房地产行业第4周周报：本周二手房成交同环比均负增长；预计25年将有力有序有效推进城市更新

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 1 月 27 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 4 周周报（2025年 1 月 18 日-2025 年 1 月 24 日） 本周二手房成交同环比均负增长；预计 25 年将有力有序有效推进城市更新 新房成交面积环比由负转正，同比涨幅收窄。二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。新房库存面积环同比均下降，去化周期环比上升，同比下降。 核心观点  新房成交面积环比由负转正，同比涨幅收窄，前期政策效果边际减弱。40 个城市新房成交面积为 245.2 万平，环比上升 5.4%，同比上升 4.8%，同比涨幅较上周收窄了 1.9 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-13.9%、10.8%、15.4%，同比增速分别为-7.5%、7.2%、15.9%。其中一线城市同比增速较上周下降 11.4 个百分点，二线城市同比涨幅较上周上升了 3.1 个百分点，三四线城市同比涨幅较上周收窄了 0.9 个百分点。  二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。18 个城市成交面积为 160.0 万平，环比下降 19.4%，同比下降 8.4%，同比增速较上周下降了 16.9 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-21.3%、-19.4%、-17.2%，同比增速分别为 18.1%、-24.5%、-8.5%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了 24.4 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了16.9 个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了 0.5 个百分点。  新房库存面积环同比均下降，去化周期环比上升，同比下降。12 个城市新房库存面积为 9056 万平，环比增速为-0.6%，同比增速为-12.6%；去化周期为 12.2 个月，环比上升0.3 个月，同比下降 3.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 13.1、9.7、35.2 个月，一、二、三四线城市环比分别上升 0.5、0.1、3.2 个月，同比分别下降3.1、4.4、23.0 个月。  土地市场环比量跌价涨，溢价率环比下降，同比上升。百城成交土地规划建面为 1040.6万平，环比下降 4.0%，同比下降 45.0%；成交土地总价为 193.2 亿元，环比上升 28.2%，同比下降 7.7%；楼面均价为 1856.5 元/平，环比上升 33.5%，同比上升 67.9%；土地溢价率为 2.3%，环比下降 5.6 个百分点，同比上升 0.2 个百分点。  房企国内债券发行规模环比下降，同比上升。房地产行业国内债券总发行量为 170.2 亿元，环比下降 17.1%，同比上升 10.3%（前值：4.8%）。总偿还量为 69.8 亿元，环比下降 57.6%，同比下降 49.2%（前值：-2.6%）；净融资额为 100.4 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.3%，较上周下降 5.2pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为-1.8%，较上周下降 3.6pct。房地产板块 PE 为 20.39X，较上周下降 0.34X。 政策  本周，城市更新与土地收储政策接连出台。1 月 20 日全国召开城市更新视频工作会议，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，大力实施城市更新，有力有序有效推进城市更新重点任务。1 月 21 日，北京发布城市更新新政，支持企业“腾笼换鸟”盘活存量土地资源。本次政策的出台或能激发企业参与城市更新的积极性。1 月 22 日，自然资源部、财政部、中国人民银行、国家金融监督管理总局新修订了《土地储备管理办法》，其中，在土地储备计划方面新增了“结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区”等内容。 投资建议  从地产板块的投资机会角度来看，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：信达地产、云南城投。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2025 年 1 月 27 日 房地产行业第 4 周周报（2025 年 1 月 18 日-2025 年 1 月 24 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ........................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ..................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ..................................................................................................... 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ....................