不动产类资产证券化产品报告（2024年）

编号：2025-AT05 2025 年 3 月 11 日 中诚信国际 资产证券化 定期报告 www.ccxi.com.cn 联络人 作者 结构融资部 阎 玉 021-60330988 yyan01@ccxi.com.cn 于桐宇 021-60330988 tyy@ccxi.com.cn 负责人 结构融资部 董事总经理 王 立 010-66428877-523 lwang03@ccxi.com.cn 结构融资部 评级总监 付春香 021-60330927 cxfu@ccxi.com.cn 目录 要点 1 正文 2 声明13CMBS 产品发行节奏有所放缓，类 REITs 和持有型不动产 ABS 项目持续发力；存续期产品现金流大多不及预期，但资产估值相对稳定 ——不动产类资产证券化产品报告（2024 年度） 要点 发行情况：2024 年，CMBS 产品共发行 57 单，发行规模 631.97 亿元，分别同比下降 6.56%和 30.63%，发行主体主要为基础设施投融资公司和国央企房地产公司；类 REITs 产品共发行 62 单，发行规模1,435.87 亿元，同比分别大幅增长 100.00%和 116.79%，发行主体主要为电力生产与供应公司、基础设施投融资公司及房地产公司；持有型不动产 ABS 产品共发行 5 单，发行规模 105.97 亿元，发行主体主要为央企建筑公司。 底层资产方面：2024 年发行的 CMBS 和产权类类 REITs 产品的底层资产均主要系一线和新一线城市的办公、混合和零售物业，基础设施类类 REITs 产品的底层资产主要系电厂项目；持有型不动产 ABS产品的底层资产则主要系高速公路和办公物业。 期限结构设计方面：2024 年发行的 CMBS 产品期限介于 11.84~20.96 年，但以 18 年期为主；类 REITs产品期限介于 2.81~59.95 年，但以 10~30 年为主；持有型不动产 ABS 产品期限介于 16~66 年，但以20 年左右为主。其中 CMBS 和类 REITs 产品一般每 3 年设有开放期，持有型不动产 ABS 产品的开放期每 0.5~7 年不等。 优先级证券抵押率方面：2024 年发行的 CMBS 产品优先级证券的抵押率大多介于 60%~70%，产权类类 REITs 产品优先级证券的抵押率主要集中在 60%~90%，基础设施类类 REITs 产品优先级证券的抵押率主要介于 70%~80%。 存续期现金流表现：在经济下行背景下，租赁需求萎缩，不动产运营面临出租率和租金单价双降压力。据不完全统计，在 2024 年度存续的不动产项目中（不含当年新发行），72.41%的 CMBS 产品现金流不及预期；散租经营的产权类类 REITs 产品物业现金流下跌和增长的比例基本持平；77.78%的基础设施类类 REITs 产品的现金流不达预期，偏离幅度主要集中在 5%~20%之间。 存续期估值表现：在 2024 年度存续的不动产项目中（不含当年新发行），48.28%的 CMBS 产品下调了资产估值，下调幅度大多在 5%以内；产权类类 REITs 产品发生资产估值上调、下调和不变的比例持平；55.56%的基础设施类类 REITs 产品资产下调了估值，下调幅度大多在 10%以内。 中诚信国际定期报告 不动产类资产证券化产品报告（2024 年） 2 概况 根据中国资产证券化分析网（CNABS）、万得（WIND）及上海证券交易所（简称“上交所”）、深圳证券交易所（简称“深交所”）网站的数据综合来看，全年交易所市场共发行CMBS、类REITs和持有型不动产ABS产品124单，同比增加31单；发行规模2,173.81亿元，同比上升36.46%；占同期交易所市场企业资产证券化产品发行总规模的比重为18.35%，同比上升4.87个百分点。 表 1：2023~2024 年不动产类资产支持证券发行情况（单位：单、亿元） 产品类型 2023 年发行单数 2023 年发行规模 2024 年发行单数 2024 年发行规模 CMBS 61 911.02 57 631.97 类 REITs 31 662.34 62 1,435.87 持有型不动产 ABS 1 19.60 5 105.97 合计 93 1,592.96 124 2,173.81 数据来源：万得（WIND）、中国资产证券化分析网（CNABS），中诚信国际整理 从细分类型来看，2024年类REITs产品发行数量首次超过CMBS产品，当年共发行类REITs产品62单，发行规模1,435.87亿元，发行单数和规模占同期交易所市场发行的企业资产证券化产品的比例分别为4.68%和12.12%；同期发行CMBS产品57单，发行规模631.97亿元，发行单数和规模占比分别为4.30%和5.33%；发行持有型不动产ABS产品5单，发行规模105.97亿元。 CMBS 2024年CMBS发行节奏进一步放缓 自2014年交易所市场施行备案制以来，CMBS产品于2016年首次发行，随后几年发行量快速增长，2019年发行规模首次突破千亿，并在2020年达到近年来的峰值；但2021年随着部分民营房企风险逐步暴露，地产行业融资逐渐收紧，CMBS产品发行规模出现下滑；2022年末，上交所发布《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产》（以下简称“《大类指引》”），对CMBS产品入池资产的运营情况做出了明确要求，入池资产门槛有所提高；2023年9月，国办印发《国务院办公厅关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》（以下简称“35号文”），严控融资平台各类债务规模新增，受上述因素综合影响，2023年CMBS产品的发行量进一步下滑；2024年1月，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称“《通知》”），《通知》扩大了经营性物业贷款用途范围，且提高了可贷额度，对CMBS产品发行形成一定的分流。2024年，CMBS产品共发行57单，同比减少4单；发行规模631.97亿元，同比下降30.63%。 中诚信国际定期报告 不动产类资产证券化产品报告（2024 年） 3 图1：近年来CMBS产品发行情况（单位：亿元、单） 数据来源：万得（WIND）、中国资产证券化分析网（CNABS），中诚信国际整理 发行主体主要为基础设施投融资公司和国央企房地产公司，第三方担保项目显著增多 CMBS产品发行主体（以增信方统计，担保公司增信的产品根据实际融资人情况调整，下同）以基础设施投融资公司和房地产公司为主，亦涉及贸易、投资控股、电力等行业内的企业。 表 2：2024 年 CMBS 产品发行主体行业分布情况（单位：单、亿元） 发行主体行