新冠疫情对中国商业地产市场的影响

总结与行动建议新冠病毒肺炎疫情的爆发给中国大多数的制造业和服务业行业带来了较大压力。作为回应，中央与地方各级政府已推出了一系列财政和货币政策以扶持经济增长。但疫情对中国经济走势的影响仍然暂时难以评估，并且可能尚未得以充分表现，因此在现阶段难以做出全面的经济预测。为了深入了解市场对疫情影响的真实看法，高力国际在两天内对包括业主、租户和投资者在内的专业人士进行了超700个电话调查，全景展示了商业地产市场参与者所面临的挑战，以及如何在未来的几个月及全年内做出自我调整以应对疫情影响。根据此次调查结果，我们建议：>业主应积极倾听租户的需求。>零售业主与租户应扩大其在线业务，数据中心可借此把握机遇。>近期较低的资产估值提供了逢低买入的机会。总结与建议新冠疫情对中国商业地产市场的影响全球最大规模在家办公驱动线上转型高力快报所有物业类型| 研究| 中国区| 2020年2月13日邱义昇高级董事| 研究 | 中国区+86 21 6141 3590Dave.Chiou@colliers.com主要作者> 零售业受到严重冲击，有88％的受访零售商表示收入下降；> 40％的零售商预计第二季度客流将有望复苏，而24％则认为需要等到下半年；> 5G、人工智能和云计算将是2020年数据中心业务的主要需求来源；> 据高力国际调查显示，有81％的企业要求员工近期在家远程办公。由此可见远程办公将成为趋势，企业对数据中心的需求也将因此而进一步增加；> 对数据中心的需求预计将不断增张，租户应尽快寻求与高质量数据中心签订条款有利的租约> 我们的调查显示业主和租户对2020年前景预判有出入。业主相对而言稍显乐观，而45％的租户已经明确感到业务量有所减少；> 业主应主动与租户接洽沟通，以稳定和增进与现有租户的关系；> 租户应为办公空间持续做好防疫消杀工作，以保证办公在环境疫情期间的安全，并赢得员工的信任；> 未受疫情影响或因疫情有所增长的企业应尽量寻求签订长期租约> 估值可能会在短期内被压低，但应会在下半年反弹；> 自疫情爆发以来，国际投资者多呈观望态势，但国内投资者仍保持活跃；> 资金短缺的业主或企业可能会对资产更灵活地定价；> 对于希望抓住中国长期增长潜力的投资者而言，目前应该是伺机买入的窗口期数据中心> 零售租户应借势打造线上定位，扩大线上销售渠道；> 老年消费者近期更多使用线上生鲜平台，电商与物流运营商应给予关注；> 仓储物业租户应考虑签订较长租约，物流需求的增长应将使下半年市场空置率下降；> 零售物业业主应与租户携手打造并加码线上销售渠道，为区域经济发展做出贡献办公楼业主与租户电商、物流与零售投资与估值2高力快报所有物业类型| 研究| 中国区| 2020年2月13日图2：办公楼市场受访者类型政策与措施的类别主要内容财政政策> 对受疫情直接影响的企业的给予税收优惠> 对医疗用品与药品的生产企业免税，并给予补贴货币政策与措施> 向金融市场注入1.7万亿元人民币（2,440亿美元）提升流动性> 中国人民银行设立3,000亿元人民币专项再贷款> 银行以低于贷款最优惠利率100个基点的利率向重点医疗防控产品企业提供贷款，再由财政给予一半的贴息，确保企业贷款利率低于1.6%就业扶持> 提供收入支持与求职帮助来自市场一线的真实声音新冠肺炎的影响与政府的应对措施自从新冠肺炎爆发以来，数亿中国民众的生产生活与消费活动受到了巨大限制，这给大多数制造业和服务业带来了较大压力。 作为回应，央行已向货币市场投放了约1.7万亿元人民币（合2,440亿美元）的额外流动性，并降低了贷款利率以支持企业渡过难关，稳定经济增长。而各级地方政府也不断积极推出企业扶持政策与措施，包括为中小企业提供优惠贷款、减税和补贴等，以共同抗击病毒所带来的经济影响。高力国际的市场调查带来实时的市场反应当前，本次疫情对中国经济的影响仍然暂时难以评估，并且可能尚未得以充分表现，因此在现阶段难以做出全面的经济与市场预测。为了更好地了解商业地产市场对冠状病毒疫情的反应，高力国际在两天内针对各类型商业物业的业主、租户和投资者进行了724个电话调查。此次调查应当能够全面、准确地展示中国商业地产市场的实际情况。在调查中，受访者的普遍共识是：虽然2020年上半年房地产市场可能会相对低迷，但在政策的支持下，下半年市场需求或将回升并弥补上半年的大部分损失。高力国际此次的调查对象来自138个办公楼业主、337个办公楼租户、74个零售物业业主与租户、105个数据中心运营商，以及70个物流物业业主与租户，并与大量客户进行了有关商业地产资产估值和投资情绪的详细讨论。调查涉及的城市包括北京、上海、广州、深圳、成都、南京、苏州、杭州、沈阳、大连和西安。地理范围遍及华北、华南、华东和华西，从一线城市到新兴市场均有涉及，因此能全面地覆盖全国范围内的市场反应。图3：办公楼市场受访企业分布数据来源：高力国际图1：中国政府针对疫情出台的主要经济政策与措施信息来源：高力国际整理业主租户数据来源：高力国际北京20%深圳16%沈阳4%南京3%苏州2%杭州2%广州3%大连1%西安2%上海36%成都13%29%71%3高力快报所有物业类型| 研究| 中国区| 2020年2月13日v可能有 4%没有 92%v暂不明确 3%v有 1%图4：办公楼业主对2020年租金和空置率的预期办公楼业主受影响有限，但应关注新兴行业受访业主中的59%认为租金将保持相对稳定，29%预计租金会有下调压力。空置率方面，40%的受访业主认为空置率会保持不变，而有40%预计会出现小幅上升。自疫情爆发以来，已有一些业主积极与租户对接，这一举措有效增进了业主与租户的关系，我们预计租户会因此而愿意长期合作。我们建议更多业主借此机会积极倾听客户需求，与租户建立稳定而长久的合作关系。尽管许多行业因疫情受创，但也有部分行业，如网络游戏、电商、在线教育和医药健康等可能疫情而业务有所增长。我们建议业主主动对接这些行业的企业，以期调整自己的租户结构。调查数据也印证了这一需求：有多达92%的业主认定其现有租户在2020年不会有扩租意向。数据来源：高力国际图5：办公楼租户在2020年的扩租意向数据来源：高力国际v下降，29%持平，59%v暂不明确，12%v持平，40%升高，40%v下降，10%v暂不明确，4%业主对2020年租金的预期业主对2020年空置率的预期租金空置率投资市场：议价机遇根据高力国际对投资者的调研，外国投资者自新型冠状病毒爆发以来多数时间处于观望状态，并在上半年采取较为保守的策略。 当前部分国家实施的旅行禁令使投资者获取市场一手信息受阻也相应加重了该情况。 但受访的大多数外国投资者也表示，他们对中国的长期前景保持乐观，并且将在下半年更加活跃。相对而言，我们的调查显示由于疫情使部分资产所有者或企业出现现金短缺，因此可能在价格上更加灵活，国内投资者将当前视作伺机买入的机会，因此将全年保持活跃。4高力快报所有物业类型| 研究| 中国区| 2020年2月13日办公楼租户预期较保守，数据中心成为新赢家调查显示远程办公需求在上升国内多数企业的春节假期已经结束，根据高力国际物业及资产管理服务部的调查，79%的受访企业已于2月10日