REITs行业三季报专题：REITs三季报综述，运营仍在分化，博弈预期改善

请务必阅读正文之后的重要声明部分REITs 三季报综述：运营仍在分化，博弈预期改善——REITs 三季报专题REITs证券研究报告/行业专题报告2025 年 11 月 17 日评级：无评级分析师：陈希瑞执业证书编号：S0740524070002Email：chenxr@zts.com.cn基本状况上市公司数77行业总市值(亿元)2170.96行业流通市值(亿元)1109.16行业-市场走势对比相关报告1、《市场迎来密集解禁，沈阳软件园REIT 上市险破发》2025-11-082、《中海商业 REIT 上市微涨，安博仓储REIT获147倍认购》2025-11-023、《市场成交量回升明显，安博仓储REIT 询 价 溢 价 率 重 回 10% 》2025-10-25报告摘要产业园板块：整体压力较大，主要城市供应过剩导致租金和出租率普遍承压。1.市场竞争加剧，产业园区供应增加，同质化竞争导致租金承压。2.需求结构分化：产业制造、集成电路等行业租户韧性较高，中小租户受宏观经济影响较大。3.运营策略调整上，多数项目通过下调租金、定制化服务等灵活策略吸引租户，平衡出租率与收入。仓储物流板块：需求分化，刚需行业（医药、电商等）支撑出租率，但中小租户需求疲软。1.需求分化，快递快运、医药、电商等刚需行业租户支撑出租率，整租模式稳定性优于散租。2.区域竞争，多数区域新增供应租金承压。3.运营优化，通过长租约锁定、增值服务等方式缓冲波动。保租房板块：最为稳健，出租率均高于 90%，租金波动小，是市场的“压舱石”资产。1.需求刚性支撑，租赁住房面向新市民、企业员工等群体，需求稳定，出租率维持高位。2.租金定价稳健，政府指导定价较市场化更具优势，租金单价波动幅度较小，抗风险能力强。消费板块：出租率高位稳定，但租金表现分化。1.出租率稳定性强，项目出租率均在90%以上，得益于业态优化、资产改造及节点营销，营收迎来增长。2.租金收入分化，购物中心类 REIT 因首店引入、资产升级实现租金增长；奥莱、农贸市场类受季节性、业态结构调整影响，收入短期波动。高速公路：受益于暑期出行，车流量环比普遍改善，但需关注路网分流等因素影响。1.收入增长核心驱动，均受益于 Q3 暑期出行旺季，客车流量环比显著增长；部分项目叠加路网优化（改扩建分流、新通道通车）的诱增效应，进一步放大收入增长幅度。2.可供分配金额分化，核心差异在于财务调整项，偿还借款本金、资本性支出、应收应付项目变动是主要影响因素。市政公用：核心指标受行业属性（水务、供热、水利、生物质发电）影响呈现显著差异。1.同环比变动差异较大，主要由季节周期、政策调整、运营效率及财务调整项共同驱动。2.可供分配金额受财务调整项影响，主要为项目当期资本支出、应收应付变动等。能源类：业绩高度依赖资源禀赋和政策，国补保理是影响可供分配金额的关键变量。1.政策层面，国补保理机制（平滑回款）、容量电价调整、税收优惠（陆上风电增值税即征即退政策取消）直接影响现金流与利润。2.市场层面，电力市场化交易占比提升，现货电价波动、偏差考核费用等新增变量，加剧收入不确定性。数据中心：客户结构以电信运营商等大型企业为主，上架率/计费率维持高位，板块客户优质、回款稳定。投资建议：三季报各板块经营依旧承压，市场仍具备博弈预期改善的机会，一方面主要利空如资金层面的获利了结、分子端的基本面超预期下滑、分母端的无风险收益波动等基本已经消化，另一方面，临近年底机构配置需求支撑下的结构性机会，整体看REITs 仍具备较强配置属性，建议以基本面相对稳健资产为底仓，考虑逢低参与基本面修复且估值合理项目，并提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会。风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。行业专题报告- 2 -请务必阅读正文之后的重要声明部分内容目录各版块运营基本情况...................................................................................................4产业园：整体压力较大，主要城市供应过剩导致租金和出租率普遍承压。.......4仓储物流：需求分化，刚需行业支撑出租率，但中小租户需求疲软。.............. 9保租房：出租率极高，租金定价稳健，需求刚性，抗风险能力强....................14消费板块：出租率高位稳定，但板块内租金表现有分化.................................. 16高速公路：车流量环比普遍改善，但需关注路网分流等因素影响....................19市政公用：核心指标受行业属性影响呈现显著差异..........................................21能源板块：业绩依赖资源禀赋和政策，主要国补保理对可供分配金额的影响. 23数据中心：上架率维持高位，板块客户优质、回款稳定。...............................25投资建议................................................................................................................... 26风险提示................................................................................................................... 28图表目录图表 1： 产业园 REITs 合同租金(元/平米/月）......................................................... 4图表 2： 产业园 REITs 出租率情况........................................................................... 6图表 3： 产业园 REITs 租金收缴率情况（%）......................................................... 7图表 4： 产业园 REITs 季度收入情况（单位：万元）..............................................8图表 5： 产业园 REITs 季度 EBITDA 情况（单位：万元）......................................8图表 6： 产业园 REITs 季度可供分配金额情况（单位：万元）...............................9图表 7： 仓储物流 REITs 合同租金(元/平米/月）................................................... 10图表 8： 仓储物流 REITs 出租率情况..........