房地产行业2025年10月月报：10月楼市成交同比增速由正转负；房地产高质量发展列入新的五年规划

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2025 年 11 月 18 日 强于大市 相关研究报告 《资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证化”，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《房地产行业 2025 年 8 月统计局数据点评：单月销售面积、开工与投资降幅进一步扩大；商品住宅销售均价环比增速转正》（2025/09/16） 《70 城新房房价环比跌幅持平，二手房扩大；一线城市二手房连续 4 个月跌幅超过二三线城市——房地产行业 2025 年 8 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/09/16） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 10 月月报 10 月楼市成交同比增速由正转负；房地产高质量发展列入新的五年规划 核心观点 【新房成交】  10 月新房成交面积环比涨幅收窄、同比由正转负，主要是因为去年基数较高以及政策效果减弱。10 月 40 城新房成交面积环比+3.6%，同比-26.6%，同比增速较 9 月下降 27.7pct，1-10 月累计同比-7.2%。由于去年 11、12 月的销售的基数相对较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。  从各能级城市来看，10 月一、二线城市新房成交面积同比均由正转负，三四线城市同比降幅扩大。1）一线城市：10 月新房成交面积环比-12.6%，同比-38.2%，同比增速较 9 月下降 48.1pct；1-10 月累计同比-9.2%。具体来看，10 月北京新房成交面积环比-3%，同比-28%；上海环比-28%，同比-32%；广州环比+1%，同比-40%；深圳环比-8%，同比-61%。从累计来看，深圳 1-10 月新房成交面积同比-19%，北京、上海同比-9%，广州同比-6%。2）二线城市：10 月新房成交面积环比+7.1%，同比-19.5%，同比增速较 9 月下降了 20.3pct；1-10 月累计同比-4.7%。10 月单月新房成交面积同环比均正增长的仅有南宁，环比正增长但同比负增长的城市有武汉、苏州、济南，同环比均负增长的有杭州、南京、青岛、福州、成都、宁波。从累计来看，1-10 月武汉新房成交面积同比+21%，福州同比+14%，南宁同比+13%，其余累计增速均为负。3）三四线城市：10 月新房成交面积环比+13.7%，同比-26.7%，同比降幅扩大 17.2pct；1-10 月累计同比-10.4%。 【二手房成交】  10 月二手房成交面积同环比均由正转负。10 月 18 城二手房成交面积环比-14.8%，同比-30.0%，同比增速下降 39.4pct。1-10 月累计同比+3.4%。  10 月一、二线城市二手房成交面积同比均由正转负，三四线城市同比降幅扩大。1-10 月一、二线城市累计同比正增长，三四线城市累计同比负增长。10 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为-19.7%、-16.3%、-2.7%，同比增速为-28.9%、-31.5%、-28.5%，一、二线城市同比增速分别下降 56.1、35.6pct，三四线城市同比降幅扩大 13.6pct。具体而言，一线城市中，10 月北京二手房成交面积环比-23%，同比-29%；深圳环比-9%，同比-29%。所有二线城市二手房成交面积同环比均负增长，杭州环比-9%，同比-42%，成都环比-13%，同比-14%。从累计来看，1-10 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为 12.3%、0.1%、-6.0%。一、二线城市中 1-10 月二手房成交面积同比正增长的有：北京、深圳、杭州、苏州、厦门、成都。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模与去化周期环比均下降。截至 10 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积环比-1.3%，同比-12.3%；整体去化周期为 18.2个月，环比-0.7 个月，同比+0.7 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。  开盘去化率：10 月重点城市开盘去化率环比持续下降。根据克而瑞，30 个重点城市 10 月平均开盘去化率为 34%，环比-4pct，同比持平。10月一、二、三四线城市平均开盘去化率分别为 22%、40%、17%，环比下降 15、5、1pct，一线城市同比-6 pct，二线城市同比持平，三四线城市同比+4 pct。分城市来看，去化率超 6 成城市为天津、成都、杭州、长沙、西安，除杭州、成都为短期热度较高城市之外，天津、长沙、西安等主要得益于个别网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。从变化趋势看，1）北京、上海、广州、深圳、成都等热点城市 10 月市场热度稳步回落，北上广去化率环比持降，广州去化率降至 10%。深圳、成都虽环比持增，但同比不及去年同期，市场走弱趋势初显。3）苏州、合肥、南京、昆明等二线城市市场延续弱复苏走势，10 月去化率环比持续增长；3）福州、青岛、南宁、宁波等 10 月去化率均不足 2 成，且环比持降，市场仍延续低迷走势。 【土地市场】  10 月受优质土地供应减缓的影响，土地市场成交规模同比降幅扩大，溢价率同比下降。10 月全国成交土地建面环比+2.5%，同比-12.5%，同比降幅扩大 7.7pct；其中一、二、三线城市环比增速为54.1%、-16.0%、7.1%，同比增速为28.5%、3.6%、-15.7%。10 月全国成交土地平均楼面价环比-10.8%，同比-14.7%；其中一、二、三线城市环比增速为-29.8%、-21.8%、-4.6%，同比增速为-44.4%、-26.5%、-16.4%。10 月全国平均土地溢价率为 3.5%，环比+0.05pct，同比-0.3pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为 5.7%、2.7%、3.2%，一线城市环比-6.6pct，同比+5.5pct，二线城市环比+1.4pct，同比+0.2pct；三线城市环比+0.7pct，同比-2.4pct。  1-10 月全国土地成交规模减少，但楼面均价上涨，整体“提质缩量”特征明显。1-10 月全国成交土地规划总建面同比-6.9%；成交总价同比-3.9%；楼面均价同比+3.2%；平均溢价率 6.5%，同比+2.8pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-9.7%、0.7%、-11.0%；平均土地溢价率为 12.7%、8.4%、2.6%，一、二线城市同比提升 8.2、4.3pct，三线城市同比-0.8pct。 【房