物业半年度策略：物管行业今胜昔，崭新气象助成长

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 ■写在前面：2017 年 11 月份，我们发布了物业服务行业专题系列一：《历经 30 年风雨前行，物业服务行业迈入“新时代”》，主要探讨以住宅物业的业态为主详述了物业管理行业未来的机遇在哪里？行业的竞争格局如何？美股和港股物业行业龙头的示范效应在哪？新三板的物业企业发展情况如何以及投资逻辑在哪？2017 年 12 月份发布了物业服务行业专题系列二：《南都物业成功过会，物业行业亮相 A 股舞台》：以南都物业作为首家物业公司登陆 A 股市场为案例，详解其中的核心要点。同月，发布了《2018 新三板物业年度策略：蓄势待发，扬帆起航》，在地产迈入“存量”时代之时，物管行业作为房地产服务链条的尾端，对标世界五大行以及港股物管标的，详尽梳理了从中可获得的物管行业发展启示，进一步展望了三板物管企业未来的发展机遇。当前，我们立足于物业管理行业 2018 年上半年的新动向，从并购趋势、政策转变、财务数据角度观察了物管行业的发展态势，并对 A 股和港股市场上的新现象做出了新的思考，最终回归到三板企业如何在这种新形势、新发展中谋求发展。 ■物管新动向：并购潮起资质取消，后地产时代物业服务崛起：在地产行业发展的带动下，我们测算 2022 年整个物业市场的规模可达10631.53 亿元。目前，外延式并购已成为地产物业公司增加在管面积，拓展多元化业务的首选，近半年来，并购规模与并购频次均有增加。伴随着物业资质完全取消，物管市场将进入完全市场化阶段，行业服务质量竞争加剧。截止 2017 年 5 月 17 日，已有 47 家物业服务企业在新三板上市（剔除掉退市及未公布 2017 年年报的公司），物管板块营收净利稳步增加，物业管理行业盈利情况向好，行业总体处在上升成长期，未来几年将是物管行业迅速发展的时代，长期发展空间刚刚开启，2018 年物业行业将会继续保持高昂态势。 ■两大市场：A 股市场迎物业第一股，港股物业公司抢滩资本市场：南都物业 IPO 成功过会，物业公司终登上 A 股舞台，从物管面积和增值服务营收上看，公司目前成长性良好，未来成长仍可期；在香港市场上，资本成为物管行业发展的强劲成长推动，以雅生活服务为代表，其发展进入高增长时期，通过双品牌策略以及并购优质物业管理公司，不断拓展多元化业务，着力打造国内領先的生活服务平台。资本对物管行业的关注，将进一步提振行业，受到资本青睐的公司也将背靠资本力量，不断扩大版图，充分发挥物管行业规模效应优势。 ■展望未来：物业行业已非昨日之姿，多业态、智能化成大趋势：随着物管行业的深度发展，行业内也显现出一些新的趋势：（1）由以住宅类物管为主向非住宅类多业态物管发展；（2）逐步从传统的劳动密集型行业转型，智能化、集成化成热潮，头部企业纷纷掘进增值服务，根据中国指数研究院数据，2016 年，百强企业智能化投入均值达 478.06Tabl e_Title 2018 年 05 月 29 日 物业半年度策略：物管行业今胜昔，崭新气象助成长 Tabl e_BaseInfo 新三板主题报告 证券研究报告 诸海滨 分析师SAC 执业证书编号：S1450511020005 zhuhb@essence.com.cn 021-35082086 Table_Report相关报告 2018 体育行业半年度策略 2018-05-28 一江“碧水”绿意深，“清废”攻坚正当时 2018-05-27 新三板-智报-2018 年第十九期：富士康登陆 A 股，“工业互联网”开启制造业新篇章 2018-05-27 细观新分层系列三 2018-05-27 A 股上市公司并购新三板企业专题系列（4） 2018-05-26 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 万元，同比增长 79%，2013-2016 年，百强企业智能化投入均值增长率逐年扩大，智能化投入均值四年 CAGR 达到 61%。 ■回归三板：物业管理行业的沃土，重点关注企业盈利能力：目前物业板块的估值处于历史估值中枢位臵，我们认为企业的成长性是投资主线，建议关注盈利能力及成长性较好的公司。一卡通（834858.OC进入上市辅导阶段，2017 年净利润超 6000 万；保利物业（871893.OC）背靠保利地产，“技术+服务”打造王牌物业；嘉宝股份（834962.OC）蓝光发展控股子公司，物业管理+商业运营双发展；美的物业（839955.OC）提升品牌口碑，内生增长与外延并购双轮驱动；开元物业（831971.OC）坚持专业化服务，累计签约项目数猛增；第一物业（837498.OC）绿色科技构建智能社区，不断外拓实现规模效应。 ■风险提示：物业行业发展不及预期、政策落地不及预期、物业涨价不及预期。 3 新三板主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 写在前面 ................................................................................................................................. 5 2. 物管新动向：并购潮起资质取消，后地产时代物业服务崛起 ................................................. 5 2.1. 并购浪潮：行业并购潮渐起，未来三板或成绝佳并购池 ............................................... 5 2.1.1. 案例视角：雅生活服务收购紫竹物业，拓展多元化业务 ..................................... 5 2.1.2. 趋势研判：外延式并购成拓展首选，三板优质标的颇受青睐 .............................. 6 2.2. 政策转变：物管行业法律法规日臻完善，物业资质全面取消........................................ 6 2.3. 财务情况：盈利能力稳中有增，净利润增速上行 .......................................................... 7 2.4. 市场规模：地产行业“增量”转“存量”，物业管理将开启万亿蓝海市场 ................... 8 3. 两大市场：A 股市场迎物业第一股，港股物业公司抢滩资本市场........................................ 10 3.1. 南都物业 IPO 成功过会，物业公司终登上 A 股舞台 ................................................... 10 3.1.1. 物管面积、增值服务均未显优势，未来成长仍可期 ........................................... 10 3.1.2. 募集资金主要投入长租公寓业务，“服务＋房源”发展态势乐观 ..............