房地产行业深度研究报告：房地产行业报告，现房销售制度浅析

证券研究报告房地产行业深度研究报告现房销售制度浅析2025/8/6徐超S1190521050001证券分析师：分析师登记编号：戴梓涵S1190524110003证券分析师：分析师登记编号：房地产行业报告——请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远报告摘要一、现房销售规模的现状。2015-2021年期间，随着房地产市场快速发展以及期房预售制的应用，现房销售占比由23%回落至10%，2022年后现房销售占比持续上升，2025年1-6月，全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，其中商品房现房销售1.63亿平方米，同比增长12.5%，期房销售2.96亿平方米，同比下降10.6%，现房销售面积占比35.5%，较2024年全年提升4.7个百分点，现房销售市场份额逐步扩大。不同省份的现房销售规模与占比存在显著差异。二、现房销售制度的历史复盘。早期阶段（2000年以前）；现房销售试点阶段（2000-2019年）；风险倒逼阶段（2020-2023年）；系统改革阶段（2024年至今）。三、信阳和荆门两市拟全面推行“现房销售”新政。2025年5月13日，信阳住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》批前公示，2025年7月1日，湖北荆门市提出有序推进现房销售。信阳市成为近期全国首个明确全面落实现房销售的城市，主要受到土地市场低迷、人口净流出、新房销售市场表现较弱、库存去化周期长等因素影响，预计对当地市场影响较小，但将起到较大的示范意义。四、现房销售制度的案例——以海南省为例。在健全现房销售制度体系方面，海南注重政策“叠加”效应，现房销售制度对海南市场的短期影响有限，目前累计有8万套左右的住房（含安居房）实施现房销售。五、现房销售的影响及未来发展。现房销售模式的推广将对房地产市场产生多方面影响。短期内，现房销售政策的落地将引发房地产市场供需结构的深度重构，对于部分库存积压严重的地区，有助于推动加速去库存，但推行现房销售对房企开发商带来了资金压力，我们预计现房销售政策将先在库存较高，去化压力大的低能级城市落地，未来一段时间住房预售和现房销售制度将并存发展。中长期来看，现房销售将推动行业向高质量发展转型。具备雄厚资本实力、卓越产品创新能力及良好品牌口碑的房地产企业将获得更强的市场竞争优势，而实力较弱的开发主体则可能面临市场出清风险，推动行业集中度提升。此外，现房销售还将带动相关配套产业的发展与升级。但需要政府在规划、金融等多方面给予相关政策支持，后续需关注相关政策的配套支持以及各地方的落地情况，建议关注基本面稳健、融资能力强、具备竞争优势的央国企房企开发商。六、风险提示：现房销售配套政策落地进程不及预期；土地市场走势超预期风险；房地产行业下行风险请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远一、现房销售规模的现状二、现房销售制度的历史复盘三、信阳和荆门两市拟全面推行“现房销售”新政四、现房销售制度的案例——以海南省为例五、现房销售的影响及未来发展六、风险提示目录请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远一、现房销售规模的现状图表1：全国商品房销售面积及现房销售占比（单位：万平方米）现房销售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格、具备法定交付条件并可直接办理产权登记的商品房向市场出售的行为。购房者在交易完成后，即可获得房屋的实际占有和使用权，通常能迅速完成产权转移；期房销售即商品房预售制度，是指开发企业在项目建设完成前，预先向社会销售尚处于建设阶段的商品房。购房者依据规划设计、合同约定等要素进行购买决策，并在未来约定的时点接收房屋。据国家统计局数据，2015-2021年期间，随着房地产市场快速发展以及期房预售制的应用，现房销售占比由23%回落至10%，2022年后现房销售占比持续上升，2025年1-6月，全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，其中商品房现房销售1.63亿平方米，同比增长12.5%，期房销售2.96亿平方米，同比下降10.6%，现房销售面积占比35.5%，较2024年全年提升4.7个百分点，现房销售市场份额逐步扩大。资料来源：Wind，太平洋证券请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远图表2：2024年各省商品住宅现房销售比例（单位：%）资料来源：国家统计局，太平洋证券不同省份的现房销售规模与占比存在显著差异。分省份来看，据国家统计局数据，2024年海南的现房销售规模占比最高，达到67.9%，主要受益于海南较早推行现房销售制度，天津、黑龙江、吉林等省份的现房销售占比较高，分别为49.7%、45.5%和40.9%，主要受到当地楼市行情不景气的影响，销售周期长，部分项目在期房阶段未顺利销售，最终形成现房待售房源。总体来看，全国有19个省份现房销售占比低于全国平均水平，而四川的现房销售规模占比最低，仅为14.7%。一、现房销售规模的现状01020304050607080海南天津黑龙江北京吉林西藏辽宁云南江苏广东重庆湖北上海内蒙古广西山东新疆福建湖南江西安徽甘肃宁夏浙江贵州河南青海河北山西陕西四川各省商品住宅现房销售比例（单位：%）请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远图表3：商品住宅现房期房销售价格（单位：元/平方米）资料来源：Wind，太平洋证券长期来看，现房销售价格整体低于期房价格。据Wind数据，2025年前1-6月，商品住宅期房的销售均价为9652.4元/平方米，而现房销售均价为6334.5元/平方米。现房销售价格相比期房低34.4%。从历年数据来看，两者均存在价格差异，现房销售价格约在期房价格的60%-75%左右，主要原因在于市场上存在部分现房为期房时滞销盘或尾盘，房源往往存在一定瑕疵，或项目所在区域市场需求不足，最终转为现房降价销售，而非开发商主动以现房形式销售。一、现房销售规模的现状200030004000500060007000800090001000011000现房销售均价期房销售均价请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远现房销售制度的历史复盘。1、早期阶段（2000年以前）:建国以来，中国住房市场发展起步较晚，随着城市化进程加速，住房需求增长，福利分房制度不再适用。在此背景下，1994年起，中国内地逐步引进中国香港的“楼花”模式。1994年7月颁布《城市房地产管理法》正式确立了商品房预售制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。同年11月，住建部发布《城市商品房预售管理办法》，其中明确了一些基本的预售制度，具体包括房屋预售行为的定义、预售所需的各类证件和准许条件、开发企业需办理预售登记并取得“预售许可证”等几个方面，标志着我国正式开始实施商品房预售制度。房地产市场采用预售制，缓解了房企资金压力，解决了开发周期长的难题，住房供应速度加快，该制度成为我国房地产市场的主流销售模式。二、现房销售制度的历史复盘请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远现房销售制度的历史复盘。2、现房销售试点阶段（2000-2019年）：2005年8月15日,中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中建议:“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商