房地产行业动态分析：因城施策、人才新政与严调控目标并进

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 因城施策、人才新政与严调控目标并进■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率 2.5784，较上周下降 23.85%，从申万一级其他行业表现来看，房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位臵震荡。周收益率-0.59%，较上周收益率降低 2.60pct，相对其他板块处于低位。当前地产板块风险溢价 4.10%高于动态均值 2.57%，且上穿均值+SD 线，我们认为地产板块目前已进入相对低估高溢价状态，未来具有一定空间。 ■一手房成交环升 1.21%：全国 41 城一手房成交面积 423.39 万方，同比下降 26.03%，环比上升 1.21%，累计同比下降 34.26%；其中一线 4 城成交面积 54.60 万方，同比上升 2.39%，环比上升 15.39%，累计同比下降 30.21%；二线 19 城成交面积 204.36 万方，同比下降 44.99%，环比上升 0.68%，累计同比下降 46.76%；三线 18 城成交面积 164.42 万方，同比上升 11.43%，环比下降 2.15%，累计同比下降 3.00% ■二手房成交环升 6.67%：全国 15 城二手房成交面积 194.29 万方，同比上升 6.58%，环比上升 6.67%，累计同比下降 41.26%；其中，一线 2 城成交面积 44.92 万方，同比上升 28.00%，环比下降 1.72%，累计同比下降 41.48%；二线 9 城成交面积 136.35 万方，同比上升 2.91%，环比上升 12.21%，累计同比下降 20.34%；三线 4 城成交面积 13.02 万方，同比下降 11.49%，环比下降 12.68%，累计同比下降 18.10%。 ■可售库存环升 0.66%，去化周期略增 0.63 周：1）全国 15 城可售库存套数同比下降 8.72%，环比上升 0.66%；其中一线 4 城同比下降 4.28%，环比上升 0.56%；二线 8 城同比下降 12.81%，环比上升 1.23%；三线 3 城同比下降 4.86%，环比下降 1.76%。2）全国 15 城可售库存去化周期 31.99 周，较上周增加 0.63 周；其中一线 4 城去化周期 34.04 周，较上周增加 0.75周；二线 8 城去化周期 31.59 周，较上周增加 1.16 周；三线 3 城去化周期 26.72 周，较上周减少 2.00 周。 ■土地供应、成交量缩价升：1）100 大中城市供应规划建筑面积 2086.09 万平米，累计同比+24.31%，相对过去四周变化幅度为-6.45%；100 大中城市挂牌均价 2342 元/平米，同比+3.81%，环比+18.40%。2）100 大中城市成交总建面 1205.03 万平米，累计同比+4.54%，相对过去四周变化幅度为-45.89%；100 大中城市成交总价 255.83 亿元，累计同比+4.60%，相对过去四周变化幅度为-52.78%；100 大中城市成交楼面价 2183 元/平米，同比-11.76%，环比+68.63%。3）100 大中城市土地溢价率 25.7%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为 0%、2.79%、44.76%。 ■政策方面：a）上周统计局公布 18 年 4 月房地产开发投资和销售情况，1-4 月，全国房地产开发投资同比名义增长 10.3%；4 月一线城市新房价格同比降幅扩大 0.4 个百分点；一线城市新房价格的下降我们认为更多源于限价政策的影响；另住建部重申坚持房地产调控目标不动摇，严查捂盘惜售等行为。b）人才政策方面，上周郑州发布《郑州市人才公寓建设和使用管理办法》，人才公寓租金不高于同区域住房租金 70%，租期不超过 3年；西安市房管局印发了《西安市人才安居实施细则（试行）》，对人才安居申请、审核、分配管理等工作进行了规范和明确，人才最高补贴 100 万元，公寓配租最大 180 平米。c）流动性相关政策上，福建三明新政，户籍居民购买二套房以上商品满 3 年才能交易；宁波奉化、杭州湾新区限售新政，新购住房满 2 年后方可转让。当前政策区域分化越发明显，我们认为政策的分化进一步表明决策层对健康平稳发展的房地产市场的诉求，“保刚需、支持改善需求”这一态度未发生改变。对于核心一、二线城市，以严调制投机；对于其他城市，实施人才政策，吸引人才进入，引导刚需力量。另外，人才政策的成功实施一定程度上能分流核心城市的流量；但需要注意的是，留住人才并不是加大激励制度即可，当地产业等的发展所带来的成长机遇或是人才长远驻扎的根本。 ■投资建议：我们认为目前行业融资能力变量正对行业集中度做新一轮的筛选，未来行业或将进一步向规模+资金实力强盛的地产龙头靠拢；另外从我们跟踪的风险溢价指标来看，当前板块处于相对低估且高溢价的状态，随着未来外部环境不确定性事件预期的逐步消化，我们认为板块或有阶段性机会；建议关注万科 A、招商蛇口、新城控股、保利地产、金地集团、阳光城、中南建设、荣盛发展等；轻资产运营模式如光大嘉宝等。 ■风险提示：政策超预期、市场不及预期Tabl e_Title 2018 年 05 月 21 日 房地产 Tabl e_BaseInfo 行业动态分析 证券研究报告 投资评级 同步大市-A Tabl e_FirstStock 首选股票 目标价 评级 Tabl e_Chart 行业表现 资料来源：Wind 资讯 % 1M 3M 12M 相对收益 3.63 7.35 -2.90 绝对收益 3.67 5.75 11.50 黄守宏 分析师SAC 执业证书编号：S1450511020024 huangsh@essence.com.cn 021-35082092 张春娥 报告联系人 zhangce@essence.com.cn 相关报告 -1%3%7%11%15%19%23%27%2017-052017-092018-01房地产 沪深300 行业动态分析/房地产 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 市场跟踪 ................................................................................................................................. 3 1.1. 行业动态 ........................................................................................................................ 3 1.2. 个股动态 ........................................................................................................................ 4 2. 住房成交与可售（统计区间：18.05.06-18.05.12） .......................