为何2019年地产数据好于预期

敬请参阅最后一页免责声明 -1- 证券研究报告 2019 年 11 月 24 日 宏观经济 为何 2019 年地产数据好于预期 宏观定期 潘向东（首席经济学家） 刘娟秀（分析师） 陈韵阳（联系人） 证书编号：S0280517100001 liujuanxiu@xsdzq.cn 证书编号：S0280517070002 chenyunyang@xsdzq.cn 证书编号：S0280118040020  为何 2019 年地产数据好于预期 2018 年年底的时候，市场普遍预期 2019 年房地产指标会有较大的滑坡，一方面房企拿地出现明显放缓，另一方面棚改退潮拉低三四线城市需求。但是截至 2019 年 10 月，房地产投资累计同比增长 10.3%，高于 2018 年全年（9.5%）；商品房销售面积累计同比增长 0.1%，较 2018 年全年（1.3%）仅略有下滑；房屋施工面积累计同比增长 9%，高于 2018 年全年（5.2%）；房屋竣工面积累计同比减少 5.5%，降幅较 2018 年全年（-7.8%）收窄。 地产施工超预期的原因在于：（1）2018 年信用收缩，房企使用高周转的策略，加快开工但施工力度不强，而地产调控政策始终没有明显放松迹象，高周转策略难以持续太久，加上前几年销售的期房面临交房的压力，新开工面积增速高位回落，但 2018 年一部分新开工将转化为 2019 年施工面积 。（2）2018 年竣工增速持续低位下滑，拉升了 2019 年施工面积。（3）2019 年净复工面积上升支撑地产施工。（4）施工应该主要集中在期房，二三四线城市预售标准相对一线城市偏低，导致 2016 年以来期房销售主要集中在二三四线城市（尤其是受棚改推动的三四线城市），本轮施工面积增速反弹主要来自于二三四线城市。 地产投资超预期的原因在于：（1）随着 2018 年下半年以来拿地的放缓，2019 年土地购臵费增速的确高位回落，但 2018 年土地购臵费占房地产投资比例显著上升至 30.3%，远高于过去几年 20%左右的占比，这降低了土地购臵费对房地产投资的拖累。（2）2019 年 1-10 月建安投资对房地产投资拉动率较 2018 年全年提升 6.5 个百分点，是房地产投资增速回升的主要贡献，根据公式“建安工程=施工面积*施工单价”，施工面积与施工单价均对建安投资增速回升有贡献。 地产销售超预期的原因在于：（1）今年新增信贷很大一部分投向了房地产，从上市银行的中报可以看出投向房地产的贷款（个人住房贷款+房地产业）占比达到 38%左右。（2）部分房企在“以价换量”以回笼资金，尤其是在地产融资收紧后，采用降价促销策略的房企越来越多。（3）今年上半年房贷利率下降提振一二线城市商品房销售。（4）购房需求滞后于棚改施工，导致棚改退潮对 2019 年三四线城市销售影响没有预期那么大。  风险提示：房价变化超预期 相关报告 宏观报告：经济复苏预期升温，谨防预期差——宏观经济周度观察第 85 期 2019-4-14 宏观报告：债市大跌，未来关注通胀与地产销量——宏观经济周度观察第 84 期 2019-4-7 宏观报告：4 月资金面怎么看——宏观经济周度观察第 83 期 2019-3-31 宏观报告：对年初以来房地产数据的理解——宏观经济周度观察第 82 期 2019-3-24 宏观报告：未来基本面关注什么——宏观经济周度观察第 81 期 2019-3-17 宏观报告：两会前瞻：期待改革破局——宏观经济周度观察第 79 期 2019-3-3 宏观报告：全球宏观税负比较——宏观经济周度观察第 78 期 2019-2-24 宏观报告：1 月经济金融数据暂不能说明经济企稳——宏观经济周度观察第 77 期 2019-2-17 宏观报告：逆周期政策成为焦点——宏观经济周度观察第 76 期 2019-1-27 宏观报告：本轮制造业投资增速回升的前因后果与未来趋势展望——宏观经济周度观察第 75 期 2019-1-20 宏观报告：汽车、家电消费政策出台后，消费增速就能反转了吗——宏观经济周度观察第 74 期 2019-1-13 宏观报告：承压的就业与未来应对——宏观经济周度观察第 73 期 2019-1-6 2019-11-24 宏观经济 敬请参阅最后一页免责声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 为何 2019 年地产数据好于预期 ..................................................................................................................................... 3 2、 一周高频数据观察 ........................................................................................................................................................... 5 2.1、 高炉开工率回落 ................................................................................................................................................... 5 2.2、 原油价格小幅上涨 ............................................................................................................................................... 6 2.3、 猪肉价格下跌 ....................................................................................................................................................... 6 2.4、 房地产销售面积增速回落 ................................................................................................................................... 7 2.5、 央行重启逆回购并下调利率 ............................................................................................................................... 7 2.6、 美元指数回升，人民币汇率贬值 ...............................