。新开工面积增速回升明显，主要由于低库存背景下房企开工及补库存意愿强烈。但在流动性持续收紧的背景下，房企调整拿地及开工节奏，以及在主流房企可售货值充足的情况下，补库存节奏变缓，下半年继续大幅增长的可能性下降。从土地角度看，土地市场成交呈现出城市下沉的趋势，二三线仍将作为土地成交增长主要动力。同时，一线城市住宅土地成交上半年有所回暖。  公司端：弱市助力整合，关注财务风险。今年 TOP 50 房企的销售规模占比已过半，随着明年行业进入调整周期，我们认为龙头房企的市占率将进一步提升。从房企现金流和财务情况看，一二线房企根据现金流状况调整投资节奏，但整体负债率上升，我们认为明年在龙头房企规模继续扩张的同时，下行周期中也存在高杠杆房企的财务风险。另一方面，由于结算均价上升，推升板块收入及利润率水平，一线房企增速尤为明显，我们认为收入及业绩仍将保持惯性增长。  风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。 [Table_Companyname] 2018 年 6 月 29 日 地产行业 2018 年中期策略 2 目录 政策端：全面调控稳字当头，人才新政值得期待 .................. 5 1. 行政调控基调偏紧，结构性边际改善可期 ............................................... 5 2. 长效机制落地深化，多主体供给加速推进 ............................................... 6 3. 中短期调控政策升级，力度强化广度扩充 ............................................... 7 4. 人才新政值得期待，二线城市活力释放 ................................................... 9 销售端：区域成交分化，销售预期稳定 ............................... 12 1. 行业销售增速放缓，库存降至近年低位 ................................................. 12 2. 一二线成交历史低位，降幅收窄预期平稳 ............................................. 12 3、三四线棚改总量放缓，货币安臵城市下沉 ............................................ 13 4、居民信贷去杠杆深化，按揭贷款降幅扩大 ............................................ 15 5、总量见顶区域分化，楼市步入存量时代 ............................................... 17 供给端：开发彰显强韧性，融资制约高增延续 .................... 19 1、投资开发彰显韧性，预计下半年增速放缓 .....................