房地产行业2025年10月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比跌幅扩大，首次出现所有城市二手房房价持续下跌的情形；但一二线城市跌幅并未扩大

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 11 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 《受低基数以及一线城市新政影响，单月销售降幅收窄；今年以来单月投资降幅持续扩大——房地产行业 2025 年 9 月统计局数据点评》(2025/10/21) 《70 城新房房价环比跌幅扩大，二手房持平；时隔一年再度出现所有城市二手房房价全部下跌的情形——房地产行业 2025 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评》(2025/10/21) 《资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证化”，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 10 月 70个大中城市房价数据点评 70 城房价环比跌幅扩大，首次出现所有城市二手房房价持续下跌的情形；但一二线城市跌幅并未扩大 国家统计局发布 2025 年 10 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.5%；二手房价格环比下降 0.7%。 核心观点  70 城新房、二手房房价环比跌幅均扩大；首次出现连续两个月所有 70 城二手房房价均下跌的情形。10 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.5%，二手房房价环比下跌 0.7%，环比降幅均较 9 月扩大了 0.1 个百分点。从房价下跌的城市数量来看，10 月 70 城中新房房价环比下跌的城市数量有 64 个，较 9 月增加了 1 个，新房房价下跌城市平均跌幅为 0.51%，较 9 月扩大了 0.04 个百分点；所有 70 城二手房房价环比均下跌，这是自 2011年有数据统计以来首次出现连续两个月所有 70 城二手房房价均下跌的情形，二手房房价下跌城市平均跌幅为 0.66%，较 9 月扩大了 0.02 个百分点。  10 月一线城市新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅收窄。1）新房：10 月一线城市新房房价环比下降 0.3%，环比降幅与 9 月持平。具体来看，上海新房房价环比正增长，北京环比由上涨转为下跌，深圳环比跌幅收窄，广州环比跌幅扩大。其中，上海环比上涨 0.3%（前值：+0.3%），自 2019 年 8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；北京环比下降 0.1%（前值：+0.2%）；深圳环比下降 0.7%（前值：-1.0%）；广州环比下降 0.8%（前值：-0.6%）。2）二手房：10 月一线城市二手房房价环比下降 0.9%，环比降幅虽然较 9 月收窄了 0.1 个百分点，但 5-10 月一线城市二手房房价环比跌幅已经连续六个月大于二、三线城市。具体来看，深圳、上海二手房房价环比跌幅收窄，广州、北京跌幅扩大。深圳环比下降 0.9%（前值：-1.0%）；上海环比下降 0.9%（前值：-1.0%）；广州环比下降 0.9%（前值：-0.8%）；北京环比下降 1.1%（前值：-0.9%）。  10 月二线城市新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅收窄。1）新房：10 月二线城市新房房价环比下降 0.4%，环比降幅与 9 月持平。仅 13%的二线城市新房房价环比上涨：沈阳、乌鲁木齐环比上涨 0.2%，杭州、合肥环比上涨 0.1%。2）二手房：10 月二线城市二手房房价环比下降 0.6%，环比降幅较 9 月收窄了 0.1 个百分点。所有二线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的有：厦门、南昌、长沙、西安，环比跌幅均大于等于 1.0%，南京、宁波、青岛、郑州、成都、重庆环比下跌 0.8%-0.9%。  10 月三线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。1）新房：10 月三线城市新房房价环比下降 0.5%，环比跌幅较 9 月扩大了 0.1 个百分点。具体来看，仅韶关环比上涨 0.2%，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有唐山、包头、徐州、温州、金华、九江、襄阳、常德、惠州、湛江，环比跌幅均大于等于 0.7%。2）二手房：10 月三线城市二手房房价环比下降 0.7%，环比跌幅较 9 月扩大了 0.1 个百分点。具体来看，所有三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：包头、徐州、无锡、三亚、泸州、常德、襄阳、平顶山、洛阳、烟台、扬州、温州，环比跌幅均大于等于 0.9%。  10 月各类型产品新房房价环比跌幅均扩大；仅刚改产品二手房房价环比跌幅扩大，刚需与改善型产品二手房房价环比跌幅均持平；改善型产品新房、二手房房价的跌幅均小于刚需和刚改产品。1）刚需产品：10 月 90 平以下新房房价环比下降 0.5%，环比跌幅较 9 月扩大了0.1 个百分点，二手房房价环比下降 0.7%，环比降幅与 9 月持平。2）刚改产品：10 月 90-144平新房房价环比下降 0.5%，二手房房价环比下降 0.7%，环比跌幅均较 9 月扩大了 0.1 个百分点。3）改善型产品：10 月 144 平以上新房房价环比下降 0.4%，环比跌幅较 9 月扩大了0.1 个百分点；二手房房价环比下降 0.6%，环比降幅均与 9 月持平。 投资建议  当前房价仍然面临持续的下行压力，从统计局口径下的 70 城房价数据来看，10 月新房、二手房房价环比跌幅再度扩大，且为 2024 年 11 月以来的最大环比跌幅；连续两个月全部 70城的二手房房价均环比下跌，这也是自 2011 年有数据以来首次出现的情形。不过，一二线城市房价环比跌幅并未扩大，压力主要集中在弱能级城市。在当前房价绝对值持续走低、库存去化压力仍然较大、居民信心较弱的情况下，后续楼市的成交量价也面临一定压力。我们认为，基本面承压+“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开。我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）积极探索新消费时代下的新场景建设