房地产行业第46周周报：本周成交环比转正，同比降幅收窄，但10月70城房价环比跌幅扩大，仍需等待政策进一步发力

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 11 月 18 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 46 周周报（2025 年11 月 8 日-2025 年 11 月 14 日） 本周成交环比转正，同比降幅收窄，但10月70城房价环比跌幅扩大，仍需等待政策进一步发力 新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。 核心观点  新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40 个城市新房成交面积 194.1 万平，环比上升 12.7%，同比下降 32.8%，同比降幅较上周收窄 14.2 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 15.4%、11.2%、13.5%，同比增速分别为-49.1%、-17.0%、-35.6%，一线城市同比降幅较上周扩大 3.6 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别收窄 28.3、18.3 个百分点。  二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。18 个城市二手房成交面积 163.2 万平，环比上升 5.7%，同比下降 22.7%，同比降幅较上周收窄 9.2 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 11.9%、5.3%、-0.5%，同比增速分别为-16.4%、-27.5%、-27.6%，同比降幅较上周分别收窄 13.1、6.9、4.3 个百分点。  新房库存面积同环比上升、同比下降；去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 11338 万平，环比增速为 0.3%，同比增速为-11.5%；去化周期为 18.7个月，环比上升 0.1 个月，同比上升 2.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 19.1、15.4、77.5 个月，一线城市环比下降 0.3 个月，二、三四线城市环比分别上升 0.5、2.0 个月，一、二、三四线城市同比分别上升 1.6、1.9、24.8 个月。  土地市场环比量跌价涨，同比量价齐跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面 938.5 万平，环比下降 67.1%，同比下降 1.3%；成交总价 232.0 亿元，环比下降 65.1%，同比下降 35.4%；楼面均价 2472 元/平，环比上升 5.9%，同比下降 34.6%；溢价率 2.9%，环比下降 0.8 个百分点，同比下降 0.3 个百分点。  房企国内债券发行量环比下降、同比上升。房地产行业国内债券总发行量 73.7 亿元，环比下降 31.7%，同比上升 30.0%（前值：39.9%）；总偿还量为 107.5 亿元，环比上升 160.2%，同比上升 50.9%（前值：-55.0%）；净融资额为-33.8 亿元。  板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为 2.7%，较上周上升 2.9pct，相对收益（相对沪深 300）为 3.8%，较上周上升 4.8pct。房地产板块 PE 为 25.87X，较上周上涨 0.55X。  本周统计局公布 10 月房地产销售与投资情况。1）由于高基数以及政策效果减弱，单月商品房销售同比降幅扩大。10 月销售面积 6147 万平，同比增速-18.8%（前值：-10.5%）；1-10 月全国商品房销售面积 7.20 亿平，同比下降 6.8%（前值：-5.5%）。2）今年以来投资降幅持续扩大。10 月开发投资金额 5857 亿元，同比增速-23.0%（前值：-21.3%）；1-10 月开发投资金额 7.36 万亿元，同比下降 14.7%（前值：-13.9%）。3）70 城房价环比跌幅扩大，10 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.5%，二手房房价环比下跌 0.7%，环比降幅均较 9 月扩大了 0.1 个百分点，首次出现所有城市二手房房价持续下跌的情形。不过，一二线城市房价环比跌幅并未扩大，压力主要集中在弱能级城市。 政策  重庆市发改委等 8 部门联合印发《进一步清理消费领域限制性举措持续扩大消费若干措施》，放宽全款购房公积金提取条件，职工一次性付清购房价款的，可自购房之日起满半年后每年提取一次，提取办理时限由两年放宽至五年，提取范围放宽至本人、配偶、子女及双方父母，合计提取金额不超过购房总价款。 投资建议：  10 月楼市成交动能再度走弱，销售量价同比降幅均扩大，前期的政策效果的持续时间仅 1 个月。考虑到去年 11、12 月的销售的基数相对较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。我们认为，基本面承压+“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开。我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份。 风险提示：  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2025 年 11 月 18 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新